保利发展再获宝安旧改 鹏城市场与保利置业重叠并行之考

（原标题：保利发展再获宝安旧改 鹏城市场与保利置业重叠并行之考）

观点网 尽管与保利置业重组已有四个年头，但保利发展至今仍不时被问及同业竞争的问题。

12月24日消息，深圳交易集团有限公司宝安分公司发布公告称，宝安区沙井沙四北帝堂片区城市更新项目以公开招标方式进行交易，最终确定中标人为保利发展旗下中山公司所设立的合资公司。

在这背后，是保利发展与保利置业在深圳市场重叠度愈来愈高的趋势。

深圳曾是保利置业的重要布局区域，但近年来保利发展旗下不同平台陆续进驻深圳，单一发展格局已逐渐扭转，甚至出现过保利发展、保利置业同时参与深圳土地竞拍的情况。

深圳市场人士对观点新媒体表示，保利湾区（前身为保利粤东）、保利华南、保利置业以及其他一些关联平台在深圳都有落地项目，而且储备并不少。

熟悉保利的人士也表示，保利湾区、保利华南两个平台都有跟进旧改，没有相应限制。

按保利发展的解释，公司与保利置业由于历史原因在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争。

保利发展介入

保利发展最新中标的深圳宝安区沙井沙四北帝堂片区城市更新项目（编号BACG2021172082），位于沙井街道沙四社区，北邻沙井北环路，东近沙井环镇路，南临沙井帝堂路。

该项目初步规划为居住用地，拆迁范围用地10.95万平方米，可建设用地面积约5.04万平方米，开发建设时项目拟调入2.1万平方米非农建设用地指标。

根据中标公告，中标人为深圳市保名投资发展有限公司，分别由保利（中山）房地产开发有限公司、深圳市安行投资有限公司持股51%、49%。其中，保利中山是保利发展全资控股公司。

保利发展在广东主要有保利广东、保利华南、保利湾区三个平台，而上述宝安旧改或是由保利湾区主导。

保利湾区公司前身为保利粤东公司，成立于2016年3月，并于2018年正式更名。从管辖区域看，该公司主要负责深圳、东莞、珠海、中山、惠州、汕尾、汕头、揭阳等城市。

实际上，保利湾区早在2016年底（即保利拉开整合地产序幕同期）便已瞄准深圳市场，当时该公司通过东莞市中骏房地产开发有限公司以总价6.8亿元、配建人才房8000平方米竞得大鹏双限双竞地，此后开发成“保利24季”项目并于2018年下半年正式备案。

2020年深圳经济特区成立40周年，保利相关负责人曾对外表示，保利湾区公司一直都非常看好大湾区的整体发展，“高度认可深圳及环深城市的潜力”。

而发展深圳业务并非保利湾区的“特权”，此前集中于佛山、肇庆、江门等城市的保利华南也于2020年发布进入深圳市场的消息。

2020年6月，保利华南宣布与保利资本、深圳裕和集团达成合作，参与大鹏葵涌沙头片区旧改综合体青谷CYAN VALLEY的开发，总体量21.6万平方米。当时市场消息指，这意味着保利华南首入深圳。

对此，熟悉保利的人士对观点新媒体表示，保利湾区、保利华南在深圳都有开发业务，两个平台都有跟进旧改，并没有相应限制。

资料显示，保利华南布局的项目还包括龙华观澜茜坑田背村旧改，项目位于龙华区田背路与观澜大道交汇处，拆迁范围16万平方米，保利在此设立有“保利华南田背土地整备利益统筹项目部”。市场消息称，项目已签约90%以上。

深圳市场人士接受观点新媒体采访时也提及，现在保利湾区、保利华南、保利置业在深圳都有旧改项目，除此以外保利其他关联平台同样有一些储备，“所以保利系实际上有多个平台，有很多项目。”

根据合一城市更新今年初发布的数据，保利发展在深圳拥有城市更新计划立项土储约达95.62公顷，高于华侨城、招商蛇口、金地等深圳企业。目前尚未知悉，该口径是否包含保利置业。

重叠发展格局

不仅在旧改领域，2020年11月深圳公开出让8宗地，保利发展、保利置业均曾报名竞拍。

保利发展这种积极扩张的势头，很容易令外界联想到另一平台保利置业的处境。

在过去保利地产（保利发展前身）、保利置业均属于保利集团旗下房地产平台，为了避免形成同业竞争，保利地产一直规避深圳市场。即便是余英分管广东保利时期，其主战场也是广佛区域。

这种情况直到2016年才开始逐步改变，根据2016年11月29日公告，彼时保利地产筹划发行股份购买保利置业相关项目，但因条件尚未成熟选择终止；2017年11月30日，保利地产宣布用现金方式收购保利集团所持有保利香港50%股权，后者实际拥有保利置业40.39%表决权。

披露交易方案后一个月，保利地产对投资者回应，交易目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合，未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发，以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。

但这个进程需要循序渐进，至少无法在数年内完成。在重组两年间，保利发展与保利置业重叠的城市逐渐增加至广州、上海、武汉、重庆、北京、贵阳、佛山等地，比如2019年保利发展也以25亿元竞得上海闵行区地块。

2019年起保利置业也公开表示，会深耕粤港澳大湾区，加大在深圳的市场拓展力度。2020年保利置业实现合约销售金额同比增长21%至521亿元，其中长三角、珠三角占比仍分别达35%、18%。

在今年深圳集中供地中，保利置业仍是代表“保利系”拿地的主力，包括9月以总价逾48亿元竞得龙岗、龙华两宗宅地；同时，该公司已储备龙岗五联旧改、龙岗平湖旧改、光明东周社区旧改等项目，其中与勤诚达联合开发的龙岗五联旧改总建面逾200万平方米。

考虑到保利置业退出境内业务开发的困难性，允许在区域布局上业务重叠，或许也是保利发展如今为兼顾发展所做出的妥协。在对外回应中，保利发展的解释也有所松动。

保利发展表示，公司与保利置业由于历史原因，在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争。

“充分竞争”意味着市场的成熟与空间广阔，这给同样存在扩张需求的保利发展也提供了介入重点市场的理由。去年起，保利发展已加大拓展旧改力度，包括深圳等城市成为存量时代的必争之地，尽管多个平台并行发展容易造成诸如多套班子等资源浪费。

另一位熟悉保利的人士对观点新媒体表示，保利置业与保利发展存在一定的竞争关系。

在地产以外，深圳的物业管理也是保利系的目标扩张领域。今年1月，保利物业中标成为深圳笔架山公园综合管理服务供应商，首次进军深圳公园业态。