冯毅成：城中村改造，新一轮城市红利分享与行业变革

（原标题：冯毅成：城中村改造，新一轮城市红利分享与行业变革）

冯毅成 新一轮城中村改造要来了，地产圈一片欢呼雀跃，有人说这是棚改2.0，有人说是大放水救市，有人说武汉上榜“超大城市”将直接起飞。

而这些说法都是对政策解读的严重偏差。很多媒体对时政的报道与解读太过于追求时效与流量，而缺乏对政策权威性、严肃性的足够重视。

2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

城中村的改造，看似是一件小事，实际上是关乎城市百年发展的大计。新一轮的国策调整与城市红利划分即将拉开序幕，对房地产业影响深远。

以下是我简要的观点。

概念不同

首先要说的第一个理解误区是基本概念的不同。

城中村改造≠货币化棚改

城中村改造是指对特定城市建成区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，根据城市规划进行综合整治，功能改变或者拆除重建的活动。城中村改造是城市更新的一部分，不仅包含了工商业，甚至是可改变其功能性质的改造。

与简单的为了改善居住环境的棚改不同，城中村改造更像是为了深度挖掘城市价值而进行的一场“外科手术”，让这些超大特大城市的价值被更好地挖掘。被改造的板块会显著提升宜居价值与板块功能，为区域赋能城市发展红利。这是正向发展带来的房产价值。

所以，当前形势会更加倾向于用更市场化的手段来代替传统的货币化棚改手段进行，也就是文件中表述的“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”。

慢工出细活。本次城中村改造并不是“接水”与“放水”，而是打造核心强城，高质量发展。未来，非核心城市将围绕核心城市协同发展，核心城市高质量发展，做大做强，非核心城市做细做精，无论是楼市格局还是产业格局都会有较大且深远的变化。

任何一个城市的城市化之路，必然与人口增量息息相关。不少城市面临土地城市化快过人口城市化的问题，而在这种背景下，所有的城建投资收益率都是低下的，甚至是负数。并且，由于现实资源和城市区位等因素，很多城市的发展潜力已经达到了瓶颈，盲目进行新城建设，工业园区建设已经失去了意义。

承上启下

不是大放水，不是棚改2.0，不搞大拆大建，稳步推进着眼长远。

本轮城中村改造，并不是棚改2.0，不是为了救市而制定的大放水策略，前年提出的“不搞大拆大建”依然有效。

2021年8月10日，住建部发布的《<关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知>并公开征求意见》继续有效。

多地早在去年就已经制定好了城中村改造方案。比如武汉最早在去年下半年就公布过计划，今年6月12日就印发了《全市中心城区城市更新及房屋征收计划的通知》。本次国常会的指导意见，是审议通过程序，在全国范围内更加具有指导作用，稳步推行。

超大、特大城市的判定依据，城区常住人口是核心指标。说明政策导向在于抓中心，抓核心，重视城市板块的传导作用，从核心到非核心传导，以城中村改造赋能城市长远发展，有利于打破现有的城区楼市发展瓶颈，修复价格体系。

与此同时，由于超大特大城市的地位被明确确立，倾斜扶持资金、人才、整个城市的商业价值会被重新定义。

皮子街开发案例与意义

具体来看武汉的样本分析。

武汉硚口区皮子街6000多户早就上了拆迁计划，只是需要经费来落实。以旧换新，以小换大，包含了刚需和改善需求，利好地缘新盘，有助于板块去化。

从皮子街现有房屋情况来看，很多楼房房龄至少在35年以上，建设年份可以追溯到上世纪80年代甚至更早。这些房屋多为平房，每户套内面积较小，只有几十平米。这些楼房楼间距较近，小区缺乏停车位、园林、电梯等公区配套。

但从地段来看，皮子街整体位于汉口解放大道以南，汉江以北，与武广商圈直线距离约2.3公里，地段优势非常明显。附近有海军工程大学、二十六中、六十三中、东方红小学、长征小学等，是教育人口聚集之地。距离皮子街最近的商业配套是解放大道下游方位（老汉口以汉江水流方向表示方位）的越秀国际金融汇，这个综合体开发时间可以追溯到2000年初。

而解放大道仁寿路上游方位的太平洋、宗关在近五年才迎来开发高潮。两者之间的开发相隔了近20年。由此可见皮子街所在的解放大道仁寿路段，是连接武广商圈与宗关板块的关键区域，也是开发历程中的“中部塌陷”路段。

