有心者胜&新经济篇 | 观点与薛峰对话：TOD模式的秘密，厦门地铁都知道

（原标题：有心者胜&新经济篇 | 观点与薛峰对话：TOD模式的秘密，厦门地铁都知道）

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 TOD（Transit Oriented Development）模式，是以公共交通为导向的开发模式，亦是基于土地收益反哺的交通战略开发模式。

上世纪90年代，TOD模式源起于美国，但将其落地并发展成学习样本的是香港和东京。

随着中国城市化进程加快，一线城市深圳也率先引入“轨道+物业”开发理念，北上广等亦提速跟进，在试错中不断完善，已更新迭代4.0乃至5.0模式。

至于二线城市，厦门轨道集团在前年决心做好TOD项目，随后招揽到曾任万科厦门公司总经理的薛峰加盟厦门地铁上盖投资发展有限公司。

现在从房企转至轨交的职业经理人不乏少数。

在这个纵横捭阖、复杂多变的房地产市场，通过多个案例，穿透TOD模式其中秘密，厦门地铁谋定而后动，有的放矢。

三大逻辑

由于客流强度及惠民票价，国内大部分地铁对于政府补贴依赖度较高，地铁公司正在寻找增加收入的方式，港铁作为仅有盈利的标杆，其TOD模式成为许多企业参考与学习的对象。

2021年，厦门三线地铁时代的到来，标志轨道交通线网进入“环状放射”格局，而岛内岛外发展程度不一致，通过轨道交通可以带动TOD发展，进而促进一体化发展。

同年年底，厦门轨道集团以92.9亿元竞得湿地公园TOD片区地块，成交楼面价达40400元/平方米。

这意味着厦门地铁开始投身于TOD发展。

七星湾TOD效果图，非实景承诺

厦门地铁上盖投资发展有限公司(简称厦门地铁投资公司)总经理薛峰介绍到，厦门第三期轨道建设规划中将77个项目、20平方公里划至轨道相关的TOD项目。

薛峰表示，开发TOD项目得到厦门市委市政府和相关部门的支持和认可。与传统房企发展模式并不一样，厦门地铁投资公司是深耕区域型企业，并不会像规模扩张时代形成无限膨胀的体量，而是希望通过TOD和主线形成良性互动，开始是进行住宅开发，把住宅开发利润沉淀后，发展站点上盖和综合商办。

这与东京TOD开发模式更为相似，短期内通过房地产收益完成开发建设，中长期则是依靠商业运营支撑项目运行并获取利润的资金回流。

厦门地铁投资公司设立的三个五年规划，第一个五年是以住宅开发为主，第二个五年是以住宅和不动产并重，第三个五年就是以不动产经营为主。

依靠住宅开发滚动经营性资产开发，该公司每年或能增加十几二十万平方米经营性项目，进而持续性做好不动产经营。

据统计，从去年至今年，厦门地铁投资公司拿地货值超400亿元，其中约有53万平方米的不动产，包括商业、办公、酒店、公寓等业态。

薛峰对观点新媒体表示，对于轨道投资而言，通过这些项目沉淀出一批站点上盖的经营类不动产，让这些资产能够良好运营，形成长期收入，反哺轨道主线运营。

目前，厦门地铁投资公司有6个TOD项目，分别为湿地公园TOD、湖里公园TOD、海沧中心TOD、翔安后村TOD、七星湾TOD、集美软件园TOD，其中4个是综合开发，即住宅+商办类，还有两个是纯商办。

而且，厦门地铁投资公司有三大逻辑：其一，只会在主线轨道站点上进行开发；其二，几乎不会有纯住宅项目，都是综合开发；其三，轨道运营时间很长，TOD的经营与城市共同成长。

这种模式有点更类似于香港TOD开发机制，取得上层空间发展权利后，港铁选择自主开发土地并持有物业，一级开发获取的部分资金填补轨道建设，二级开发的持有租金收入覆盖轨道运营维护或升级改造。

长线思维

商业市场风云变幻，在不确定中寻找确定，是一个很好的命题。而厦门轨道集团处于前期策划中的77个TOD项目，对未来长久发展已然有确定性，展现出非常大的空间。

如何判断与选择哪些站点适合做TOD项目？薛峰给出了一个答案：首选是换乘站，两条线交汇或者三条线交汇的区域，是主要开发的项目。其次是车辆段上盖，又称场站。

湿地公园TOD项目在某种意义上也是厦门的重要城市更新项目，规划打造约60万平方米的“微缩立体城市”。

厦门最美地铁站-湿地公园站（实景图）（“最美地铁站” 来源厦门日报）

湿地公园TOD项目是福建首个TOD成片区开发示范样板，涵盖高端住宅、商业、办公、公寓等多种业态，总建筑面积60万平方米，地上总建筑面积约35万平方米。近日，住宅二期已取得预售，预计在2025年交房。

在这里，厦门地铁投资公司引入K11打造湿地公园TOD项目商业部分，未来将建成福建首个K11 Select购物艺术中心。

薛峰表示，人文和自然是K11的品牌理念，这与湿地公园的气质或定位相对较符合，而本身这个项目在湿地公园的正对面，单纯的购物中心在未来跟不上需求，因此需要增加更多艺术的体验，增加更多人文的内容。

“K11现在也开始在国内寻求轻资产运营模式，我们应该是属于较早一批。目前湿地公园TOD项目是K11轻资产板块发展最快的项目，预计在2026年初开业。”薛峰称。

目前，厦门地铁投资公司有14个产品线，包括商业、办公、酒店、公寓等主要经营不动产类型，合作的主要是商业Mall，会以委托管理的方式与品牌公司合作。早在团队搭建的时候，厦门地铁投资公司就引进了相关产品线的人才，公寓、办公的团队在厦门有非常成熟产品及经验，而配套型商业、社区型商业等需要更加长的周期经营建设。

“规模为王”的时代已然过去，在这个TOD发展期，更需要重视业务本身，而不是盲目做大。

薛峰表示，厦门地铁投资公司更在意的是每个TOD能催化出的化学反应。每个站点的产品规划取决于市民所需，而不是为了把某个产品线做到多大规模。

一如东急业务开发拓展的灵感来源是沿线居民、工作人员的需求，进而打造自身品牌IP。

相较于东京的私铁企业，我国多个城市轨交集团均为国资背景，融资成本较低，投入到长周期综合性开发更能保证项目发展的稳定性与持续性。

薛峰表示，对商业、公寓等有更长线的思考和预期，更多考虑的是先将项目开业，适配附近居民的需求，进而深度挖掘项目的价值。

从站点出发，匹配需求，厦门地铁投资公司追求于单个项目的产品组合适配，追求于长远建设规划。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。