阳光城过冬天:流动性危机与债务违约风险

证券之星地产 2021-11-05 13:36:50
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在过去的很多年里速度与激情是阳光城老板追求的,阳光城也一直向着“行业前十”的目标激进扩张。阳光城三代职业经理人,用了不同的具体措施,不断加杠杆,历经多年,终于撬动了林腾蛟的规模梦。

2018年初,刚加入阳光城的朱荣斌和吴建斌还立下军令状,未来三年,阳光城全口径统计下的保底销售安排是1500亿、2500亿与3500亿元。到2022年,公司销售规模、利润率进入行业前五强。

随着阳光城陷入危机,这些往日荣光戛然而止。正如一位业内人士判断的那样:高杠杆房企进入“清算”时刻!

前不久,该公司发布了第三季度报告,其扣非净利润-17.52亿,同比下降了274.27%。来自泰康人寿的两名董事陈奕伦、姜佳立在股东会上投出反对票,并要求管理层对经营恶化进行合理解释。

阳光城坦诚自己面临短期流动性压力,并寻求旗下多笔债务展期。债务密集到期、销售不达标、回款不及预期、融资困难,阳光城正经历至暗时刻。最新的消息是,11月5日,6.37亿元“18阳光04”展期12个月的兑付方案表决通过。11月4日,阳光城12.7亿元ABS展期方案通过。林腾蛟辞去兴业银行董事职务,或套现近10亿元。

危机终爆发

公司管理层早已意识到高杠杆无法持续,在2019年中期业绩会上,阳光城吴建斌曾表示,未来政策还是会收紧,对企业来说还是要未雨绸缪,经营方面要抓紧。在保证一定的规模增速下,阳光城不再主动加杠杆,以保证负债的绝对值不增加。

这时候踩刹车已然来不及,况且该公司又有所摇摆。2019年年度业绩会上,朱荣斌又说,过千亿之后,我们对规模的增长速度和排名是很关注的……没有规模就没有分量,没有体量就没有分量。

问题不断积累,最终集中爆发。去年年末,阳光城曝出商票期事件,当时,多位阳光城供应商反映,其下属子公司南京盛阳房地产开具的商票出现成批次拒付,涉及金额约2亿元,遭持票人联合追讨票款。阳光城的财务危机还是被摆上了台面。

近两年,阳光城也在有意压减有息负债。其中,第三季度比中报减少了115亿元,对比2020年三季度减少250亿元。阳光城筹资性现金流净额已经连续两年净流出,今年三季度再次大幅流出319亿元。

2018年至2021年上半年,其新增土储分别为约1300万平米、1200万平米、700万平米和400万平米,下降也很明显。

只是外部来的压力比想象得更大,政策持续收紧加之房地产市场转冷,危机悄然而至。据悉,截至10月底,该公司全口径销售回款平均每月约25亿,远低于往常的60-70亿。按预计,11月的回款可能仅在10亿,仅够付一些工程款、商票等。截至三季度末,阳光城现金及现金等价物余额降至209.57亿元,较年初减少174.34亿元。

截至今年三季报,阳光城总负债高达3160亿元,一年内到期非流动负债171.5亿元,有息债务合计884.5亿元。

信用评级被下调

自阳光城寻求债务展期以来,多家评级机构下调公司评级,并展望为负面。11月1日,大公将阳光城评级展望调为负面。大公国际资信评估有限公司认为,阳光城第三季度收入和利润下滑,扣非净利润亏损;同时,在房地产行业调控政策偏紧的背景下,阳光城短期债券集中偿付压力较大,近期到期及行权债券偿还资金来源主要是自有资金和销售回款,阳光城偿债资金来源存在不确定性。

据该机构的数据,阳光城未来3个月内到期或行权的境内债券金额为19.07亿元,境外美元债券金额为2.47亿美元,未来6个月内到期或行权的境内债券金额为50.77亿元,境外美元债券金额为7.47亿美元,短期债券集中兑付压力较大。

11月3日,惠誉下调阳光城长期外币发行人评级至“C”,惠誉认为,自阳光城在2021年上半年末报告持有330亿元人民币现金以来,公司项目的现金限制进一步收紧,略高于260亿元人民币的短期债务。该公司在交换要约备忘录中表示,现金余额的很大一部分由受限基金和预售监管基金组成,这些资金可能无法用于控股公司的债务偿还。由于最近的评级行动,一些非银行借款也被取消。

