资本圆桌快讯 | 黄国钧：办公楼是主要的投资标的 或在下一步进入REITs

（原标题：资本圆桌快讯 | 黄国钧：办公楼是主要的投资标的 或在下一步进入REITs）

2023观点资本圆桌·现场快讯：5月16日，2023观点资本圆桌在香港召开，会议主题为"趋势与重启"。

针对中国消费REITs政策对资产的偏好和定价逻辑，第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务总负责人、高级董事黄国钧表示，首先从资产的角度，其发现很多资产可能被排除了，原来有基础设施REITs，到现在的消费REITs。他指出，消费REITs主要是覆盖商业和酒店，而写字楼这些主力的资产，特别是中国很多金融机构，像一些险资拿着这些资产，都是以写字楼为主的。

此外，黄国钧表示，办公楼是主要的投资标的，他认为这一类会在下一步（进入REITs名单）。

他续指，按照一个城市的规划来说，城市的中心就是最早拿地、最早开发、历史最久，而且位置最好，这种资产它的历史成本是很低的，但是倒过来如果要做主体的更换，它的税务又是最高的，所以就变成了越外围的资产可能就成为了首批资产，因为我不会说现在就打五十大板，就拿着我最优质的资产去做消费REITs。

“其实我们是缺优质资产，而且募集的资金有指定的使用用途，这些限制都很严。从估值师的角度，从指引里面也看到，主要还是鼓励用收益法来算，这样算出来的估值就低，但是为什么有这种指引呢？其实也是为了派息率的问题，要派息可靠，这个资本市场才可以做起来，完全用另一种交易定价的模式就跟不上，最后就变成发行的时候包装得很好，但是第一年、第二年就跟不上了，所以第一批吃了喝了，接下来其他就没有那么走运了。”

黄国钧还补充道：“所有的开发商现在都面对资产经营的问题，因为开发和销售也不是太好做，说实在话，开发商在转型的过程中，在地产游戏里面的第二产业也好、下半产业也好，也在思考，我们看到一些客户尽管在消费模式通过手机屏幕改变了大家，但有一些客户做商业做得蛮好，但还是大浪淘沙。”