增长方程式|CBRE刘焕丽：北京写字楼市场的“疾风知劲草”

（原标题：增长方程式|CBRE刘焕丽：北京写字楼市场的“疾风知劲草”）

5月初，WHO宣布新冠疫情不再构成国际关注的突发公共卫生事件，这意味着，笼罩在头顶的阴霾终于逐渐散开。对商办地产来说，这是一个非常有象征意义的时刻。

作为受疫情影响比较严重的行业之一，当下面临的市场环境、行业规则和产品迭代，与疫情前相比，都大有不同。

在大时代浪潮席卷而来之际，行业如何调整与应对？本期《增长方程式》，专注于商业地产二十年之久的CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽，给出了她的思考与答案。

01

市场恢复仍需时间

与刘焕丽见面，是在正大中心北塔CBRE世邦魏理仕（以下简称CBRE）北京办公室内，窗外是寸金寸土的CBD核心区，商务氛围浓厚，疫情已经消散，人群重新聚集，一切都在变得越来越好，但她内心并不轻松。

“我现在其实比我那三年的压力会更大。”刘焕丽坦言。

“以前我先考虑要保证我的员工健康，帮助我的客户能够渡过难关。但现在我要考虑整个经济环境的变化，不确定性依然很多，我们怎样去创新，怎么活的更好，是现在面临的挑战。”

根据CBRE发布的报告，2023年一季度，北京甲级写字楼市场活跃度整体有所提升，带看量增长，亦有部分新增需求陆续释放，但净吸纳量尚未有明显改善。

为什么市场活跃了但成交未见起色？刘焕丽指出，活跃度上来并不代表企业会做决策，与前几年相比，当下企业考量的维度会更多，做决定会更慎重，决策周期会拉长。比如今年疫情刚结束，企业要考虑一次性投入很多钱在办公空间上，可能会考虑当年的现金流等多个因素。另外换办公地点对员工影响也比较大，再加上未来的市场还有不确定性，企业肯定会表现得更谨慎。

“所以整体来看，活跃度提升肯定是一个积极的信号，但是从租赁意向到交易落地仍需一段时间转化。”

但也不是所有写字楼都过得不好。这三年，北京写字楼市场的表现印证了一个不变的规律，疾风知劲草。

这几年我们看到了超甲级写字楼的韧性以及超甲级写字楼租户的韧性。尽管外部环境不确定性却来越多，但超甲级写字楼的租金和空置率没有变化，疫情前要排队的，现在还是在排队。比如说CBD商圈的一些写字楼，在疫情最严重的时候，客户也要排队等着进楼，它们不太受市场影响，租户抗击打能力也很强。但乙级写字楼在市场好和不好的时候空置率会有一定的出入。

毫无疑问，随着空置率不断走高，未来写字楼之间可能会面临着更激烈的租户争夺，全方位提升写字楼的吸引力迫在眉睫。

未来受欢迎的办公空间是什么样子？刘焕丽和她所带领的世邦魏理仕华北市场团队？正在不断探索。

02

未来办公室是怎样的？

市场对于办公室的需求是不断演化的。

刘焕丽介绍，“有点像三国开篇讲的“分久必合，合久必分”，大概每过六七年，办公楼市场就会发生一次需求演变。”

接下来，她向我们介绍了办公需求的演化历程。

前几年，CBRE首次将“未来办公场所”Workplace360办公空间策略引入中国，但其实所谓灵活工位的概念并不是CBRE开创的，最早是一个科技公司在将近20年前提出的，它叫做“work from home”，就是说某些岗位的员工，可以选择居家办公，比如说财务岗位。虽然家在深圳，但你可以应聘北京的公司的财务岗位。

但对当时来说，这个概念有点超前。因为人是群居动物，如果公司不给员工留办公位，员工就没有场所可以充分的去和别人沟通，这是没有归属感的，这种模式对公司的员工流动率和员工产出有很大影响。

所以后来市场的需求演变为“灵动办公”，办公室还是要有工位，但不一定非得在办公室里工作——视频会议、线上沟通、随时办公、连线工作……员工完全可以根据自己的生活调整工作地点。这种更自律自主的工作方式，越来越受到欢迎。

当下，随着不断演变，市场又增加了需求，既要可以自由地办公，又要提升工作效率，那么办公室就需要在工作氛围的基础上，再增加“治愈”的功能，即有利于员工放松身心、能够舒适地、健康地办公环境。让员工除了能够迅速高效进入状态，更能够保持他们的精神愉悦与放松，这样才能让工作兼顾效率与灵活性。

在商业地产行业浸润多年的刘焕丽，总能迅速地看到市场的演化趋势，因此她也能够精准意识到世邦魏理仕要做出的改变。

2021年，CBRE搬进位于正大北塔的新办公室，这是一个融合了北京的地域特色，人际关系更加递进的办公空间，也是workplace360办公空间策略在北京的最新实践。

