观点直击 | 贝壳第一季：不喜欢过热的市场，也不惧怕过冷的市场

（原标题：观点直击 | 贝壳第一季：不喜欢过热的市场，也不惧怕过冷的市场）

观点网 这可能是近年来住宅市场表现最佳的一个季度。

疫情防控全面放开、房地产业支柱地位重申、降首付、调控松绑……楼市回暖成为共识。

正常的房屋交易需求释放、因疫情压制的购房需求集中释放、一部分购房者担心房价上涨而提前入市，三种因素叠加，使得年初市场迅速反弹。

在这种活跃的环境中，2023年一季度，贝壳实现总交易额（GTV）达9715亿元，净收入203亿元，GAPP净利润27.5亿元，NON-GAAP净利润35.61亿元。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示：“我们很高兴看见，中国房地产市场随着宏观经济情况改善而出现明显反弹。”

“在2023年第一季度市场复苏期间，我们的存量房及新房业务总交易额增幅大幅跑赢市场。ACN的独特优势、在不论顺境还是逆境中对服务者的一贯支持以及我们向高质量增长转型的努力，共同支持了我们出色的表现。”

抢收市场

一季度，贝壳总交易额（GTV）为9715亿元，同比增长65.8%，净收入为203亿元，同比增长61.6%，毛利率为31.3%，净利润达27.5亿元。

“市场的超预期复苏，我们的高效作业能力、稳定的货币化率以及家装业务的有机增长，支持我们第一季度净收入达到人民币203亿元，同比上涨61.6%，超出了我们的业绩指引上限和市场的一致预期。”贝壳执行董事兼首席财务官徐涛在一季度业绩会上表示。

数据显示，第一季度贝壳存量房业务GTV达6643亿元，同比增长77.6%；新房业务GTV达2779亿元，同比增长44.2%；家装家居业务GTV达27亿元，可比口径同比增长108%。

积压需求一次性释放结束和季节性的影响下，进入三月，市场交易量从极高状态开始回归。但在年初市场回弹时，贝壳抢收市场复苏和季节性红利，使得实效交易规模大幅超越市场表示。

基于贝壳与链家积累的销售去化能力、二手房客源优势和更强的一二手作业联动，以及对于此轮率先恢复的一二线城市新房市场的集中布局，贝壳在今年第一季度的新房业务净收入同比增长42.2%至84亿元。这其中，国央企开发商佣金收入占比进一步提升至46%。

家装业务方面，一二赛道进一步协同，第一季度实现合同额27亿元，可比口径下同比增长108.2%。一季度家装家居净收入为14亿元，可比口径价同比增长54.3%。新兴业务及其他的净收入同比增长222.1%至13亿元，主要由于省心租业务和金融业务收入的增加。

盈利方面，一季度贝壳经营利润为29.78亿元，上年同期为经营亏损9.18亿元。经营利润率从2022年同期的-7.3%上升到14.7%。一季度净利润为27.5亿元，2022年同期为净亏损6.2亿元，2021年一季度为10.59亿元。

徐涛表示：“我们更精简的成本及费用结构也使得单季度盈利能力得到明显提升，毛利率及经营利润率实现于纽约证券交易所上市以来新高。”

随着存量房业务收入规模大幅提升、固定人工成本的同比下降和变动成本占收入比的相对稳定。存量房贡献利润率在一季度达到了49%，同比提升了11.3个百分点，环比提升了11.9个百分点。

新房业务得益于高盈利项目占比上升，相对精简的人员结构，一季度新房的贡献利润率也进一步提升至了27%，同比提升了8.8个百分点。

费用端，第一季度大口径运营费用总额同比增长7.5%至34亿元，其中由于圣都的并表和家装家具业务的发展，销售和市场费用为12.94亿元，同比增长50.3%。一般及行政费用同比增长6.1%至16.21亿元，主要由于期权费用的增加。

截至2023年3月31日，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资合计人民币666亿元，包含在长期投资项目里的理财类余额为人民币187亿元。一季度经营性现金净流入为人民币76亿元，连续六个季度实现了正向经营性现金流。