皮子街区位优势非常明显，待开发改造以后，将巩固武广商圈对宗关板块的辐射，利好从仁寿路、太平洋到宗关的局部楼市。

同时，皮子街的拆迁改造也直接会影响到距离较近的华发公园首府、兴华尚都国际、武汉城建·梦湖云著（待开）、信达地产时代央著·湖璟、凯德淮海壹号、香港置地金地峯璟、华发都荟天地、首创一江源、中国铁建招商蛇口汉口1872等楼盘的去化。

棚改专项债

我去年在《楼市研判》系列文章中写过棚改专项债，相关概念大家可以查阅以往发布的历史文章。棚改专项债的应用主要就在棚改和城中村改造之中，是相关工程的重要资金来源。

但棚改专项债有诸多限制，如何创新使用将直接影响到城中村改造的效率与质量。

过去是限额、限定项目使用，比如明确规定不得用于货币化棚改补偿发放，只能用于在建工程。当前复杂的城中村改造局面中，对申请数额和适用范围上是否会有更大力度的支持？

行业预期

本轮城中村改造对于楼市具体有哪些积极影响？行业有哪些预期？

短期利好城市局部板块轮动。

在老百姓的收入没有普遍明显增长的大背景下，楼市很难实现行业面上的快速复苏。因此，本轮城中村改造的短期积极意义在于局部板块上的变化。城中村改造将带动新房去化，降低二手房挂牌量，带动新房与二手房轮动，带动刚需与改善轮动，带动中心城区与远城区轮动。

长期利好楼市生态修复。

逐步放大的政策支持与资金支持。城市功能、宜居价值上升，行业预期修复，价格向价值回归，楼市价格体系修复，行业企稳向上发展。

巨量补血效应长短结合。

有机构研报显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

楼市强心剂，有效缓解地方卖地难和开发商“出逃”的问题。

今年上半年全国多地卖地遇冷，普遍遭遇同比严重下滑，地方财政压力陡增。地方上有部分开发商已经流露出不再拿地的想法，还有部分开发商将公司的中部发展重心从武汉转移到长沙。

警惕盲目乐观

本次政策与2016年全国货币化棚改有本质上的不同，市场的基本面已经彻底改变。上一轮棚改引发的是全国范围内的普涨，目前已经不具备上一次的普涨基础和购房换房的基础。

因此，只能将城市分级稳步推进，不搞大放水，不搞大拆大建，要避免当前局面下各种不利因素的扩大与矛盾的激化。以优质产业及产品带动城市更新，以重点区域带动其他区域发展，以核心城市带动非核心城市发展等，都是修复楼市生态的重要途径。在此基础上，继而促进新房与二手房，核心资产与非核心资产，顶豪、改善与刚需的良性循环。

我曾在过去两年的《楼市研判》系列文章多次说过，不愿意看到货币化棚改的新闻，一旦出现大规模棚改，就意味着全国经济已经非常被动，棚改是一把双刃剑，短期确实能够拉动楼市，但长远来看会有诸多长期深层次的不利因素。所以回头来看当前政策中“稳”字才是阵眼，如何稳步推进是关键。

这其中就包含如何化解地方的严重债务、城中村改造的资金从何而来、地方向中央要更加具体的政策和资金支持。民营资本是重要力量，这也是民营房企破局的好机会。

我个人的观点是，地方政府要充分利用好这一次千载难逢的城中村改造机遇，盘活市场，尤其是激活房地产市场，实现楼市生态稳、准、好地修复。

而要修复一个环境较优的楼市，需要结合《关于促进民营经济发展壮大的意见》精神，重视民营房企对行业、对市场的巨大积极作用。要迅速、积极利用这样的机遇留住民营房企，激活民营房企。

我建议地方政府要勇于作为与担当，要敢于将更多工程项目给予体制较强、产品较优、发展模式较好的民营房地产企业来做。

在现有严重不平衡、不平等发展模式下，民营企业比央企、国企更困难，更需要制度上的公平甚至扶持对待，希望名单上的城市能够敢于将更多机会给予这些企业。留住民营房企，保持民营房企对市场参与的热情，并提高其发展信心，保障其获得合理的收益，这个市场才会有活力与希望。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者