问渠专栏|孟晓苏：什么是“促进房地产业良性循环”？

（原标题：问渠专栏|孟晓苏：什么是“促进房地产业良性循环”？）

最近的中央文件与《政府工作报告》中有一个新词汇，叫做“促进房地产业良性循环”。

在中央政治局会议、中央经济工作会议和今年《政府工作报告》中，都对房地产业提出了“良性循环”要求。

以往中央文件在提出“畅通内循环”与“促进双循环”要求时，都没有把它聚焦到哪个产业，而现在则像聚光灯一样指向明确：“促进良性循环”说的就是房地产业。

（原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏）

01

什么叫“循环”？

把存量房屋销售掉再拿钱建新的叫“循环”，让货币资金通过房屋销售周转起来是更重要的“循环”。

有一种蛊惑人心的说法，说“资金都流进房地产了，就没有资金从事制造业了”。这些人不懂得货币在周转与循环，购房款会通过“循环”流向多个关联产业。

“货币传导机制”这种简单的经济学原理并不是人们都理解。回想1993年国家第一次启动房改时，干部职工刚刚去银行提款购买公房，有的银行领导人就向国家反映，说都来银行提款，快把银行资金提光了！他们也不想想，职工把购房资金交给单位后，各单位能把钱存到哪里去呢？你再等子弹飞一会儿，钱不又回到银行了嘛。但这个说法居然真的成为当年叫停房改的理由。可见那时某银行领导人的脑袋是方的，不懂得货币可以流通与循环。

几年后各单位连房屋维修费用都支付不起，我们课题组再次建言房改，国务院领导人接受了我们的建议，才启动了1998年房改。

现在不少人已经懂得，购房款正是通过“货币传导机制”流向了相关产业。从居民把购房款交给开发商时起，货币就进入一连串的循环过程：开发商把钱交给营造商，营造商把钱交给部品制造商，部品制造商再把钱交给原材料生产商与能源供应商……

不仅搞活了一连串的行业与企业，而且每个环节都有对劳动者的支付，劳动者拿到薪酬去养家糊口，又拉动了消费。在今年《政府工作报告》对金融业要求中，明确提出“进一步疏通货币政策传导机制”、“扩大普惠金融覆盖面”，这不都是在要求实现货币的“良性循环”吗？

02

抵押贷款的四个重要意义

说完了居民的购房款，再说说银行借给居民购房的抵押贷款，从它投入流通的后期流向分析，它跟购房款一样在经济生活中实现着循环。但是从抵押贷款的前端看，它还有另外的四个重要意义：

第一重意义是“扶持手段”。它是对普通家庭特别是中低收入家庭购房的一种金融扶持，包含着社会政策的内容。普通百姓不是富豪，没有能力一把付清购房款，通过银行给他们的金融杠杆，就让他们提前具有了购买房屋的能力；

第二重意义是“安全抓手”。它对银行来说增加了安全性，购房贷款比较其它银行贷款来说更安全，它抵押物是新的，而且已经支付了一定比例的首付款，银行贷款有了可靠抓手。

在我国缺乏信用体系建设的当下，由于房地产业不断构建出新的抵押物，再用抵押贷款的“当铺方式”，弥补了信用体系的不足，保证了贷款资金安全，它比贷给没有抵押物的其它贷款更安全，比信用卡等小额消费贷款更大宗更好管理，由此促进了我国金融业特别是信贷市场的发展；

第三重意义是“致富通道”。让众多的普通家庭能够利用金融杠杆提前购房，进入到有房产的社会阶层，随后跟随着房价上涨，成为有几百万元甚至上千万元财产的人家。

看来我们多年来没有白干，是我们推动的住房制度改革让众多百姓有了房产，又随着各种原因演化为房价上涨，让众多百姓拥有巨额家庭财富，走上了“共同富裕”的道路，其中我们所倡导的住房抵押贷款也是功不可没的；

第四重意义是“循环源头”。前面已经分析过，购房款和购房贷款作为最终消费资金投入到经济运行，并不是付给开发商就消失了，它由此进入到一个不间断的流通周转过程，可以流向多个产业，为众多产业营造出市场，形成货币的“良性循环”。

这可比受到政策鼓励的“小微企业贷款”更加实惠管用。小微企业需要贷款维持生产，但是比需要贷款更为重要的是需要订单，没有市场订单用贷款只能生产新存货，那不是把企业风险延伸到金融风险吗？住房抵押贷款提高了居民即期购买力、扩大了市场需求，就从根本上解决了问题。当然对搞活经济、促进制造业搞活小微企业有很大的实效。

03

购房贷款正如“浇树要浇根”

为了形象讲清楚房贷资金循环的问题，我曾经画过一张从上往下的流水图，银行行长们看了都说好。而有人则建议让我把这图倒过来画，倒过来画就是个树状图。领导让去给树梢喷水，说要“救小微企业”，而人们都知道“浇树要浇根”。树的根系吸收了水份与养分，就会顺着树干与树枝传导到树梢，最终把整个树包括树叶给救活了。

银行贷给居民的购房款不仅对百姓有利，而且跟救活小微企业是连在一起的。

前几天在全国人大结束后的记者会上，十几个企业家面临一个选择题：假设只有一份钱，是投资基础设施好、是补贴居民消费好、还是给企业退减税降费好？三选一。

这些人异口同声地都选择了第三项“给企业减税降费“，因为这最直接。这些企业家都是能卖得出去产品的，所以都急功近利地要求减税降费。如果参加座谈会的是老百姓，或者是卖不出去产品的企业，那就都会拥护发钱补贴消费。幸亏国家不是只有这一份钱，而是在基础设施投资上继续发力，并采取多项措施促进消费。

只是近年在住房消费上被人为设置阻碍，才出现了“消费收缩、预期转弱”的问题，而且已被中央指出并已在纠偏与调整之中了。

再回到前面那种似是而非的说法。我讲了好多年的简单经济学原理，一些领导和专家还是弄不懂。他们说“资金都流进房地产了，就没有资金从事制造业了”。对于能给经济和银行带来这么多好处的居民住房抵押贷款，他们想尽办法进行限制，生怕“资金流向房地产”，就是不怕资金贷到卖不出去产品的企业去造成新库存。

我们不必批评这些人糊涂、闭塞、不学习，不必批评他们不懂得“货币传导机制”，只要以请教学问的谦恭态度，请他们解答一下如何理解中央提出的“促进房地产业良性循环”？我猜他们就会张口结舌，或者回避谈金融“顾左右而言他”，去跟你扯别的啦。