价格、成交量齐降！南京二手房结束“三连涨”

（原标题：价格、成交量齐降！南京二手房结束“三连涨”）

4月，南京新房成交5445套（含高淳、溧水），环比下降33.10%，新房成交情况惨淡。

而在二手房方面，4月的数据也呈现出下降态势，成交数据环比下降13%，成交均价环比下跌1.9%，二手房市场此前三连涨的良好态势被打断。

根据我爱我家研究院数据显示，4月南京全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下跌13%，相较去年同期6040套成交套数，同比上涨87.38%。但考虑到2022年4月仍然处于疫情防控时期，买卖双方都可能因为疫情防控政策而导致买卖活动的终止，二手房交易市场热度持续走低，所以今年4月数据相较同期能出现同比大涨。

在价格方面，4月份二手房的成交均价达到了30628元/㎡，相较三月份环比下跌1.9%，有轻微跌幅。由于3月份处于学区房交易高峰期，学区价格常情况下都会高于一般住宅价格，从而使二手房市场交易均价高于通常。4月份的价格下降，和学区房交易高峰的结束也有着很大关系。

2022-2023年南京二手住宅逐月成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

从整体数据情况来看4月份数据相较于3月份数据存在着一定程度的下跌，但考虑到3月作为南京楼市传统的“金三”时节，二手房销售处于高峰，4月数据相较3月出现环比下跌属于正常现象。

纵观2022年4月至今的二手房成交数据，今年4月成交数仍然是仅次于3月份二手房成交数据的第二高点，如果能在未来的“红五月”之中，能够能保持目前的成交量，那么二手房市场应该还将处于一种较为乐观的态势之中。

但在3月、4月释放了大量的二手房购房需求后，5月能否保持目前的成交数量，是要打个问号的。

同时，近期以短途文旅为代表的花费较少的快速消费商品市场火爆，房产等大宗商品市场也受到了一定程度的冲击，人们更倾向于消费一些总体数额较小，无需背负贷款的商品。这种消费心理是4月二手房市场成交数据出现一定程度的跌幅原因之一，而且也会进一步的影响5月份二手房成交情况。“红五月”的二手房的未来成交态势不容乐观。

有一点更需要注意的是，根据链家二手房交易平台数据显示，截至目前（5月5日）该二手房交易网站挂牌在售二手房共168108套，库存水位仍然不低，去化压力较大。

在南京二手房整体市场数据出现一定程度的下降时，一些二手刚需住房的数据表现却仍然较为坚挺。

诸如浦口桥北板块的天润城，目前小区均价在18149元/㎡，近90天内已经成交了175套住房，近三十天内带看人数也高达3242次。

同样位于浦口桥北板块的威尼斯水城，目前小区二手均价挂牌价格在18484元/㎡，近90天内成交199套，近三十天内带看人数也达到了2747次，热度较高。

此类小区，价格较低，挂牌在售户型面积段较小，且周边存在有较为完善的相关配套，能够较为便利地满足日常生活需求，对于希望落户南京的刚需群体是相当不错的选择，所以能够保持较高的销量。

加之，这两个小区体量不小，挂牌量均在1500套上下，成交数据也因此高于体量一般的小区。

根据链家网成交记录显示，此前威尼斯水城一套建筑面积为121.28㎡的房源，最终以209.4万总价，17266元/㎡的单价成交，成交周期仅为4天。

据悉，该房源位于中间楼层，为3室2厅1厨2卫的户型布局设计，一梯两户的梯户比例，整体素质相当可以，配合上相当不错的价格，所以这套房源能够创造4天内成交这种较短的成交周期。

根据我爱我家数据显示，4月份南京二手房交易中90㎡以下户型占比65.7%，是二手房交易的主力军，而在刚需户型中60-90㎡面积户型占比最高，达41.6%，环比增长4.6%。

3-4月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

从成交总价段看，4月300万以下成交占比累计达72.9%，其中200万以内低价段占比环比增加6%，而300万以上各价格段也都有不同程度下滑。

3-4月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

而在二手房交易网站上目前仍然存在不少符合上述面积段与总价的刚需的房源，根据此前表现，类似刚需二手房成交周期一般不会太长。所以在未来的一段时间内即使处于在二手房整体成交数据下降的背景下，此类刚需二手房应该能够保持较为坚挺的成交数据，成为二手房交易市场绝对的主流。