招商积余加速卸掉重资产负担

证券之星地产 2022-12-06 12:38:54
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12月4日,招商积余发布关于筹划资产出售的提示性公告,拟出售成都市中航地产发展有限公司、九江市九方商业管理有限公司等7家公司100%股权,并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款,目前本次交易的交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。

事实上,这并非招商积余年内首次转让资产。4月14日,招商积余公告称,子公司天津格兰云天置业有限公司退还天津市“津塘(挂)2007-24号土地”使用权;1月,招商积余以7.78亿元总价将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口下属企业。

重资产“压表”

剥离重资产对于招商积余来说属于历史遗留问题。

2019年,招商物业与中航物业整合完成,更名为“招商积余”上市后,虽然出售了中航部分地产开发业务,但还有遗留,体现在“其他业务”一项。2019年-2022年上半年,地产开发业务营收分别约为3.12亿元、1.66亿元、1.26亿元、-624.2175万元,降幅分别为85.48%、46.68%、24.12%、108.68%;毛利率也从48.96%跌到11.24%。

另一方面,招商积余投资性房地产金额分别约为68.85亿元、68.89亿元、69.94亿元、55、48亿元,直到2022年上半年占总资产比例才下降到32.76%,此前均在40%以上。

而持有这部分投资性房地产也没带来多少收益,2019年、2020年,招商积余因为财产贬值分别亏损约1285.185万元、5696.08元。2022年3月14日,招商积余发布公告称,2021年末,通过对各项存货资产进行清查,招商积余对下属天津九方城市广场以及龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园、南光名仕苑项目持有的车位等存货计提资产减值准备共计1.1亿元,减少公司2021年度归母净利9061.5万元。

所以,招商积余重组后业绩不见向好反而下滑。2019年-2021年,公司营业收入分别约为60.78亿元、86.51亿元、105.91亿元,对应增幅为-8.68%、42.34%、22.42%;净利润分别约为2.86亿元、4.37亿元、5.13亿元,对应增幅为-66.59%、52.82%、17.25%。

2020年,招商积余董事长聂黎明在业绩会上回应轻重资产分离计划时称,公司已成立专项工作小组,多维度对资产进行盘点、梳理,以及轻重分离的研究;2021年,聂黎明在业绩会上再度表示,公司将继续推进轻重资产分离,解决历史遗留问题,按照‘先易后难、重点突破、能快则快’的原则,加快部分项目资产尾盘去化。

除了出售资产,招商积余也在“腾笼换鸟”。2021年12月24日,招商积余公告称,公司于近日与上海航空工业(集团)有限公司签署了《产权交易合同》,以5362万元收购上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权。同月29日,招商积余再次公告称,公司与南航集团近日签署《产权交易合同》,公司受让南航集团于北京产权交易所公开挂牌转让的南航物业95%股权,受让价格2.3亿元。

毛利偏低

据每日经济新闻发布的上市物企在管面积排行榜,2022年上半年,招商积余在管面积为3.01亿平方米,行业排名第五。据招商积余2022年半年报数据,来自控股股东的管理面积约为0.995亿平方米,因此来自第三方拓展的面积为2.015亿平方米。

尽管规模体量庞大,但招商积余毛利率与净利率却始终较低。财报数据显示,2019年-2022年上半年,招商积余销售毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%、12.73%,销售净利率分别为4.44%、4.73%、4.27%、5.88%。对比行业其他上市物企,世茂服务2021年毛利率为28.65%、碧桂园服务毛利率为30.73%、融创服务毛利率为31.52%。

分产品来看,招商积余毛利率低又主要在于住宅,2019年-2022年上半年,住宅毛利率分别为4.94%、6.71%、6.57%、8.55%。

对此,招商积余曾在互动平台表示,公司毛利率偏低的主要原因有:其一,项目密度、浓度还需要进一步提高,规模效益有待进一步提升;其二,公司在管物业项目以机构类物业为主,且基本通过第三方市场招投标获得,激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩;其三、目前公司专业化服务业务总体规模偏小,利润率尚需进一步提升;其四、公司定位高端、立足长远,在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。

至于住宅方面毛利较低的原因,招商积余也在年报中解释称,由于历史原因,招商物业注入的多个住宅小区签订的均是包干制合同,很难提高毛利率。

而为了破除低毛利困境,聂黎明曾在招商积余2021年业绩会上表示,收并购是公司接下来的一个核心抓手,已将收并购作为一个长期的发展战略看待。招商积余将积极抓取收并购市场机遇,推进更多优质项目落地。

年内,6月16日,招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权;6月27日,招商积余又通过注资的方式,间接收购了深圳市汇勤物业管理有限公司65%的股权,拟支付现金4.36亿元。


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证券之星估值分析提示招商积余盈利能力较差,未来营收成长性较差。综合基本面各维度看,股价合理。从短期技术面看,近期消息面一般,主力资金有大幅介入迹象,短期呈现震荡趋势,市场关注意愿一般。 更多>>
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