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国瑞置业暴雷,490万美元债压向张章笋

来源:乐居财经 2022-03-10 10:26:46
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(原标题:国瑞置业暴雷,490万美元债压向张章笋)

虽然已经在尽力变卖资产以及减少支出,但国瑞置业还是难逃债务违约的厄运。

3月4日,国瑞置业(02329.HK)公告称,公司旗下2022年到期13.5%票据(ISIN:XS1932655613)未支付本金及应计利息,因而构成违约,该票据已于2022年2月28日从香港联交所退市。

公开资料显示,该违约票据发行于2019年2月,发行规模4.55亿美元,当前余额490万美元,发行票息13.5%,期限3年,应于今年2月27日到期。

据乐居财经统计,目前国瑞置业续存的中资美元债为3只,总金额为3.93亿美元,分别将于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。其中,今年3月和4月国瑞置业分别将有5000万美元私募票据和3.2375亿美元优先票据面临回售,但其可用现金不足以覆盖离岸票据。

国瑞置业表示,公司正在与债券持有人沟通,或将通过强化信用条款避免赎回票据。

事实上,国瑞置业债务流动性问题或早有预兆。今年初,由于再融资风险上升、合同销售降速以及流动性持续疲软等原因,惠誉将国瑞置业长期外币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC+”,并将其高级无抵押评级也从“B-”下调至“CCC+”,回收率评级为“RR4”。

而在8天前,国瑞置业曾发布公告称,2024年到期的14.25厘美元债交换要约已完成。本金总额为858.6万美元的现有票据仍存续。作为交换要约及同意征求的一部分,本金总额为33,479万美元的新票据于2022年2月23日获发行,并将于2024年8月23日到期。

短债压顶

根据国瑞置业2021年中报显示,截止2021年6月30日,公司所持的货币资金为20.97亿港元,同比下降15.04%,而短期债项却高达58.59亿元,确实存在较大的偿债压力。

短债压顶,国瑞置业只好抛出旗下资产回笼资金。2021年12月13日,国瑞置业宣布,向海南双枫置业有限公司出售万宁国瑞房地产开发有限公司(下称“万宁国瑞”)100%股权,交易对价为3.39亿元,包括股权转让款2.87亿元及股东贷款5120万元。

据了解,本次交易通过国瑞置业的非全资子公司海南国瑞完成,国瑞置业在其中的持股为80%。万宁国瑞所持项目为万宁国瑞城,占地面积24.43万平方米,建筑面积36.88万平方米,目前处于建设阶段。

出售完成后,国瑞置业获得的归母收益为2.06亿元,所得款项将用于一般运营资金及偿还债务。

乐居财经查阅资料了解,国瑞置业拿下万宁国瑞城项目时的平均土地成本为332元/平方米。而出售项目时的定价则是2450元/平方米,这笔出售,国瑞置业收获了超7倍的土地溢价。

2022年2月22日,华禧控股(0168.HK)发布公告称,将向汕头市国瑞置业有限公司(下称“汕头国瑞”)购买位于国瑞会展中心的15个办公室及15个停车位,总代价为人民币3740.81万元。公告指出,汕头国瑞正是国瑞置业的子公司。

根据评估报告,15个办公室及15个停车位的市场价值为4068.69万元,据此,国瑞置业的出售价相当于打了个9折。

除此之外,国瑞置业还终止了4年前的增资计划。2020年11月23日,国瑞置业宣布,终止对广东宏泰国通、广东国厦、天津天富融盛、三亚景恒、邯郸国夏、重庆国厦、江门映晖湾、石家庄国厦的增资安排。据了解,这8家公司的股权是国瑞置业于2017年收购而来,当时增资安排的总代价为人民币17.9亿元。

当时,国瑞置业就称,由于新冠的爆发及潜在的融资新政策,三四线城市的房地产市场可能承受更大的压力并面临更大的不确定性。增资安排并不符合本公司目前的业务发展战略。

现在看来,回笼资金与节省开支,也并未让国瑞置业逃离债务违约的命运。

脚踩“红线”

据官网介绍,国瑞置业是大型房地产开发商和运营商,成立于1994年,起步于广东汕头,壮大于北京。2014年于香港联交所主板上市的,荣列2017中国房地产企业百强第69位。

截止2021年6月,创始人张章笋通过通和置业有限公司持有国瑞置业76.45%股权,虽已年过六旬,仍担任公司董事会主席、总裁。张章笋是有名的潮商富豪,2019年10月,张章笋、阮文娟夫妇曾以60亿元位列《2019年胡润百富榜》第684位。

从财务数据上来看,国瑞置业港上市的前4年经营确实亮眼。2014年-2017年,国瑞置业的归母净利润分别为9.51亿元、12.61亿元、15.63亿元及17.5亿元,处于连年上升的阶段,而2017年,也是国瑞置业业绩的巅峰。

攀上顶峰后,国瑞置业便走起了下坡路。2018年-2020年,净利润开始连续出现大幅下滑。3年的净利润分别为10.09亿元、8.6亿元和9874万元。

与此同时,国瑞置业的负债也在节节攀升。2018年-2020年,76.44%、77.33%及77.62%。截至2020年末,国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%,较上年同期提升约1.2个百分点;净负债率为143.1%,较2019年末提升约3.8个百分点;非受限现金短债比为0.20,较上年同期提升约0.13。三项指标均超过红线,属于“红档”行列。

2021年上半年,国瑞置业现金短债比0.29,净负债率129.4%,依然有两项指标超过“红线”阈值。

此外,国瑞置业的融资利率居高不下。2018年至2019年期间,公司发债利率从10%一路飙升至13.5%。

刚进入2021年,国瑞置业又旧态复萌,开启了"高息发债"模式,发行了一笔利率高达14.5%的美元债,并刷新自开年以来业内的最高水平。

由于高息发债,2017年-2019年间国瑞置业的融资成本也是节节攀升,分别为1.99亿元、2.45亿元、4.05亿元。到2020年,国瑞置业决定降低负债,暂停发行美元债,融资成本回落至2.48亿元,同比下降38.71%。

然而,国瑞置业还是折在美元债上。


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