股东会见闻录 | 保安全前提下 碧桂园推动投资、业务架构变化

（原标题：股东会见闻录 | 保安全前提下 碧桂园推动投资、业务架构变化）

观点网 5月23日早间，碧桂园集团召开2022年度股东大会。

去年12月疫情防控措施放松后，碧桂园内外部经营环境发生剧烈变化。其一创始人杨国强在3月份退出董事会，杨惠妍开始独自出任董事局主席，连带董事会部分换血；

其二，就目前来看，国内楼市在经历第一季度的复苏期后，热度有所下降，且高线城市和低线城市市场存在越来越明显的分化。过去强调“一线到五线的均衡布局”的碧桂园是否会出现战略摇摆？

股东们心中有不少疑虑。据投资者反馈，股东们提出的问题也大多集中于这一方向。

对此，执行董事及总裁莫斌、执行董事及常务副总裁程光煜、执行董事、首席财务官及副总裁伍碧君等高管对此进行了分享。

自3月末召开全年业绩发布会，已过去两个多月，时间不长但也发生不少变化。例如，这段时间内，碧桂园如约重启拿地，尽管看似力度不大。

此前4月25日与5月18日-19日，碧桂园分别在杭州和太原两个二线城市，斩获4幅地块，总土地面积13.2万平方米，其中杭州滨江区BJ0107-R21-13地块代价约28.25亿元。

太原三幅地块分别是碧桂园在当地凤凰城项目、玖玺臺项目的后续开发用地，同时是一二级联动的旧改项目。而在杭州，这是碧桂园时隔四年在这个强二线城市布局。

此前碧桂园内部会议透露的口径，是做好确定性市场、确定性项目，其中一个路径即往更具确定性的一二线城市靠拢，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。近期拿地情况，是该方针的体现。

“1-5月份我们投了4块地，这4块都在一二线城市……我们到现在的投资强度就已达60亿元左右。” 管理层透露，碧桂园今年获地的节奏，已跟2022年全年强度相近。去年碧桂园面对不确定市场投资意愿不高，上半年斥资61元投得数幅地块后便暂缓了拿地。

据介绍，进入2023年，碧桂园已在近段时间重启重资产投资，截至目前已参与12个城市，21个项目的竞买，“但主要都是一些摇号的项目，所以获取的概率相对低一些，但我们已经摇到一块。”

管理层解释，未来一段时间集团会根据市场释放的节奏，根据资金的情况，有序有效地去改善资产结构和补充优质土储，不会去设定固定的额度。

但总体还是如之前所说，碧桂园在投资端会从过往偏向三四线城市，逐渐变为50：50对半开。

资料显示，截至2022年末，碧桂园拥有市值约9555亿元的土地储备，其中约35%是面向一线和二线市场，接近65%是面向三四线市场。

谈到目前的市场状况，管理层分析，长远来看房地产依然是一个支柱行业，市场规模会在很长一段时间内维持在10万亿以上。不过短期看， “经历了2月份的小阳春和三四月份的回落，市场波动性仍比较大。”另外分化也比较明显。

管理层认为，目前从全国来看，房地产市场量价基本平稳，而且呈现结构分化的状态。“单边上行不现实，但单边下行那就更不现实。”

部分城市有结构性的机会，因此一二线确定性的市场是碧桂园近来参与的主要方向，“当然（后续）我们也会有序地补充三四线改善型的地块。”

面对如此市场状况，虽然自2018年起碧桂园已不会每年公布销售目标，但与会股东向观点新媒体表示，管理层透露加上从去年流入的1900亿元左右货值，碧桂园2023年可供销售规模预计会在4000亿元以上，会根据市场释放的节奏去调节供货的实际情况，最高可能在4500-4600亿元。

同时，会保持一个较高的去化率和回款率。其中去化率会保障65%以上并往70%靠拢，回款会保持去年的节奏。据悉，2022年碧桂园已实现连续7年回款率达到90%以上。

整体战略上，短期内围绕资产负债表、利润表、现金流量表三表运作，特别是修复资产负债表这方面，做好相应的工作。

销售方面，将按照可动用资金为导向去进行相关的内部经营安排，以平衡现金流量和资产的保值增值两个因素，主动控制销售的弹性强度。

“在目前这种市场的阶段，我们肯定是聚焦公司安全为第一位。”管理层提出，但碧桂园还是会继续坚持“一体两翼”战略，即除重资产房开主业外，还将持续推进轻资产业务：科技建造（机器人）和代管代建。

据透露，目前碧桂园旗下已有28款机器人进入现场的初试阶段。代管代建方面，该业务主要面向保障性住房建设和政府城投平台拿的土地。管理层称，代管代建业务正进一步推向全中国市场，在一二三四线城市都会利用成本力、产品力、优秀管理团队来提升竞争优势。

按照管理层说法，理想状态下，碧桂园将在3-5年内，让重资产和轻资产业务回报，也达到50：50。