香港传真 | 启德修罗场 海航、高银和佳兆业那些中资房企往事

（原标题：香港传真 | 启德修罗场 海航、高银和佳兆业那些中资房企往事）

观点地产网 尘土飞扬的九龙东启德发展区，再次上演了地皮流转的故事，见证了又一家中资房企的离场。

继前几日市传出售新界屯门地块回笼11亿港元后，11月25日远东发展公告称，与新世界发展成立合营企业收购佳兆业启德项目。

这对应上了此前市传佳兆业处置两处香港资产的计划。

今年10月底佳兆业债务危机苗头显现之时，有知情人士披露一份销售演示文件显示，佳兆业集团正计划出售去年在香港取得的两个住宅项目地块。

无独有偶，11月26日，中海公告拟13.48亿港元出售香港启德项目30%权益。交割后，中海权益将减至50%，因此项目控股公司于交割后将不再为公司的附属公司。

不同于佳兆业是为缓解流动性危机而不得已处置优质资产，中海则被解读为出于安全性的考量。

佳兆业退出、中海出售权益

佳兆业从入局启德项目到退出，中间只过了一年左右。

本次出售的地皮为启德第4B区4号地盘，即为高银金融于2018年11月以近89.07亿港元投得，随后高银金融因自身财困于2020年5月放售并多次易主后，最终由内地商人陈壮荣旗下彦佑有限公司接手。

由于陈壮荣一直被指与佳兆业关系密切，彼时市传佳兆业为幕后买家，但遭否认。

该传言在佳兆业随后发布的2020年财报中得到证实：其于11月以32.03亿元获启德项目50%权益，是年内在香港收购的4个项目之一；截止到2021年2月，启德项目贡献150亿港元货值，相比收购的货地比接近4倍。

物业的地盘面积约为9708平方米，被指定为私人住宅用途。最低建筑面积及最高建筑面积分别为3.2万平方米及5.34万平方米。根据市场消息，该物业正在开发中，目前该项目地盘已完成地基工程，最快于2023年预售楼花。

于佳兆业而言，在寸金寸土的香港处置资产寻求资金回笼，是为了救急。

该启德项目由新世界发展联合远东发展以79.48亿元购入，较地皮于2018年11月政府批予高银金融的中标价89亿元低约近11%，较项目截至6月底的价值97.86亿港元折让18.8%。

作价相当于楼面呎价13829港元，算是以较低价格卖出。可作参考的是，长实今年2月份斥102.8亿港元投得毗邻的4E区2号地皮，楼面呎价约1.59万港元，而启德住宅新盘目前平均呎价约2.8万港元。

不过，较陈壮荣去年7月以70.4亿元购入的总作价高约9亿元，换而言之，持货一年多，佳兆业及相关人士账面赚约9亿元，不过还要再扣除杂费和高昂的财务费用等。

据协议，交易代价为79.48亿港元减去截至完成时于2020年融资协议项下未偿还本金总额30.52亿港元，以及减去待售贷款代价，并以代价约12.32亿港元现金接受待售贷款转让。

据粗略推算，假设佳兆业未有抵押相关资产，彦佑有限公司可套现36.64亿港元资金，佳兆业占五成，即18.32亿港元。

在此之前，佳兆业被传出售去年1月斥约35亿元购入的屯门青山公路住宅地，作价38亿元转让予蔡志明，后者为有“玩具大王”之称的旭日国际集团主席。

值得一提的是，蔡志明与郭英成家族此前便交情不浅，这算是第二次出手解困佳兆业。据悉，2014年佳兆业深陷债务危机之时，蔡志明便接盘了深圳航运集团，之后又由佳兆业收回。

本次出售屯门宅地，预计扣除彼时购入地块贷款后，佳兆业可获约11.2亿港元现金流入。至此，佳兆业通过出售两项香港资产，预计回笼29.52亿港元资金。

对应至佳兆业的债务现状，主要分理财产品兑付及到期债务利息偿还。其中关于本金额约人民币10.968亿元的理财产品，佳兆业于11月24日公告中称已实施偿还措施。

此外，正步入宽限期倒数的两笔债务利息合计8840万美元（约6.9亿港元），至于紧接在12月7日到期的本金4亿美元票据，正寻求持有人同意交换为2023年6月到期的新票据。

