北京办公楼市场还在低谷：新增需求不足，中关村租金降幅最大

（原标题：北京办公楼市场还在低谷：新增需求不足，中关村租金降幅最大）

北京办公楼市场仍然处于低谷期。2023年上半年，北京办公楼市场表现不振。研究机构高力国际发布报告认为，新增需求不足仍是核心问题。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明分析指出，从二季度北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续了一季度的疲软走势，净吸纳量再度为负，为-5.3万平方米。存量楼宇空出更多办公面积，加上新项目入市（8万平米左右），导致空置率上涨1%至17.7%。

市场早前乐观预期并未得到兑现，二季度更多的楼宇业主开始积极调整租金策略，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%，降低至每月每平米317元。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降。其中，降幅最大的是中关村市场，降幅达7.6%。

 图源：图虫创意

在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，本季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。

乙级写字楼和产业园市场颓势更加明显，仍未出现明显的复苏态势。二季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已连续5个季度净吸纳量为负。

市场下行主要原因之一也是受中关村市场拖累。

中关村市场本季度净吸纳量为-4.9万平方米，两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上涨至18.1%，租金下降2.8%，降低至每月每平米212元；而产业园市场净吸纳量本季度由正转负，达到-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为每月每平米122元。

对此，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明介绍，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年的表现基本符合目前宏观经济整体需求不足的现状，整体市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就达到-14.2万平方米。

展望2023年下半年市场走势，市场核心关注点仍是需求侧表现。

高力国际北京分公司董事总经理李娟对时代周报记者表示，就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

高力国际分析报告指出，目前，各主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期。该时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

过去三年，北京办公楼市场呈现巨大变化，这些非常态化市场数据本身就已说明过去很长时间形成的市场供需格局正在出现根本性变化，也代表了此次由产业更替所带来的市场调整。业内人士认为，这些影响长期且深远。

李娟在接受时代周报记者采访时表示，市场参与者要清楚，当前市场艰难可能并非短期。这对资产管理提出更高要求，现金流和利润率才是核心。市场参与者只有针对市场变化做出快速响应，以可持续的低价策略抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势，才能逆势前行。

写字楼市场整体表现与宏观经济发展息息相关。

国家统计局6月30日公布数据显示，当月，制造业PMI录得49.0，较5月的年内低点回升0.2个百分点，连续三个月位于收缩区间。非制造业商务活动指数录得53.2，低于5月1.3个百分点。非制造业PMI回落幅度大于制造业回升幅度，5月综合PMI产出指数下降0.6个百分点至52.3，显示企业生产经营仍延续扩张态势但动能放缓。