楼市“新周期”，别想得太美

（原标题：楼市“新周期”，别想得太美）

近期，笔者与一个民企地产老板聊天。我问到，“如果又来一次政策宽松，你会不会再大干一场，把公司规模上一个台阶？”这位在地产界摸爬滚打了20多年的资深地产人并没那么兴奋，反而很平静地告诉我，凭他的直觉，像过去那样的政策宽松，不太可能又来一次。即便有这样的刺激，他也不会把大半身家砸进去。新增项目会投自有资金，但更多是拉外部投资。

所谓的外部投资，就是风险共担的隐性合伙人，包括私募基金、信托资金、民间资本等。这说明了什么问题？对楼市前景的判断，最好问问开发商老板的想法，他们的体验最能说明楼市的前景。从上面这位老板的表态来看，很多房地产企业对于楼市未来的走势，并不像过去那样信心满满。

所以，对于当下很多人谈到的楼市“新周期”，我们还是要谨慎一点。房地产的外部环境，可远不止货币这一个因素。打个不恰当的比喻，10年前你发了工资，可能马上和女朋友去搓一顿，换个新款手机，买几件衣服等等。现在你发了工资，可能不会这么干。因为，随着年岁的增长、收入积累，加上工作很忙，身体代谢功能也下降了，对消耗性的物质需求降低了。

同样道理，10年前的房地产市场，供需矛盾很大，每个城市都缺房子，加上房价比较低，上涨预期大，不管在哪里建、建什么房子，都能卖得出去。现在，任何一个城市都不缺房子，甚至严重过剩了，多数城市都有20%以上的空置率。对这个基本局面，多数百姓心里很清楚。再者，同样一套房子，10年前是100万元，涨20%很容易，但现在500万了，再涨挺困难的。

当然，如果有杠杆支撑，将最广泛的购买力调动起来，将做多的情绪激发起来，即便500万元的房子，总价再上一个台阶，也不是不可能。深圳的房价就是这么涨起来的。现在，楼市融资政策又开始宽松了，如果是像2008-2009年或2015-2017年那种宽松，深圳的房价从5万元涨到10万元，绝对有支撑。但问题是，绝对不允许再搞大水漫灌了，也没有漫灌的空间。

所以，如果再拿过去两轮宽松推演未来，完全是刻舟求剑了。还有一个新问题是过去没有的，大家对楼市的信任度或信心明显走低。比如，在多数城市，都有二手住房阴跌或砸在手里卖不出去的现象。过去楼市火爆，大家几乎不太关注供应效率的问题，是个房子都能卖出去。现在，市场冷静下来了，不缺房子了，那些谈不上货真价实的房子，只能跌价处理或无人问津了。

再比如，这一次房企债务违约潮，几乎每一宗案例都在网上被深度解剖。同时，市场也第一次深切地感知到，开发商是怎么把房子做成了金融产品，怎么在资本运作上无所不能、无所不及，怎么在杠杆紧绷的时候，大尺度地降价、打折促销，甚至导致大面积交付困难。行业的底线从“保质量”退到了“保交楼”。简言之，整个市场对开发商的信任度和信心降到历史低点。

银行也是如此。把马拉到河边容易，但强迫马喝水有点难。货币宽松，靠银行这个载体。资本运作上，开发商眼花缭乱的操作，比如某某财富、某某平台、商票融资、购地前融、债务转移、报表的分与并等等，银行没见过，被吓坏了。所以，为了维护债权，近期冻结账户、到期不续贷、抽贷等现象频繁上演。现在，房地产贷款政策要纠偏，但对风险的重视也史无前例。

行业长期高杠杆运营的背景下，有限的信贷宽松对冲，力度是有限的。全国有10万家房地产企业，对大多数开发商来说，面对渐进去杠杆的风险“软着陆”逻辑，出了问题只能自救，也就是加快买房子，保卫资金链。所以，未来除了更大的供应量外，市场对很多企业的信任度堪忧。信任就是信心，这是未来楼市景气的关键。除此以外，近期房地产税制改革，也是对楼市再上台阶的信心削弱，特别是对高收入人群。总之，很多人期待“新周期”，但不妨多一份谨慎。