从前滩200多组弃号，看上海楼市

（原标题：从前滩200多组弃号，看上海楼市）

前不久，前滩东方悦澜481套房源在748号清盘，超过250组裸分80.5分的社保巨子选择弃号。

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要知道，这个项目可是以96.9分创下了今年新房入围积分的新高，竞争的激烈程度可想而知。

但是，却有人弃了号。

这在以前，是非常少见的，去年前滩几乎是0弃号的。

更何况是，比起去年单价10.2万的东方惠雅&晶鸿名邸，今年11.9万的东方悦澜涨价了17%，绝对是良心啊。

和东方悦澜差不多情况的，还有大虹桥热门选手蟠龙府等，也经历了高弃号率。

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那么，为什么这些 “高分选手”千难万难抢到热盘的购买名额后又选择弃票呢？

是上海楼市热度降了？

其实，准确的说，是上海的购房者们更理性了。

为什么这么说？

大户型的需求增多

不管是东方悦澜，还是蟠龙府，导致弃号最直接的原因，是高分选手们大都想要大户型。

以前，可能低总价的小户型更好卖，因为对于一些投资客来说，小户型以后不管是出租还是出售，都更容易。

但是现在，对于高分选手来说，却是房子越大越吃香。

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一方面，因为房票有限、分数只有一次机会，谁都想把这一次机会用在最好的地方。

另一方面，房住不炒，这些高分选手很多清空手上的房子，想要换一套改善型居住，自然是面积更大更有吸引力。

手握2000万预算和80分裸分的客户，让他接受130平3房可能可以，但85平2房，那还是情愿等待下一个机会了。

全款买房增多

据售楼处的相关人员透露，现在购房者高首付，甚至全款买房的比例更多了。

其实现在银行很“卷“，希望客户贷款，放款也比以前容易多了，很多银行据说秒放款。

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但是，就拿东方悦澜来说，这个总价1000多万起的房子，据透露，大部分购房者首付都在7成以上，全款的也不在少数。

不难看出，整个市场更理性了，想要靠贷款炒房的人越来越少，真正的改善型客户占了主流。

新房两极分化明显

再也不是那个什么房子都能卖出去的时代了。

现在的上海楼市，新房两极分化还是比较明显的，只有优势明显的“红盘“，才能热销。

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所谓的“红盘“，一般地段好、配套好，新房受到指导价的约束，比周边二手房价格要低，形成利差，这种买到就赚到，但是要拼积分。

像“红盘“，就比如东方悦澜，一二手倒挂非常厉害，新盘12万，周边次新房却已经到了十六七万，甚至更高。类似这样的红盘，一般分布在市区或者五大新城核心板块，虽然单价高，总价也高，积分更是高，但是卖得好，去化率100%。

而不触发积分制的楼盘，大多数是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带客户，大部分在比较远、配套不理想的区域。

当然，这也是上海楼市这两年置换需求释放导致的。这两年高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升，换手率也在增多，而“上车盘“则相反。

上海楼市依旧是全国最好的市场

很多人质疑上海的经济地位，特别是上一波疫情之后。但讲真，上海的经济底蕴是大部分城市都没法比的，特别是对楼市而言。

据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。

市场层面，土拍依旧竞争激烈，没有出现大规模的政策放松，新房还在触发积分。

上海一枝独秀，并非昙花一现，而是长久的积淀和特质决定的。

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一是上海城市发展优秀，产业强且稳定，产生了许多高收入人群。强大的产业是经济的底气和保证，也是居民稳定和较高收入的保证。还有强大的教育、医疗条件做支撑。所以上海在疫情居家两月后，1-8月的新房二手房销量依然是一线城市中的NO.1。

二是楼市供求不平衡。一方面，上海不断吸引着全国精英前来落户，去年落户月7.3万人，今年更在持续放松，还有每年60万+毕业生来沪；另一方面，上海每年仅约8万套新房入市，有购买力和购买资格的却有数百万人，并且高端购买力充足，置换需求越来越多。

这才是上海楼市领跑的底气。

当然，现在的上海楼市，也正在越来越理性，未来依旧是最好的楼市。