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阳光城回复问询函 377亿债务与触底的毛利率

来源:观点网 2022-06-27 23:54:00
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在阳光城看来,如果上述合理措施能够全面落地,基本可以消除对公司未来12个月持续经营重大不确定性的疑虑。

(原标题:阳光城回复问询函 377亿债务与触底的毛利率)

观点网 6月27日,在延期了14天后,阳光城回复了深交所关于该公司2021年年报的问询函。

5月30日,深交所对阳光城下发2021年年报问询函,并要求其在2022年6月13日前对相关问题作出书面说明。据了解,问询函就该公司毛利率、计提存货跌价、其他应收款、债务风险及恢复持续经营切实等等事项一一展开问询。

观点新媒体了解到,此前,阳光城因债务问题已多次收到交易所的函件。2022年1月29日,阳光城曾收到深交所发出的《关于对阳光城集团股份有限公司的关注函》,随后于2月18日发布对关注函的回复公告。

毛利率迷思

深交所首先关注阳光城的毛利率,并要求其结合近年来房地产业务经营状况、收入确认及成本结转情况等,说明公司2021年房地产毛利率仅为5.51%的原因及合理性,是否与同行业可比公司存在较大差异。

据阳光城披露的年报数据,2021年度,阳光城房地产业务确认收入376.67亿元,同比下降52.25%;结转成本355.91亿元,同比下降44.39%,主要系本期达到结利条件的房地产项目金额减少所致。毛利率为5.51%,较上年同期下降13.37%。

阳光城于回复函表示,房地产行业毛利率下降是普遍趋势。2021年尤其是下半年以来,受到房地产调控政策及多轮疫情的影响,房地产市场需求疲软,销售价格持续低迷,同时工期延长、人员流动受限,原材料、人力成本、利息等成本持续上涨,房地产行业企业的经营状况均有所恶化,2021年房地产业务毛利率水平较低且均呈现下滑趋势。

阳光城称,因此,公司房地产业务毛利率水平较低且同比降幅较大具有一定合理性,下降幅度与该公司规模相当且已出险企业毛利率基本相当。据悉,在销售规模与阳光城相当,且于A股上市的已披露年度报告的全国性房企中,譬如华夏幸福、金 科股份、蓝光发展等,毛利率降幅均值为12.61%。

至于本期房地产业务毛利率下降较多,阳光城表示主要原因来自于收入与成本两个方面。其一,在收入方面,房地产项目销售价格持续低迷,导致项目毛利率降低甚至为负数。为应对市场变化,主动降价促销,侵蚀毛利率。

此外,由于自2021年四季度开始,阳光城面临较大流动性风险,导致购房者观望情绪显著,使得阳光城相对于其他房企受到更显著影响,量价齐跌。2021年度,阳光城房地产业务结算面积369.17万平方米,同比下降46.61%,结算单价10203.04元/平方米,同比下降11.82%。

其二,在成本方面,由于前期获取土地成本较高,随着近年原材料价格持续上涨,部分项目工程进度受到一定程度影响,导致建设成本、人工成本等相关成本增加。

同时,现金流回正周期拉长,部分借款使用时间延长,承担的资本化利息负担加重,发生的资金成本增加。2021年度,阳光城房地产业务结转成本9640.62元/方,同比上涨4%,除了土地成本外,占比较高的建安成本同比上涨8.47%,开发间接费(包括资本化利息等)同比上涨0.46%。

债务与自救

截至2021年年报披露日,阳光城仍存在大额到期未归还借款,多家子公司被列为被执行人。对此,深交所认为,阳光城披露的应对措施的实施存在重大不确定,导致该公司持续经营能力可能产生重大不确定性。

据观点新媒体了解,截至6月27日,阳光城及控股子公司已到期未支付的债务本金合计金额376.88亿元。

阳光城表示,其中31.83亿元处于执行状态,除公开市场到期未支付债券合计145.39亿元外,其余(包含执行状态中)均正与金融机构或其他合作方进行谈判中,若达成和解,则执行状态可撤销,除上述之外,其他涉及案件及公司暂未列入执行。

具体来看,被列为被执行人的相关子公司贵州君悦阳光置业有限公司、昆明通盈房地产开发有限公司、重庆渝能建筑安装工程有限公司、福州盛景阳光城房地产开发有限公司累计资产总额为225.08亿元,负债总额221.47亿元,对阳光城的总资产、净资产、净利润影响均未达10%以上。

