物业的寡头时代丨解局物业①

（原标题：物业的寡头时代丨解局物业①）

房地产行业的流动性危机正在引发物业领域的大洗牌。

2月14日晚，碧桂园服务全面收购中梁百悦智佳正式官宣，后者与20强房企中梁控股为同一实控人，且IPO处于通过聆讯阶段，距离上市近差临门一脚。

虽然交易价格没有披露，但截至2021年6月30日，中梁百悦智佳签约总建筑面积约7120万平方米。这是行业又一起“大鱼吃大鱼”的收并购案。

根据亿翰智库的统计，去年以来，物业行业发生的收并购事件接近百次,一方面，这类并购的交易额较大，动辄过亿，另一方面，这类并购很多发生在规模较大的企业之间，尤其是头部物企对出险房企旗下物企的收购。

受益于持续的收并购，行业集中度正在加速提升，尤其随着万物云、龙湖智创生活、万达商管陆续登陆资本市场，物业行业的大洗牌即将到来，未来的物业行业大概率是头部玩家之间的游戏。

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规模之争白热化

年初以来，华润万象生活先后收购了禹洲物业和中南服务，总成交额高达33.2亿元，随后碧桂园服务官宣了对中梁物业的收购。无论规模还是并购主体，物业的收并购规模都有扩围的态势。

相较而言，2021年至今，物业行业发生大大小小的并购事件近百起，尤其下半年年以来，物业并购呈现加速之势。根据亿翰智库数据，2021年上半年物业并购事件38起，下半年则高达54起。

并购额也一路增长，和讯房产进一步梳理发现，去年上半年并购金额超1亿的案例为15笔，而下半年则是24笔，增速高达60%。随着华润万象生活和碧桂园服务的持续并购，行业的收并购推向新一波高潮。

据中国企业资本联盟副理事长柏文喜观察，去年上半年，行业主要以上市物企并购非上市企业及非上市企业之间的并购为主，而去年下半年以来，则出现了上市企业之间的相互并购，并购标的和金额呈现快速增长。

除行业本身处于快速发展阶段之外，房地产行业的流动性危机也在很大程度上加速了这一收购趋势。随着蓝光发展(600466)、当代置业、中国恒大、富力、花样年、禹洲集团、中南置地等房企先后陷入流动性危机，作为优质资产的物业资产迅速被摆上货架。

收并购是物业行业发展到一定阶段的必然，柏文喜认为，收并购在推动业绩增长的同时也会优化业务结构，提升行业地位和竞争力，有利于物企的增值服务效应的显现和可持续发展。

以碧桂园服务为例，截止2021年上半年，公司在管面积6.44亿平方米，合约管理面积12.05亿平方米，规模居行业首位。国金证券(600109)认为，碧桂园服务2021 年并购的三家大中型优质物业公司合计在管面积超2.8 亿方，仅此增量就相当于公司2020 年总在管面积的75%。

再比如华润万象生活，截止2021年上半年，其在管面积约1.62亿平方米，收购禹洲物业和中南物业后，将直接增加6907万平方米，即便不考虑自身的规模增长，其规模也能轻松突破2亿平方米，排位显著提升。

此外，诸如中海物业、绿城服务、金科服务、世茂服务、旭辉永升等物企去年下半年以来均有收并购动作，规模之争越发激烈，行业大洗牌近在眼前。在这场规模排位赛的资格争夺战中，谁能率先达到高点，也就意味着获得了更多的先机。

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收并购窗口期

如上文所言，房地产行业遭遇流动性危机，物业公司纷纷被摆上货架，对于物业行业来讲，这也意味着行业出现难得的收并购良机。

“相信公司此次并购对价合理，风险低。”中信证券认为，华润万象生活以不高于10.6亿元的对价向禹洲集团旗下公司收购物业管理资产，2020年底这部分物业管理的在管面积1760万平米，而且超过93%的在管面积是由禹洲集团和禹洲集团关联方开发的项目，仅有少量第三方项目，方便管理。

