隐商出巢｜土拍扫射，华发股份“借水行舟”

（原标题：隐商出巢｜土拍扫射，华发股份“借水行舟”）

7月28日，上海2022年第二次集中土拍收官，两场土拍中除了上海本土国企，保利、华发、招商等南方国企脱颖而出。

尤其是来自珠海的华发股份，在今年两场上海集中土拍中，已将6宗土地收入囊中（包含子公司拿地、联合体拿地），耗资171.57亿元。

若加上其在珠海、杭州等地的新增地块，华发股份今年前七个月的拿地金额已经超过200亿元。仅仅在7月，三天时间华发股份新增土地的建筑面积约41.72万㎡，已经能够排到2022上半年TOP50的水平，一举“挽尊”。

对比公司2022年上半年的操盘销售金额约462.4亿，华发股份的投销比大增、投资力度明显加码，可谓在房企土拍“刹车行情”中逆势猛踩了一脚油门。

不少人都生出同一个疑问——华发股份哪来那么多钱拿地？

借“外”做大

华发股份（即珠海华发实业股份有限公司，股票代码600325.SH）为珠海国资委和广东省财政厅的全资公司，股权结构单一且高度集中。

“根正苗红”意味着其能调动的资源不少。在土地市场尤是如此，相比真金白银的投入，华发股份能够依靠合作、杠杆等更多方式叱咤土拍。

凤凰网风财讯注意到，华发股份体系中，有一家专门负责“公司与关联方在全国进行房地产项目拓展”的平台公司——珠海市海川地产有限公司。

2020年以来，华发系主体公司（华发股份、华发城运、珠海城建），多次给“海川地产”增资，使其更好发挥作用，用华发股份自己的解释便是——“充分利用目标公司拥有的资源和优势达到产业经营和资本经营的良性互补，积极拓展房地产项目资源，持续增加公司土地储备”。

在华发股份体系里，像海川地产这样的重要非全资子公司有4家，集团子公司则有596家，支脉庞大、阡陌纵横。

随着华发股份对“合作外拓”的重视，海川地产在2021年一年间，资产规模膨胀了3倍有余（流动资产和非流动资产总合从332.7亿增至1086.36亿），催生了一家“千亿规模房企”；海川地产的营业收入也从92万元大幅涨到746万元，翻了8倍。

海川地产作为华发股份和其他公司合作拿地、合作发展地产项目的平台，快速帮助华发扩张合作脉络。企查查数据显示，以海川地产为链接，华发先后与北京金隅、天茂集团、碧桂 园、中冶置业、湖北房投、美的置业、招商地产、成都锦江统建、广东天润、华侨城、利百控股、广州海灏投资等众多房企达成合作，共同拿地开发项目。

凤凰网风财讯留意到，2021年华发股份的长期股权投资大幅增长至214.7亿元，主要就是对联合营公司的投资。

从主要依靠内部哺育，到向外寻找伙伴，华发股份的地产版图快速扩张。

华发股份2021年业绩会，会上公司管理层透露，2021年公司的存货大幅提升至2173.78亿元。

其中除了2021年在成都、珠海、西安、南京等城市获取的多个涉住宅项目，在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的6个重点商业综合项目，还包括多个城市更新（如18万平的鸡咀村、19万平的月堂村，5.7万平的斜尾村、26.81万平的联安村等项目）。

2022年，华发股份又通过收购，拿下了中国奥园的珠海联安村旧改项目，昆明融创文旅城二期项目等。

值得一提的是，城市更新项目周期较长，后期变量较大，据华发股份的表述“预计在后续的3-5年项目将会逐步转化至供地阶段”。敢于在一二线城市大力拓展“压资金”的城市更新项目，一方面得益于合作伙伴的压力分担。

不过，合作也会分走未来的公司权益。风财讯注意到，华发股份的少数股东权益，在2021年末就比2019年增加了516亿元，主要就是由于合作项目股东资本金投入增加了457亿元。

（华发股份近年少数股东损益表动）

华发股份的少数股东权益近年来的大幅增长，也引起了上交所的关注，并在今年5月受到问询。

借“内”融资

拿地高歌猛进，华发股份的第二个支撑点是——内部“多条道”融资。

华发集团旗下有保理公司、资管公司、财务公司等能够协助融资的子公司，它们也成为华发股份的重要融资渠道。

据凤凰网风财讯盘点，2021年华发股份通过上述公司开展过至少4次融资活动，包括向华金保理获取的“购房尾款收益权融资”、“应收账款保理融资”（对象为珠海华发建筑和铧国商贸）；通过联易盛供应链或其他机构，将华发永盛置业的售房尾款收益权进行融资；向香港华发借款。

2019年、2020年，华发股份通过关联公司开展的相关融资活动，也在5次-7次/年以上。

风财讯留意到，截止2021年末华发股份的担保余额已经超过800亿元，其中对外担保超百亿元。这一指标也能映射华发股份母公司和子公司频繁的各种融资操作。

另外值得注意，华发股份还与华发集团财务公司有密切资金往来，例如2021年，华发股份在财务公司的存款193亿元、贷款32.7亿元。

这一点引起上交所关注，并在2022年5月向其发函要求说明，“财务公司大额存款、以及贷款规模远低于存款规模的原因及合理性”。

（图源华发股份2021年财报）

一边将资金大量存在集团财务，一边却在外部大量用融资，且利率高于内部财务公司融资，这的确值得引起上交所的关注。

因为上市公司存在一种操作，以财务公司为通道占用资金，将上市公司沦为融资工具，资金流向无效板块，侵犯中小股东利益。

但对上交所的质疑，华发股份回复坚称，公司将资金存在财务公司不存在资金占用。

虽然否认了资金占用，但外界依然质疑，华发股份是否“将高息的集团拆借资金转变为了无息的股权款”，使得公司融资成本下降明显。

财报显示，2021年华发股份平均融资成本逐步下降至5.8%，近年维持在6%的水平。

对此华发股份则回复称，公司在财务公司的存贷款情况主要基于市场行情，海川公司增资款主要用于项目拓展，并未出现“高息集团拆借资金”的情况。

风财讯注意到，2018年初，华发集团董事长首次提出“未来3-5年集团进入营业收入千亿级俱乐部”的目标，随后以上市公司华发股份为主要载体，华发明显加大了业务拓展、模式拓宽、多元融资等各类操作。

伴随而至，监管层、同行、投资者对华发股份的质疑也有所增多，而如何平衡扩张与风险，也成为“想做大”的华发，必须面对的问题。