阳光城称,目前,公司正在与金融机构及其他合作方沟通协调,拟采取包括不限于资产出售、融资置换等多种方式,希望尽力达成执行和解,妥善解决本次纠纷。

而对于化解公司债务风险的措施,阳光城提到,公司积极争取地方政府支持,在各级地方政府、监管机构等部门的指导和支持下,将从三方面化解流动性及债务逾期风险。

其一,通过战略收缩来确保经营;其二,开展债权人沟通,确保不抽贷、不压贷、不断贷,对到期债务进行展期降息,尽量减缓公司融资性现金流出压力,合理调整债务到期时间,保持债务余额整体稳定;其三,通过折价出售资产、转让项目回款、全面停止拿地、实行降薪减支、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作方等多种措施自救纾困。

在阳光城看来,如果上述合理措施能够全面落地,基本可以消除对公司未来12个月持续经营重大不确定性的疑虑。

阳光城还提到,2022年一季度,公司实现主营收入18.57亿元,销售商品、提供劳务收到的现金73.58亿元。目前,大部分项目正常运营,公司除了到期债务无法偿还外,其他经营活动暂未受到严重影响,亦不存在主要银行账号被冻结的情况。

值得注意的是,阳光城控股股东福建阳光集团6月21日公告表示,由于流动性出现阶段性紧张,未能按期支付公司债券“19阳集03”和超短期融资券“21福建阳光SCP003”的本金及相应利息。

事实上,早于今年3月份,阳光集团便公开表示,由于宏观经济环境、房地产和金融业监管规定以及新冠肺炎疫情等诸多因素的不利影响,公司正面临短暂的现金流问题,且未偿还两笔美元票据本息,或将制定整体重组计划。

阳光城称,若控股股东及其一致行动人因股票质押融资业务逾期,将被债权人通过诉讼、仲裁、强制公证等方式在所辖法院申请强制执行,导致股票被动减持,未来可能存在进一步股权被拍卖的情况,存在控制权不稳定的风险。

据悉,截至报告日(6月27日),阳光城控股股东及其一致行动人累计被冻结12.3亿股,占所持阳光城股份比例75.59%,占阳光城总股本比例29.71%。

此外,截至报告日,阳光集团及其一致行动人因部分账户维持担保比例低于平仓线,通过集中竞价的方式被动减持阳光城股份累计2.37亿股,占该公司总股本的5.73%。

阳光城称,公司与控股股东在资产、业务、财务等方面均保持独立,上述事项不构成对公司生产经营、公司治理实质影响。

终止“西安上林雅苑”募投项目

在阳光城披露的2021年年报中,该公司计提存货跌价准备69.16亿元,计提其他应收款坏账准备约4亿元。

据了解,2021年度房地产整体市场环境下行,阳光城销售规模和销售毛利率大幅下降,为了快速回笼资金,其对存货项目打折促销。阳光城称,因市场整体环境和公司自身双重因素的影响,致报告期集中大额计提存货跌价准备。

本报告期,其他应收款计提坏账准备金额较2020年增幅较大,主要系2021年市场需求迅速下滑,销售整体下挫严重,销售价格及流速均未达到预期;此外,金融机构对项目资金监管加强,项目资金回流大幅受限;再者,阳光城流动性出现阶段性紧张,相对同行,公司旗下房地产项目受到的影响更为显著。

此外,阳光城在答复深交所问及的“西安上林雅苑”进展缓慢的原因时表示,该项目占地面积19.01万平方米,共分为三组团开发。其中:一组团主要为别墅,于2018年12月竣工交付;二组团为高层,于2020年9月交付,一二组团现剩部分车位未售;三组团因拆迁问题尚未开发,占地面积12.16万平方米,总投资额为23.16亿元,其中已支出土地成本9764万元。

阳光城称,因需求进一步低迷,“西安上林雅苑”项目一二组团剩余车位消化难度加大,三组团因政府拆迁受阻搁置,截止目前公司尚未得到明确拆迁完成时间。

考虑公司目前流动性紧张,阳光城拟将该募投项目终止,并将募集资金中用于暂时补充流动资金11亿元直接转为永久补充流动资金。

据观点新媒体了解,阳光城于2015年非公开发行A股股票,募集资金总额约45亿元,募集资金净额约为44.51亿元,资金到位时间为2015年12月23日。该笔资金投资项目4个,分别为“西安上林雅苑”项目、上海阳光城MODO(原名:上海唐镇项目)、上海阳光城滨江悦(原名:上海杨浦平凉路项目)、杭州翡丽湾项目,其中除“西安上林雅苑”项目投资进度为40.74%外,其它募投项目投资进度均为100%。

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