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绿地纽约公寓出售背后 流动性、降债与海外资产

来源:观点网 2022-05-17 18:08:00
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为了缓解债务压力,绿地便将目光放在了海外资产身上。

(原标题:绿地纽约公寓出售背后 流动性、降债与海外资产)

观点网 将位于英国伦敦的兰姆公馆未完工部分进行出售后,绿地的海外资产去化再度传来了新进展。

5月16日,绿地集团发布消息称,绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售,合同总金额为3.15亿美元,该资金用于偿还项目海外开发贷及自身运营。

同时,绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约,而绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正在推进销售、强化运营。

绿地方面披露,绿地纽约太平洋公园项目为纽约州政府PPP项目,占地22英亩,总计容建面700万平方英尺,地理位置优越,周边配套成熟,是纽约20年来最大规模房地产开发项目之一,已成为纽约标志性建筑。

此次出售的公租楼拥有601套公租公寓,370个地下停车位,2015年开工建设,2017年竣工并入住。2018年达到租赁稳定期后,日常入住率保持在98%以上。疫情高峰期间入住率也在90%左右。

据观点新媒体了解,自今年以来,美国在通货膨胀背景下,不动产估值出现高峰、物业租金创新高、资本市场流动性充裕、汇率正处于有利的窗口期,眼下出售美国的物业对于绿地来说无疑是个不错的时机。

根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数显示,今年2月份美国的房价同比增长了19.8%,高于1月份19.1%的年增长率,是该指数35年历史上的第三高读数。

对于此次出售,绿地集团董事长、总裁张玉良表示,一批绿地海外优质项目接连实现资金回笼,不断强化公司现金流,极大增强企业经营韧性及抗风险能力。

据悉,绿地加速去化海外资产始于2020年。彼时,绿地正陷入一连串债务风波之中,股债双跌、私募基金暴雷、连踩三道红线......

为了缓解债务压力,绿地便将目光放在了海外资产身上。

据悉,截至2020年6月底,绿地海外共有15个在售项目,分布于澳大利亚、韩国、加拿大、美国、马来西亚、英国等地,储备的4个项目则位于澳大利亚、韩国和马来西亚,还有13个项目处于在建阶段。这些项目的总投资额超过了1000亿元,仅仅是收回投资,就可以让公司减轻不少资金压力。

另一方面,从财务报表上看,收入贡献及盈利水平较低也一直是其海外业务的痛点之一。

以2021年为例,绿地海外地区实现营业收入66.04亿元,营业收入较2020年下降39.98%;海外业务毛利率为3.11%,较2020年减少3.32个百分点,毛利率水平远低于公司约11.60%的整体毛利率水平。

同时,绿地在2021年年报中还指出,部分海外项目因疫情影响使得销售周期和开发周期进一步拉长,导致成本增加及折现时间加长,造成的存货计提跌价减值损失高达8.42亿元。

于是,绿地在2020年年度报告中首次提出了“促进海外房地产项目去化,加快资金回笼”的说法。此后两年中,绿地在海外资产去化方面进展颇多。

据悉,2020年,韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目竣工交付、加拿大多伦多绿地君峯公寓项目竣工交付及入住,分别为绿地回笼资金约41亿元和约22亿元。

而2021年,绿地旗下澳洲悉尼绿地中心竣工交付,日本千叶海港城酒店出售,澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等完成转让,澳洲悉尼海珀项目尾盘商铺处置,英国伦敦兰姆公馆实施土地转让。2021年内,海外业务累计回笼资金超过37亿元。

据张玉良透露,绿地通过海外优质项目去化、竣工交付,累计实现资金回笼已超百亿元。

随着绿地加速处置海外资产、回笼资金,2021年绿地控股最终实现了“三道红线”中的现金短债比、净负债率两项指标转绿,成功降为“黄档”房企。

数据显示,截至2021年末,绿地有息负债余额下降至约2406亿元,较年初下降了812亿元。其中,房地产业有息负债余额降至1567亿元,占比65%。

但值得注意的是,绿地控股总负债并未相应下降。截至2021年,绿地控股的合同负债及预收款项为4647.98亿元,同比增长10.26%;公司总负债为1.3万亿元,同比上升逾5%,负债规模还在进一步扩大。

其中,公司的应付票据为314.5亿元,同比增加23%;商业承兑票据由2021年初的44.83亿元升至143.35亿元。截至2021年底,公司已到期未支付的应付票据总额为7.15亿元。

所以,对于绿地控股来说,“降负债”仍是今年工作单的关键词。张玉良指出,公司正不断加强核心产业现金流管理。

据了解,房地产业方面,绿地控股通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施,以提升销售回款率。今年前4个月,公司实现销售回款近500亿元,回款率超过120%。而基建产业方面,绿地则是狠抓回款清收,盘活存量资产,同时稳定融资规模,拓展融资增量。

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