三十强房企折戟重庆 6.79亿债权或蒸发

（原标题：三十强房企折戟重庆 6.79亿债权或蒸发）

在近期广受关注的重庆A开发公司（以下简称：重庆A公司）破产重整事件中，由于在债权认定、重整投资人招募、重整计划表决权等方面出现的一系列争议，导致多个债权人不认可投资人及重整计划的情形出现。凤凰网房产对该起房企破产重整事件的系列追踪报道，也引发了地产行业圈的广泛关注与公众舆论的话题讨论，与《企业破产法》相关的普法话题也一度冲上微博等社交平台的热搜话题。近日，凤凰网房产来到重庆，就破产重整争议的来龙去脉作更深入了解。

该破产重整事件的焦点——重庆北碚某楼盘项目（以下简称：北碚项目），是一个占地过千亩的生态型智慧健康养老产业综合体。项目所在的北碚区静观镇双塘村，从重庆江北机场出发北行约50分钟车程可达。地处重庆北大门，这里既有静观传统花卉产业，也有两江新区科创产业的发展支撑，而项目地块的优美山水环境，也是康养社区开发的天然基础。

走在业已交付的早期组团里，八层小高层洋房外立面雅致养眼，绿化养护和社区物业管理井井有条，一片鸟语花香，社区环境可谓舒适宜人。这个定位生态型智慧健康养老产业综合体的项目，社区常住业主并不算多，也多以中老年人为主。

“这里住着还挺舒服的。我来项目轮岗那段时间，因为离市区远，就直接在小区里租房子住，那时候四个人合租，一套四房的房租就八百元，平均下来一个人就两百元。”作为代建方——广州B房产公司（以下简称：广州B公司）重庆公司的员工，李先生曾经在北碚项目驻场支援一段时间，回忆起当时的情形，他为项目现状感到十分惋惜。

与已建成交付社区的景观形成鲜明对比，一路之隔的未交付组团，多栋已经封顶的高层洋房静谧耸立，庞大的建筑骨架与塔吊显得异常突兀，没有任何施工迹象。由于项目开发商破产重整，项目347户已购房业主至今仍未能收楼。

“我大概是21年12月来的，当时项目已经停工了，前期的销售基本结束了，但是销售中心还是开放的。我大概呆了两个来月就撤离了，之后项目销售中心也关闭了。”

眼下，由于涉及债权认定、重整投资人招募、重整方案表决、债权解除抵押等多个问题的争议，包括广州B公司在内多个债权人与重庆A公司管理人及债务人方陷入拉锯，破产重整的推进仍难点重重。

寄予厚望

作为广州B公司代建板块首个大型康养代建项目，北碚项目曾被寄予厚望。

在广州B公司看来，近年来行业市场环境发生了根本变化，土地成本高企、融资环境收紧等直接推升房企资金压力，“轻资产代建模式，自然而然成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的新选择。” 广州B公司断定，代建轻资产模式能成为公司业务发展的下一个增长极。

在广州B公司的代建拓展思路中，更侧重商业代建和资本代建，而政府代建项目“要靠机会。”在商业代建的选择标准方面，则选择市场基本面向好、股权结构不复杂的项目。从管理的体系化、标准化等方面获取代建利润，最终打造为“注重品质、可以为业主、委托方提供全产业链资源支持的管理型服务商。”

在这样的代建合作愿景中，委托方将得到期望的利润，而购房者将得到与广州B公司品牌质量一致的房子。

资料显示，广州B公司于2018年4月3日组建代建板块，正式进军代建行业。至2020年底，广州B公司代建板块已进驻25个城市，累计拓展项目共34个，储备货值超过1100亿元，主要布局长三角、珠三角、成渝等核心城市群。落子重庆，北碚项目正是广州B公司代建布局中西部的试水项目。

由重庆A公司开发的某健康颐养中心项目，定位以医养为核心，以养老服务产业为目标， 通过互联网思维和技术整合高端医疗、健康体检、医养旅游、养老养生、教育培训等产业，打造一个千亩一站式生态型智慧健康养老产业综合体。

重庆A公司在重庆本地并不算知名开发商。“没有什么名气，也没有什么知名项目。”重庆当地房地产圈人士对其如是评价。而广州B公司，位列中国三十强房企，早年即已进军重庆，其在新南湖片区开发的多个项目，都给当地购房者留下深刻印象，并获得不错的市场口碑。擅长文旅大盘开发运营的广州B公司，显然是一个理想的合作者。