一季度，贝壳新房回款88.4亿元，连续七个季度超过新房收入，新房应收账款周转天数缩短至59天，环比缩短五天，同比缩短93天。

管理层在一季度业绩会上表示，预计2023年第二季度营业收入在人民币185亿元至190亿元之间，较2022年同期增长约34.3%-37.9%。

复苏节奏

“我们不喜欢过热的市场，但也不惧怕过冷的市场，我们最喜欢房住不炒下供需平衡的市场，最能支持我们的价值彰显和可持续的发展。”徐涛在业绩会上这样说道。

过去三个季度，连续的中性、极差以及极好的市场，市场中的每一位都有参与。如彭永东所说：“我们的业务特点也决定了我们的成长，不能用很高频的数据去看，要用三年的维度去看。”

“持续的成长不是扩张，不是规模，是从客户出发的，满足更多未被满足的需求。过去我们发起的透明交易、真房源、交易不成佣金全退、交易安全保障等等，都是基于居住领域哪些需求没有被满足。好的思维原点志愿去实现他们，需要所谋者大，需要大的愿景。”

站在今天这个时点看，在居住领域里，客户的需求还远远未被满足。客户对更好的居住体验的需求，包括对房屋这个产品本身的品质需求，对家装家居领域产品和品质服务的需求，对更好的租住体验的需求，都远远没有被满足。“这些需求非常真实，也会为我们未来带来巨大的空间。”

2021年末提出“一体两翼”以来，贝壳围绕该战略的进一步投入和建设仍在持续。

管理层在一季度业绩会上表示，新房业务方面，将继续严守管理底线。在平衡业务、财务健康度和风险的角度下，根据市场情况，适当拓展无风险的规模增长。

同时，将视市场复苏的节奏，对销售和市场费用做合理适当的投入，也将坚定不移的对前沿信息技术应用进行投入。

二手房方面，持续通过房源聚焦提升业务效率，精细化运营不同区域，持续提升门店与经纪人的效率。

对于家装、家居和贝壳租房两翼业务，徐涛称：“我们虽然不追求短期所能达成的快速的规模扩张。但希望今年能在重点城市层面跑通优异模型，树立标杆，推广成功经验。”

“同时，我们更希望也会更坚定的投入能够帮助长期能力建设的事情，包括产品能力的打造、供应链的建设和服务品质的提升，不断提升服务的专业能力，提高消费者的满意度。”

据了解，家装家居业务伴随房地产市场的回暖，一季度实现合同额27亿元，可比口径同比增长108%。其中，通过一赛道合作贡献占比超过40%，北京等头部城市的单体经营能力持续提升，新拓城市逐步起航。同时，贝壳提升服务承诺的履约能力和履约质量，以赢得更多消费者的认可。

另一方面，截至一季度末，贝壳租房在管房源量突破16万套；其中，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。

尽管2022年曾陷入裁员风波，但在今年第一季度，贝壳的人、店扭转下降趋势，活跃门店数环比增加约6%至超过3.96万家，活跃经纪人数环比增加高达18%，达41.15万人。

彭永东在业绩会上表示：“未来十年的发展主线，我们判断将会是以品质为核心达成效率的增长。这是一条我们非常确定的难而正确的路。品质上去了，客户的体验就会好，效率上去了，经纪人就会赢，经纪人赢，门店、品牌、平台和行业就都会成功。”

他解释道，在门店侧，大店是未来的必然趋势。大店能够让店东和经纪人的收入有更大的提升空间，同时大店也会让经营门槛提升。

服务者端，居住服务业是以人、店为核心来运转的，最重要的就是人，未来服务者个人价值走高是必然的趋势。

“行业实践和技术应用的结合是驱动组织不断成长的底层动力，AIGC等等新技术的涌现也一定会帮助行业大幅提效，让优秀的服务者变得更加有价值。”

在贝壳发布一季度业绩之后，高盛表示，维持贝壳-W“买入”评级，将目标价由68港元升至70港元。

高盛指出，贝壳第一季度业绩强劲，总交易额同比增长66%，较该行和市场预期数据分别高10%和12%。总收入同比增长62%，达到203亿元，较该行和市场预期数据分别高7%和9%。净利润35.6亿人民币，较该行和市场预期数据分别高65%和74%。

高盛提到，上调公司交易总额及收入预测，以反映更强的市场抢占前景及“两翼”业务的收入增长，并指在成本控制、效率改善及经营杠杆推动盈利能力改善下，上调毛利率及经调整净利率预测。

将今年至后年总交易额预测上调5%，收入预测上调2至4%，料全年经调整净利润88亿人民币，经调整净利润9.3%，并料次季经调整净利润为17.5亿人民币，经调整净利润9.1%。