另外据了解，佳兆业明年将有27.97亿美元境外债到期，加上要支付债息、分期兑付理财产品127.88亿元人民币及其他潜在表外债务。

不同于佳兆业偿债，中海出售项目权益被解读为“更倾向于出于安全性考量”，其对香港市场观望情绪趋强，因以稳健为代表的中海系也在香港地市吃过大亏。

回溯到1997年金融危机，中海因为看好回归后的香港房地产市场，加大投资力度，以高价拿下了香港三宗土地，但与中海有合作关系的外资银行因为深受金融危机影响，使得中海一度濒临破产边缘。

彼时中海前主席孔庆平后来在总结中强调，“对市场要有正确判断”。

中资来去

佳兆业是继海航、高银之后，又一家从启德离场的内地房企。

纵观过去几年，中资房企围绕启德片区的抢入与离场中，资本的选择与博弈、荣光与暗淡有了集中的体现。

启德片区因地理位置优越，日后有大型商场、写字楼、体育馆等集聚，发展潜力巨大，成为了开发商“兵家必争之地”，中资盯上这里后，也不惜高价抢入。

其中，海航集团于2016年至2017年6个月内累计斥资272亿元连夺启德4幅地皮最震撼市场。在海航之前，中海、保利置业已买下启德商住地皮，而海航之后，高银、佳兆业、龙湖&合景泰富等中资开发商也相继入场。

彼时海航以88.37亿港元夺标价拿下启德一宗地，以总可建楼面近65.5万平方呎计算，该地块楼面呎价高达1.35万港元，较7000多港元的预期上限高出近九成，且较过去三年间售出的6幅启德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

相比香港开发商的保守，内资显得更为激进，彼时新鸿基郭炳联甚至将这种行为称之为“颠标”。

只是最终随着海航债台高筑，4幅地皮由新鸿基、会德丰分别接手两宗，海航套现262.3亿港元并离场。

本次佳兆业退场的启德第4B区4号地皮，此前为高银金融在2018年12月斥89亿港元价格从港府投得。在当时被形容为“爆冷”中标，因高银当时击退的6家本土财团都相当有实力，包括会德丰及新世界等超级财团组合。

该地皮每平方呎的楼面价达到1.55万港元，较市场估值高出10%；另于2019年4月，高银金融的全资附属公司以21.62亿港元的价格收购剩余40%股权，全资持有该地皮。

去年7月，高银把前述的4B区4号地皮以70.4亿“蚀本价”卖给佳兆业等，较2018年的中标价账面亏损逾20%，且还未计财务成本、前期开发支出及各类杂费。最终转手出售，高银称预计录得亏损27.5亿港元。

至此，这幅地皮由2018年11月至今的3年间，已经三度转手，最终还是落入港资手中。

但商人逐利，不管是投资还是退出，都要衡量如何利益最大化。

出于财困，高银金融无奈退出前述地皮，但同时也与陈壮荣订立了利润分成协议，倘日后建成项目并符合出售最少85%单位等条件，且单位平均售价超出每方呎2.9万港元，高银便可分取超出利润中的30%。

不过有香港业内指出，预料该盘日后可卖每方呎约2.5万港元，突破3万港元的机会不大，意即高银在退地后无法从中分得溢利。

高银金融经手4B区4号地皮一年多后选择退出，而2019年投到的启德第4C区4号地皮在投地一个月后退地，彼时高银方面给出的理由是，认为近期发生的社会矛盾和经济不稳定将对香港商业地产市场的增长产生负面影响；但其资金状况在当时已经受到市场质疑。

可以肯定的是，高银金融同样十分看好启德发展潜力。只是近年在中资接连退地下，启德多了一个名字——“英雄地”。

从应对风险的能力来看，客观来讲港资的韧性要强于中资。经历早期金融风暴以后，企业发展大多追求保守稳健，大多数香港发展商的资产负债率长期处于低位水平；而中资相对更为进取，依靠高杠杆的开发模式则在政策调控和市场变化下迎来了阵痛。

海航、高银、佳兆业获得的启德地皮，最终回到了港资手里。如今的启德片区，绝大部分土地仍由港资发展，内房则有中海、华润、保利置业等。

而保利置业与华润日前公布，就2019年6月收购的一幅启德约9481平方米土地进行合营开发，合营公司由保利置业及华润置地分別持有35%及65%权益。