重庆A公司在2019年11月与广州B公司达成代建合作后，广州B公司进行品牌输出，全面代建管理。2020年，某健康颐养中心项目正式开始以广州B公司建议的案名进行推广及开展销售。对重庆A公司来说，这一合作同样被寄予厚望：有知名房企的强大品牌与开发实力加持，无疑为项目后续开发销售增添了信心和保障。

矛盾爆发

双方预想中的美好合作，然而天不遂人愿。据知情人介绍，双方矛盾的开始，是由于项目产品的销售定价问题。

对于项目开发商重庆A公司来说，项目土地价值是珍贵的，应该拉高价格慢慢卖，以最大化获得利润。而代建管理方广州B公司，从市场走势和预期判断，坚持随行就市，以适中价格及时回笼资金，保障后续开发的稳定健康现金流。通俗的说，一方面认为定价太便宜，好东西买成了白菜价。一方面认为价格定太高，卖不出去要亏本。

是否采取“以价换量”策略之争，一是基于双方的立场角色与开发思路，一方面，也要看市场大环境的走向。而房地产市场的变天，正在此时骤然而至。

据克而瑞数据显示，2021年重庆主城区商品房共成交21.41万套，比2020年少卖9479套。单月成交量走势看，呈现出从低到高，再回落的形势。楼市拐点出现在8月，商品房成交量急速下跌31%，8至12月，商品房月均成交面积仅135.59万平方米。受市场趋冷的影响，下半年开发商纷纷减缓开盘、加推节奏，同时加大促销、去化，在确保资金链健康的前提下寻求平衡。

与重庆市场下半年成交气氛骤然转冷相呼应的是，以恒大为代表的房地产企业资金暴雷，正是在这年7月开始。众多房企的裁员潮、项目烂尾随之而来。

在北碚项目，从销售定价、案场管理、建设施工，重庆A公司和广州B公司的矛盾开始频频显现。重庆A公司指责总包方管理不力，导致“工程质量出现严重问题”。而广州B公司则认为重庆A公司干预了代建管理，强行介入营销，打破了代建协议约定。

另一方面，资金紧绷带来的困局，也极大影响后续开发建设。除广州B公司外，多个个人及企业债权人此前已投入重庆A公司有数十万至数千万不等的借贷融资款项，项目开发后续投资资金出现缺口。

在销售行情转淡、矛盾频生，重庆A公司方面又要求广州B公司持续投入代建资金的情况下，双方多次沟通协商不成，合作也走到了终点。

2022年3月，重庆A公司向重庆市第五中级人民法院提交了破产重整申请。2022年5月26日，广州B公司发布了关于北碚项目的声明：由于重庆A公司资金短缺并与总包方产生种种矛盾，致使项目停工并停售。我司已向其发送品牌终止使用通知，此项目不得再以广州B公司品牌对外推广及销售。

重整拉锯

2022年6月2日，重庆市第五中级人民法院破产法庭作出（2022）渝05破申209号民事裁定书：受理重庆A公司破产重整申请。

重庆A公司提供的资产负债表等资料显示：截至2022年2月28日，公司资产总额147465.93万元，负债总额为154514.31万元，所有者权益为-7048.38万元。广州B公司提供的资料显示，该公司及旗下3家公司作为重庆A公司的最大债权人，债权总金额约6.79亿元，在重庆A公司约15.17亿元的总债务金额，占比达44.7%。

而在随后的重整程序中，广州B公司遭遇了匪夷所思的状况。先是作为重整管理人的中A律师事务所、重庆中B会计师事务所，以时间紧张来不及审查为由，在2022年10月召开的第一次债权人会议中仅确定债权3.66亿元，待认定3.13亿元。而2023年2月第二次债权人会议的债权审查报告，更推翻之前认定，仅认定2300万元债权，待定债权高达6.56亿元。其推翻早前认定的理据为，重庆A公司方并未对广州B公司相关债权表示认可。

随之而来的是，广州B公司无法进入债权人委员会，也丧失了重整投资人招募及重整计划的投票表决权。期间，广州B公司多次向相关部门发出函件，投诉重整遭遇不公对待，并要求更换管理人、调整重整草案条款等，但未获明确回应。

而对于重整投资人的招募，也充满争议。参选重整投资人的海南某康养管理有限公司(以下简称：某康养公司)，于2022年11月10日设立，未实缴注册资金（注册3000万元），无任何项目在运营，无房地产开发资质及房地产开发经验。且在评标问答环节中，某康养公司提供的重整方案中显示，项目后续重整他们不用投入资金，仅靠该公司破产重整投标保证金500万元，即可在后续经营中实现重整。

