“硬菜”、“家常菜”都有，八批次带来怎样的楼市格局？

（原标题：“硬菜”、“家常菜”都有，八批次带来怎样的楼市格局？）

依旧是周末，低调又带点意外，但也成功刷屏朋友圈；29盘7497套，成为年度最少供应，但是带“硬菜”的压轴供应。

毫无疑问，八批次的准确入市名单最终落地，有亮点，也有槽点，算是为波澜壮阔的2022年供应画上一个圆满的句号。

其中，绿城外滩兰庭和格力浦江壹号两盘的出现，无疑是此次供应的“硬菜”，而其他基本都是“家常菜”，没有太兴奋，但也有看点。

而这背后，可以看出一定的市场管理智慧，搭配合理，继续保证接下来稳定的市场形势：

首先，作为楼市回归理性行情后的第一批新供应，较少的“硬菜”（绿城外滩兰庭、格力浦江壹号）保证了一定的市场热度，防止市场过于冷淡；

其次，大量“家常菜”继续供应，如大虹桥继续四盘上阵，1247套供应，再次增强购房者不慌的底气；

再次，多个刚改优质盘入场，如顾村、嘉定北、奉贤南桥，保证稳定的供应同时，精准满足不同价格段、不同板块的购买需求。

我们认为，接下来的楼市行情将继续保持理性发展，市场供应预期充足，平稳过渡到有望全新开篇的2023年。

两大顶流，外滩VS前滩谁的分更高？

本批次，最大的亮点无疑属于绿城外滩兰庭和格力浦江壹号，作为顶流中的顶流地段，两盘虽然价格都上涨了，但倒挂依旧无比诱人，高分、日光大概率都不成问题。

首先，绿城外滩兰庭，项目单价14.5万，相比21年绿地海珀外滩14.25万微涨，但对比绿城黄浦湾一期2022年19.8-24.5万的二手成交价，每平米倒挂在5-10万之间，有多诱人无需多说。

再看格力浦江壹号，单价12.98万，相比9月份的东方悦澜11.9万上涨约1万/㎡，而对比板块二手房13.7-16.65的成交价，每平米倒挂在0.7-3.67万之间，不过位置还不是格力浦江壹号这样的头排，空间显然也可以想象。

所以，这两盘大概率是高预算高积分人群的“菜”，不过由于产品面积上的不同，可能使得两盘出现不一样的入市情形；

绿城外滩兰庭，清一色改善大面积，207-297㎡，总共111套，入围比2.5，也即没有近期被高分弃号的小面积产品，所以绿城外滩兰庭最终是否会成为无弃号的超级红盘值得期待；

而格力浦江壹号，76-555㎡，总共163套，入围比2，有小面积产品，大概率遭遇高分弃号的情形，所以对于低分客户而言，有捡漏机遇；

而两者最终谁的入围分更高？值得期待。

大虹桥，中低分选手大胆冲

楼市需要降温的，如果大虹桥说第二，大概没其他版块敢说第一。

七批次，最大供应量，最快的供应节奏，但大虹桥核心该积分依旧积分，如中铁虹桥逸都二期61.22分，蟠龙府一期三批认购率仍旧达到319%，积分仍可能70以上。

所以，可以说大虹桥仍是眼下上海购房者最倾慕的板块之一。而八批次，四盘上阵，1247套供应，继续强力消化市场购买力。

招商虹桥璀璨时代，主打79-105㎡产品，均价63000,147套，入围比1.8，上期积分本就不高，这次有望再度降低；

中铁虹桥逸都三期收官房源，76-99㎡产品，均价62010，376套，入围比1.8，积分大概率继续降低；

蟠龙府二期，88-106㎡，均价62000,452套，入围比1.8，随着分流，入围分也有望进一步友好；

虹桥公馆三期，90-105，均价64000 272套，入围比1.8，四盘中价格最高，但地段位置不如前三者，有可能积分较低。

所以，综合来看，八批次显然是七批次更好上车大虹桥的机会，尤其四盘均有小面积产品，弃号几乎不可避免，中低分选手捡漏机遇将进一步提升。

其中，中铁虹桥逸都释放消息，57-60分机遇极大，55-57也值得关注。

千万预算，杨浦、徐汇有得选

1000万级预算，浦东没有给予太多机会。但杨浦和徐汇四盘的入市，也给了购房者不少的选择。

首先，杨浦三盘都非常有看点：

城投悦尚海，81-115㎡产品，均价108000元,共221套，带小面积2房产品，有捡漏机遇；

保利珑誉，99-179㎡产品，均价99000元，共174套，3房起步，更适合改善型客户，上期积分65.84，值得参考；

保利越秀·和樾天汇，83-102㎡产品，均价115000元，共340套，地段上更优，价格更贵，保利热销款天字系；

其次，徐汇，此前的超级大热门汇成南街里上新，

汇成南街里，101-173㎡产品，均价89930元，共204套，虽然地产尚海悦庭不触发积分，但这个项目潜力完全不同。

综合来看，在千万级价格段位上，选盘面充足，但具体产品有差别，供应并不多。

另外，刚需、刚改层面，相对稳定，几个优质的地铁盘值得把握，整体八批次不会太热闹，也不会太冷淡。