字节跳动的房东要换人了

（原标题：字节跳动的房东要换人了）

2008年初,美国房地产开发商铁狮门来到上海,以67.5亿元的底价摘下了杨浦区新江湾城“F地块”,并创下了当时的总价“地王”纪录。

这是铁狮门首次在中国内地获得房地产开发项目,其在两年后引入上海本土国企城投控股,并在2011年开始动工,将项目命名为“尚浦领世”,为杨浦区最大的综合体。十余年过去,这个承载着各方期待的项目逐步竣工,城投控股也开始将其视作变现筹码摆上货架。

10月11日,上海联合产权交易所披露了一则股权转让信息,城投控股下属全资子公司上海城投置地(集团)有限公司(下称“上海城投置地”)拟以约21.49亿元的价格转让持有的上海高泰房地产开发有限公司(下称“高泰房地产”)36%股权,该标的即为尚浦领世项目构成部分——尚浦中心的项目公司。

根据公开信息,新江湾城“F地块”位于轨交10、20号线(尚在规划中)换乘交汇处,东西被闸殷路和淞沪路包围,北面紧邻占地33亩的生态公园及殷高路。根据划分,其又分为F1、F2 和F3三大地块,地上总建筑面积约为90万平方米。

其中F1地块为商办,规划建设时分为了4个小块,当中的F1C为尚浦汇,由三栋甲级办公楼和商业组成;F1D则是核心项目双子塔,两栋大楼分别高280米和250米;而F1A、F1B则在2021年被售予字节跳动。

2021年7月,市场有消息称,字节跳动以约78亿元的价格收购了尚浦领世项目中的F1A、F1B地块,总面积约19.5万平方米。此外,该公司还租赁了约4.2万平方米的办公空间,将区域运营中心落户于此。

剩下的F2地块为高端住宅尚浦名邸,而F3地块便是城投控股此番意欲转让的尚浦中心。后者为国际甲级标准园区办公楼,由地上10幢办公楼、地下1层车库和夹层、门卫组成,整体实测建筑面积合计约27.47万平方米,其中地上可售面积约19.77万平方米。

高泰房地产则负责尚浦中心的开发、建设和经营。信息显示,该公司成立于2010年9月,注册资本25亿元,由上海城投置地持股36%,铁狮门旗下的Springs JWNT VII Pte. Ltd.则持股64%。

截至6月末,高泰房地产净资产为24.92亿元,营收约1.84亿元,净利润4246.88万元。根据评估,上海城投置地所持有的高泰房地产36%股权对应价值约为16.77亿元。以此来看,21.49亿元的挂牌价则较评估价溢价28%左右。

溢价的原因无外乎资产的优质。截至评估基准日,尚浦中心的出租率达到98.87%,租户不乏耐克、即科金融、汉高、南极电商等大型公司,其中耐克、汉高以及字节跳动三者便租下了超78%的可租赁面积。

对于转让的原因,城投控股透露称,此举有助于确保公司收益、提高公司资金利用率,同时为未来拓展、储备、开发优质项目提供充足现金流。

这也将在一定程度上优化城投控股的债务结构。

根据交易事项,受让方在接下标的公司股权的同时亦将承继相关债权、债务。Choice数据显示,截至6月末,城投控股拥有短期借款77亿元,一年内到期的非流动负债为22.63亿元。

市场有消息称,尚浦中心的意向买家为外资企业,结合原股东不放弃优先购买权来看,不排除铁狮门下场购回该项目剩余36%股权的可能。若最终出让成功,上海大宗交易市场的信心也将得到进一步提振。

受疫情影响,上海今年第三季度的大宗交易成交总额远低于去年同期水平。

戴德梁行数据显示,第三季度上海共录得14宗、合计153亿元大宗交易,其中投资型买家的成交占比由上半年的42%提升至第三季度的79%,回归成为市场主流。同时受国际形势等因素影响,内资买家继续主导市场,在大宗交易中的占比达到71%。

从物业类型来看,三季度办公成交额占比维持在超60%的水平,成交总金额达93.2亿元,其中不乏如佳 兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易,单笔交易均突破20亿元。此外,工业以20%的成交额占比稳居第二,而投资者对商业项目出手较为谨慎,成交金额占比稳定在15%左右。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强对《国际金融报》记者表示,内资买家活跃度更高,预计四季度表现持续亮眼,不过因疫情反复及二季度封控延续影响,预计2022年全年成交总额将低于去年的千亿规模。