相比之下，另外一家报名参加重整投资人招募企业广州某资本管理有限公司（以下简称：某资本公司），无论是破产重整资金投入3.55亿元、注册资本实缴情况、项目投资经验、履约保证等方面，还是时间节点、项目复工复建、债务清偿等方面，其投资方案远优于某康养公司的投资方案。但仅被列为备选单位，最终在二债会的投资人表决中出局。

广州B公司、重庆C投资、重庆D基金、王某、成某等多家债权人均对某康养公司的资质及执行能力提出质疑，指在投资人评选过程中，投资人评选办法、评分细则未公开，评审规则单方变动且与招募公告冲突，且重庆A公司管理人临时公布评分细则，随意变更或新设不合理评分标准，入围审查存在严重瑕疵。

“两家公司的重整方案，一家有投入资金3.55亿元，另一家明确提出无法保证后续资金投入；一家有项目投资经验，另一家没有任何房地产开发资质及经验；一家有完善的重整方案，另一家的方案仅泛泛而谈，对债权人受偿来源、受偿时间、受偿比例等细节没有明确列明，孰优孰劣无须多说。但恰恰是那家各方面都处于劣势的某康养公司，却最终中标。” 广州B公司重庆公司相关负责人张先生谈到此事，情绪依然有些激动。“从另一个角度来说，如果该项目仅依靠自身资产运转就能够实现盘活，这个项目还有破产的必要吗？更不用说要引进投资方来进行破产重整了。”

作为债权人参与了第一次、第二次债权人会议的重庆C投资负责人王先生表示，在整个重整过程中重庆A公司管理人并未与他们有更多的沟通。第二次债权人会议，他们仅仅收到短信通知线上参会，由于对某康养公司的资质不认可，在表决中他们投票反对其作为重整投资人及其重整方案通过，而事后也仅仅在网上获悉重整计划获得通过，“整个过程并没有体现公平公正公开的原则。”

2023年2月27日，重庆A公司管理人于破产网站发布二债会决议，选定某康养公司为重整投资人，并通过重整计划草案。4月6日重庆A公司发函，指根据重整方案推进安排，要求广州B公司解除相关债权的土地抵押和股权质押。广州B公司则回函明确拒绝。

僵局待破

面对多方债权人的不信任不配合，后续重整方案如何顺利推进？凤凰网房产就此联系到海南某康养管理有限公司相关负责人，而该负责人在电话中表示不方便，拒绝任何采访。而作为重庆A公司破产重整管理人的中A律师事务所，此前也明确拒绝就此案接受采访作出澄清。

据了解，包括广州B公司在内的多家债权人已向多个政府部门及司法机构发出联合署名投诉信。凤凰网房产从所获得的该投诉信所见，署名债权人指在此前重整程序中，投资人招募存在严重瑕疵，重庆A公司管理人未能做到最基本的公平、公正、公开；债权人委员会的成员选择程序缺乏公开、透明性，且成员构成无法真正代表各组债权人的利益；重整计划草案中部分条款严重违反法律规定，侵害主要债权人合法利益。据此，署名债权人要求推翻已获批的重整方案，并更换重庆A公司管理人、重选重整投资人。

凤凰网房产电话联系到重庆A公司负责人蔡先生，他表示目前正忙于项目保交付工作，对于债权人联名发起的投诉，蔡先生称：“这只是广州B公司的一面之词，他们回避了其工程存在严重质量问题，且后期广州B公司撒手不管，也是导致项目烂尾的原因，我们随后也将在适当时候召开发布会予以解释澄清。”

广州B公司重庆公司相关负责人张先生则反驳表示，重庆A公司所提出的“严重质量问题”完全是失实说法。广州B公司此前已委托第三方专业鉴定机构对北碚项目工程质量予以鉴定，并不存在“严重质量问题”，相关报告已提交市建委并获得认可。

凤凰网房产获悉，广州B公司相关高管近日更带队飞赴重庆，就破产重整案向重庆市信访办、市高院等多个部门反映情况，希望政府介入协调处理，解决来渝投资企业面对的困境。

而据中共重庆市纪律检查委员会、重庆市监察局政务微信号“风正巴渝”4月21日发布，重庆市五中法院破产审判庭副庭长、审判员、三级高级法官俞旭东涉嫌严重违纪违法，经市纪委监委指定管辖，目前正接受南川区纪委监委纪律审查和监察调查。据悉，俞旭东在重庆A公司破产重整案中任审判长。