“并购交易估值和相关条件相较 2020 年有所改善。”国金证券认为，2021年下半年，由于许多房企开始不得不出售旗下物业公司换回现金，彼时的物业并购市场是买家市场，交易条件也倾向于买家。

究其原因，睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬认为，一方面，房地产现金流压力导致房企在出售资产过程中，价格会有一定的折扣，对急于出售的房企更甚；另一方面，整个资本市场并不景气，物企的市盈率不断下降，这也导致部分物企放弃IPO而选择整体出售。

在行业资金压力普遍较大的情况下，如何抓住收并购窗口期是一门技术活，这既关乎企业的战略选择，也关系企业的融资实力。11月26日，碧桂园服务配售1.5亿股，募资逾80亿港元，据统计，2021 年碧桂园服务总计融资约 197 亿元人民币，充分把握住了物业行业的并购窗口。

为了房地产行业顺利出清风险，房地产融资政策出现定向松动，实力民企和央企国企融资境况显著改善。受益于大环境的宽松，部分优质物企获得了更充足的收并购资金支持。比如，1月25日，招商银行(600036)授予华润万象生活30亿元并购融资额度，可用于并购，这也是后者果断出手的底气。

亿翰智库研究员李艳杰认为，在地产板块资金风险还未全部释放的情况下，物业收购整合还将持续下去。从标的供给上，现在物业领域释放出来的标的较前2年较多，多个出险地产的物业板块都可能成为下一个标的，收购意向达成及可实施性更强。

“当前物业管理行业的收并购，是行业整合和向寡头竞争阶段发展过程中的必然现象。”在柏文喜看来，现在确实是一个并购物企的好时机，这种趋势可能会持续两年左右。

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布局服务的新战场  

随着收并购及自然增长，物业行业的洗牌愈演愈烈。

除了碧桂园服务、中海物业、华润万象生活等规模大幅增长，随着万物云、龙湖智创生活及万达商管将陆续上市并获得资金支持，行业对大宗物业资产的争夺会更加激烈，这也预示着，物业将正式迎来寡头竞争格局时代。

基于规模的盈利能力无疑将成为接下来的重点。李艳杰表示，头部企业的竞争格局基本初定，未来2年的竞争仍是规模的竞争，同时兼顾服务品质及服务运营的建设。柏文喜也认为，物业行业未来的竞争点是管理和创新能力的竞争。

当前，头部物企的盈利能力差距较大。亿翰智库数据显示，截止2021年上半年，规模量级在亿平以上的上市物企，单坪创收最高的是华润万象生活、世茂服务及绿城服务，分别为33元/平、24.2元/平和20.5元/平，华润万象生活是唯一一家单坪创收超30元/平的物企，而保利物业、合景悠活则在10元/平左右。

“未来的服务创新方向来自社区增值服务和新业态。”郝炬认为，最近两三年，物企做了很多探索，今年或明年会逐步落实下来，形成总结，然后把一些创新性业务规模化，不过，这种创新业务的趋势目前还有待观察，到了一定规模才可以称得上有成果。

以社区增值服务为例，中指院分析上市企业2021H1数据发现，44家上市企业增值服务收入合计达358亿元，同比增长79.9%，增值服务坪效逐年提高。国金证券数据也显示，20家上市物企基础物管收入占比达54%，但毛利润占比已降至47%，而社区增值服务收入占比和毛利润占比已分别提升至17%和25%。

碧桂园服务去年对外宣布，有信心在 2025 年整体总收入突破1000亿元，其中，社区增值服务、城市服务的收入规模争取突破300亿元和200亿元。财报显示，2021年上半年，碧桂园服务社区增值服务收入增速达132%。

 “未来社区增值服务是否能探索出成熟可复制的产品线，将愈发成为决定物管公司估值高低的关键因素之一。”国金证券认为，2022年物业公司在社区增值服务上会持续发力，物业公司自身的运营能力也将有所体现。

“物企开展增值服务业务无法全面开花。”中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇预计，增值服务的业务场景未来将更加多元化，不过，企业要结合企业资源禀赋有所取舍。