CBRE北京办公室打破传统办公布局，更开阔的空间和更人性化的功能设计让它看起来更舒适而大气。不同类型的办公桌、开放协作领域、私人电话间、专注室、图书馆、个人储物柜、会议室和的Hub区......员工可根据工作活动的需要及喜好自由地选择工作地点。

而在设计风格上，北京办公室采用了皇史“宬”的建筑理念，将传统空间美学与未来办公模式相结合，碰撞出了出人意料的生命力。

刘焕丽对这个自己从设计到落地全程参与的办公空间深有感悟。“从企业层面来说，通过减少办公室的固定工位，倡导员工选择灵活办公，培养员工自律协作的工作效率而实现降本增效。从员工角度来说，这样可以更好的维持工作生活的平衡，自由的办公环境也有利于激发员工的创造力。可以说是能够实现企业与员工双赢的新型办公模式。尤其是在人才竞争激烈的大环境下，需要为多样化的人才提供施展的空间，最大限度的激发员工的最佳工作状态，才能确保优秀人才不流失。”

前瞻性的设计理念，引来一众客户与商业伙伴前来参观。络绎不绝的参观者们考察的显然不仅仅是设计美学，还有隐藏在精妙设计之下的CBRE对于ESG理念全流程落地的能力。

03

做那个“串珍珠”的人

自2020年顶层设计正式提出“3060”目标以来，可持续发展和降碳减排逐步成为企业的重要课题。

而工作环境和办公空间，是企业践行ESG理念的常见切入点，将低碳、健康和可持续思维贯彻到办公空间与环境中，已成为一些头部企业践行的ESG主要工作之一。

世邦魏理仕作为商业地产的管理方，此刻挑战与机遇并存。

实际上，近几年刘焕丽的工作重心已经逐渐转移到ESG研究上来。她和团队做了大量的ESG深度研究与思考，并积累了宝贵的落地经验，上文说的北京办公室就是CBRE实践ESG理念的标杆案例。

在刘焕丽看来，对国内企业来说，ESG是一个比较新的提法，但它所包含内容不是新的。“此前我看《碳达峰碳中和干部读本》，虽然名字上叫碳达峰碳中和，但内容其实与ESG深度相关，所以我们国家在减碳方面其实做的很多，水平很高。很多ESG相关领域的工作，国内企业很早就在做了。”

不过她同时强调，我们国内的企业虽然做的很多，但需要重新梳理，需要有人来帮企业搭建规范流程，指导企业如何通过具体的路径去设定并实现ESG目标。

她这样比喻CBRE在这个过程中扮演的角色。“企业ESG建设是要做一串珍珠项链，但并不需要去买新的项链，因为其实项链所用的珍珠，在企业日常工作中已经磨砺出来了一部分，要做项链，只需要把这些珍珠串起来并增加一些原本缺少的珍珠就可以。”

而世邦魏理仕，就是这个串珍珠的人。CBRE在国外有非常成熟的数据库和管理平台，在国内有大量本地市场实践，“我们可以让企业更系统的了解到先进市场的经验，帮助企业去梳理，搭建规范流程，并指导企业将ESG贯穿日常运营，从而让ESG管理与企业战略相结合。”

如今，CBRE依然在沿着ESG进行纵深式探索，从规划，到交易，到建设，到运营，再到评估，协调各方资源，推动各方开展实践，帮助诸多业主和客户达成可持续发展目标。

以下为实录节选：

Q：谈到近几年的商写物业，疫情似乎是一个绕不开的话题。作为深入行业一线的职业经理人，在这三年的行业变革中，您的工作重心有没有哪些变化？

A：我现在的压力其实比我那三年的压力会更大。以前我先考虑要保证我的员工健康，帮助我的客户能够渡过难关。但现在我要考虑整个经济环境的变化，不确定性依然很多，我们怎样去创新，怎样去生存。

Q：与一季度相比，北京四、五月份写字楼空置率表现如何？整体市场活跃度是否稳定？需求的恢复强度如何？

A：我负责任的说，现在市场活跃度是上来了，但是我觉得活跃度暂时不会影响空置率，因为活跃度上来并不代表企业会做决策。企业的考量维度会越来越多，做的决定会越来越慎重，决策周期会拉长。另外，今年疫情刚结束，企业要考虑一次性投入很多钱在办公空间上，可能会考虑当年的现金流等多个因素。另外换一个办公地点，众口难调，再加上对未来的市场还会有不确定性的时候，企业肯定会表现得更谨慎。

所以从目前来看，首先活跃度上来，是一个积极的信号，但是这个还没有转化到实际成交，市场需要一点时间的调整期。

Q：乙级会不会比甲级更面临的状况更难一些？

A：会难。这三年北京写字楼市场的表现也印证了一个不变的规律，疾风知劲草。

这几年我们看到了超甲级写字楼的韧性以及超甲级写字楼租户的韧性。

尽管外部环境不确定性却来越多，但超甲级写字楼的租金和空置率没有变化，疫情前该排队的，现在还是在排队。比如说CBD商圈的一些写字楼，在疫情最严重的时候，客户也要排队等着进楼，它们不太受市场影响，租户抗击打能力也很强。但乙级写字楼在市场好和不好的时候空置率会有一定的出入。

