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中南建设的流言蜚语与自救

证券之星地产 2021-12-17 17:27:48
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12月14日晚,中南建设发布了一则公告,宣布公司董事、副总经理胡红卫先生的女儿胡灵莉女士以273万元购买公司持股50%的子公司南通鼎嘉置业有限公司开发的南通海门朗园项目商品房一套,房屋建筑面积132.5平方米。

同时,董事会决议提交股东大会审议,公司董事、监事和高级管理人员陈锦石、陈昱含、辛琦、唐晓东、胡红卫、曹永忠、施锦华、钱军、赵桂香、张剑兵和梁洁及其直系亲属2022年在总金额9500万元内购买公司开发的房屋产品,购买价格将根据市场价格确定,购买条件将与普通购房者一致。

外部房企暴雷不断,中南建设终究不能独善其身, “在困难面前,信心比黄金和货币重要”,今年以来,关于中南建设陷入困难的传言太多,该公司正不断采取措施挽救投资人及购房者的信心,包括回购美元债、董高监购买自家房屋、及时兑付债券本金和利息。

流言四起

12月初,各网络媒体报道,中南建设被曝流动性困难,中南服务二次递表或受影响。对此,中南建设回应,中南服务早前已通过港交所聆讯,后续会择机推进上市。所谓“二次递表将受影响”、“流动性困难”为不实信息,中南集团生产经营一切正常,不存在流动性问题。

近期又有一份文件流出,文件显示,受恒大事件对房地产市场的影响,我市骨干建筑企业中南建设遇到流动性苦难。在符合法律法规、纪律规定前提下,力所能及协助中南建设渡过这次难关。按照合法、合规、可操作原则,深入研究,严谨制订对中南建设部分资产收购案,要合理确定收购价格。

而在此前的11月,一则关于中南置地的传闻在网络中疯传,内容是开发商发不了工资,并向职级6级以上的员工进行“集资”。

中南置地则辟谣:近期中南置地推出‘无忧购’,是个别项目针对员工购房给予的福利政策,公司号召管理干部带头参与,上下同欲,冲刺全年经营目标,但从未有针对全员的强制性动作。

这些传言均指向中南建设陷入了困难,另一则消息,侧面说明了这一问题。据上海票据交易所发布的资料显示,连续三月商业汇票逾期的名单报表中,中南建设的多个项目公司榜上有名。其中包括,西安南兴置业有限公司、西安智晟达置业有限公司、西安中南嘉丰置业有限公司等等。

2017年8月,明星经理人陈凯加入开始激进扩张的中南建设,此后,该公司销售公司迅速突破千亿,2015年的中南集团地产板块规模仅225亿,2016至2018年销售金额分别在502亿、963亿、1466亿。

高杠杆扩张给该公司带来了较大的财务上的压力,高担保、高质押成为中南建设的常态。据其12月14日发布的公告,公司及控股子公司对外担保余额 582.16 亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 202.83%。

同日,中南建设发布的一份控股股东部分股份质押公告显示,公司股东及一致行动人累计质押股份数量高达13.96亿股,占其持股比例66.95%,占公司总股本比例36.49%。从历次质押公告来看,该公司质押股权的目的多为补充质押或补充流动资金。

自证自救

今年11月份,标普下调中南建设长期发行人信用评级至"B-",展望下调至"负面"。标普认为,由于信贷和监管收紧导致合同销售疲软,中南建设的现金流稳定性面临更高风险。

受到政府紧缩政策的影响,再加上整个行业的抵押贷款发放放缓,将导致中南建设2021年的现金流入比2020年下降近15%。

中南建设则不以为然,该公司列出数据,第三季度末公司有息负债仅637.3亿元,其中一年以内的负债166.4元,有息负债中银行借款占比61%,非银行金融机构借款占比25%,非标融资比例明显下降。

公司货币资金230.4亿元,为一年以内有息负债的1.39倍,扣除受限资金后的现金短债比为1.08,同时,前三季度房地产业务合同销售金额为1536亿元,同比增长7.4%,经营性现金流入1122.9亿元。

除了不断回应负面传闻,该公司亦做了一些实际行动。12月2日,中南建设公告宣布回购1000万美元“2024年债券”,回购的债券将被注销。11月19日,该公还司回购了4.38亿元“19中南03”债券,并兑付“19中南03”年度利息。

截至目前,中南建设存续美元债券共3笔,存续总金额为4.1285亿美元,2021年已无到期美元债。

在传言被证实前,自证清白总是简单,但在目前的市场环境下,融资确实已不是容易的事。正如标普报告提到的,市场下跌趋势下,中南建设融资渠道的减弱也将带来风险。

10月9日,华福-中南建设资产支持专项计划项目状态更新为“终止”, 该债券品种为ABS,原本发行金额5亿元。

中南建设将融资眼光转向较为容易的信托,企业预警通数据显示,2021年以来,中南建设通过信托融资14笔,利率10%至11%不等,其中仅爱建信托两笔金额有13.7亿。

对于未来的发展,在年初的业绩会上,中南建设总经理陈昱含说,行业的竞争从百米冲刺变成一场马拉松,这个时候一定讲合理的配速,讲自我的节奏,讲自我的定力,这是长期主义的展现。

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