Q：我们注意到，一季度世邦魏理仕发布了《北京甲级写字楼租户普查》报告，报告显示，在TMT领域中，互联网+服务、新媒体成为三年间净新增面积和增长率最为突出的行业，此外，医药及生命科学为代表的高精尖产业、以消费升级特征的制造业也出现不少大面积的新增需求。您预计接下来北京写字楼的客户来源会有哪些变化？您比较看好哪个行业的发展前景？

A：北京的主打目前还是金融、科技以及高精尖，大方向上这些行业是没变的。但是它的细分领域它是会变的，因为这个也会随着国家战略、政策方向上变化而变化。

比如说像高科技企业，原来是独角兽、IT大厂高速发展。接下来这类型的科技企业又要回到平稳期，甚至说是收缩期，再上来一批企业是和硬科技、国防等概念相关的，所以其实同样是科技公司，但是它的细分已经发生变化了。金融行业也有类似的现象，所以每个阶段其实会有不同的企业在扩张。

Q：从房企到互联网大厂，都在进军城市更新领域，从而推动从空置办公楼、低端产业空间到老旧城区的积极焕新，目前，城市更新类写字楼在北京写字楼市场新增供应中的占比大约是多少？这类项目的出租情况如何？

A：升级改造的项目还是不多，因为能够去改造成办公室的项目，需要有一定的特定性，改造的旧楼的条件需要切合客户的需求。以高德为例，它的层高非常高，面积非常大，这样的话它需要在单层里边露出它的功能多样性，才能达到IT或者说这种人员相对密集型的企业的一个需求。

目前大厂和总部型企业对旧楼升级改造是有诉求的，但是2000~5000员工规模的腰部企业还是更青睐传统的办公空间。

Q：随着空置率不断走高，未来写字楼之间可能会面临着更激烈的租户争夺，全方位提升写字楼的吸引力迫在眉睫，您认为未来有哪些特点的办公空间会受到客户的关注和偏爱？

A：其实市场对于办公室的需求是不断的演化的。有点像三国开篇讲的“分久必合，合久必分”，大概六七年，办公楼市场就会发生一次需求演变。

workplace360的概念并不是我们这一类的公司开创的，最早是一个科技公司在将近20年前提出的，它叫做work from home，就是说某些岗位的员工，可以选择居家办公，比如说财务岗位。虽然家在深圳，但你可以应聘北京的公司的财务岗位。但是那个时候其实办公室和人的理念都没有发展到这种程度，因为人是群居动物，如果公司不给员工留办公位，员工就没有场所可以充分的去和别人沟通，这是没有归属感的，所以对公司的员工流动率和员工的产出就有很大影响。

所以后来市场的需求演变为“灵动办公”，办公室还是要有工位，但不一定非得在办公室里“996”——视频会议、线上沟通、随时办公、连线工作……员工完全可以根据自己的生活调整工作地点。这种更自律自主的工作方式，越来越受到欢迎。

当下，市场又增加了需求，既要可以自由地办公，又要提升工作效率，那么办公室就需要在工作氛围的基础上，再增加“治愈”的功能，即有利于员工放松身心、能够舒适地、健康地办公环境。让员工除了能够迅速高效进入状态，更能够保持他们的精神愉悦与放松，这样才能让工作兼顾效率与灵活性。

我相信这个是外企的主要的演变趋势，回过头来看中资公司，包括企业文化和细分行业与外企相比都有很大区别，大家其实都会考量自己的需求，来进行办公室的优化。不管用什么方式来优化，其实都是降本增效的过程。另外一个很明显的趋势就是，中国公司越来越注重员工的健康。

Q：随着“双碳”目标战略的持续推进，近年来关于ESG可持续发展、绿色楼宇、数字化智慧管理的呼声及需求与日俱增，ESG因素在衡量写字楼价值中重要性愈加突出，世邦魏理仕在这方面的发展策略以及业务布局有怎样的考虑？

A：对国内企业来说，ESG是一个比较新的提法，但它所包含内容不是新的，此前我看《碳达峰碳中和干部读本》，虽然名字上叫碳达峰碳中和，但内容其实与ESG深度相关，所以我们国家在减碳方面其实做的很多，水平很高。很多ESG相关领域的工作，国内企业很早就在做了。比如说在社会责任层面，我一点都不担心中国企业，特别是国企在这方面有困难。

不过我们虽然做的很多，但需要重新梳理，需要有人来帮他搭建规范流程，应该怎么样做才能达到标准，怎么样做能对员工更好。

打个比方说企业打造ESG是做一串珍珠项链，但其实并不用去买新的项链，项链所用的珍珠，在企业日常工作中已经磨砺出来了，要做项链，只需要把这些珍珠串起来。

而世邦魏理仕，就要做这个串珍珠的角色，我们可以让企业更系统的了解到先进市场的经验，帮助企业去梳理，搭建规范流程，将ESG贯穿日常运营，从而让ESG管理与企业战略相结合。