东方金诚公告披露的数据,截至2021年9月末,阳光城集团全部有息债务为891.48亿元,短期有息债务为283.07亿元,其中2021年11月到期债务较为集中,包含将于11月19日到期的余额为6.37亿元私募债“18阳光04”,将于11月12日行权的美元债约2.47亿美元,同时还包括资产支持证券等债务的偿付。

这些报告直接指向两大问题,阳光城短期债务兑付压力大,特别是11月份到期债务集中,然而,阳光城手中可动用的资金少之又少。阳光城也不太可能有新增融资。

据一份会议纪要,阳光城集团层面有260亿现金,可用仅有6至7亿,在途资金有250亿。11月份,该公司有40亿债务到期,可用资金中4亿用于境外支付,2.5亿用于境内支付。

该公司在出售一些商业酒店项目,进展缓慢。6月开始出售住宅项目,中间有成交,但后来市场更差,出售项目收效甚微。

“员工理财”是最后一根稻草?

伴随危机的出现,市场上的流言蜚语也多了起来。前几日,一则聊天截图显示,招行对阳光城抽贷30亿、光大信托要求阳光城提前还贷款,阳光城不同意、公司下个月20亿的员工理财还不上了等等。10月29日,招商银行回应称,对阳光城抽贷30亿情况不属实。

阳光城旗下确实有一个财富管理公司,叫华冕财富。从公开信息可知,此前,该财富管理公司产品面向公众,后来只能员工购买。现在,阳光城的员工开始担忧员工理财产品无法兑付。如果上述人士说得是真的,那么很难说阳光城不会重蹈恒大覆辙,员工理财可能就成为压死骆驼的最后一根稻草。恒大爆雷直接导火索便是理财产品出问题,让很多内部员工直接开始对外爆料、维权,让所有人的目光聚焦到恒大。

另一份解截图透露出更多问题,包括光大的非标违约、兴业银行已经把代销的部分项目公司账户冻结了、华冕的产品悬了。这些信息里仅仅有招商银行回应称,对阳光城抽贷30亿情况不属实。

11月,阳光城还有多笔债务等待偿还,包括一笔4.99亿的供应链融资,加上利息共5.17亿 ;一笔2.47亿美元的美元债,加利息折算人民币共17.34亿;一笔6.365亿的私募债,加利息共6.74亿。

11月1日,阳光城发布公告拟就旗下3只美元债券进行要约交换,并就债券契约修订进行同意征求。3只债券的未偿还金额为7.47亿美元。公告显示,要约交换的最低接受本金总额为已发行本金的85%,须符合交换要约与退出同意的条款和条件。

如要约交换达成,债券持有人将收到交换及同意对价,其中包括每1000美元本金将会获取25.00美元的现金,2022年到期、票息为10.25%、本金总额为1000.00美元的新优先票据。

阳光城承诺,债券持有人获取的新优先票据将于2022年9月15日偿付,预计将于2021年11月17日(或前后)在新加坡证券交易所上市;合格持有人有效投标并被接受交换的任何交换要约票据的应计和未付利息(直至但不包括交割日)将以现金支付。此外,阳光城提出对5只债券的契约修订进行同意征求。

据统计,阳光城境外债券一共8只,也就是说,该公司要全部寻求展期。目前阳光城急于展期的债券是即将于1月到期的2亿元美元债。若要约交换条件未获投资人同意,阳光城将面临违约风险。

11月3日,阳光城关于购房尾款资产支持专项计划2021年第一次证券持有人会议结束,12.7亿元购房尾款ABS展期12个月的兑付方案已获通过。据悉,该笔购房尾款ABS发行规模本金及利息为13.4亿元,将于2021年11月8日到期。方案是先偿还一半,剩下一半展期一年。这是为数不多的好消息。

2018年10月27日,在一个战略研讨会上,林腾蛟说:有人说,今年可能是未来十年乃至更长时间最好的一年,现在只是深秋,真正的冬天还没有到来,很多企业都已经在抱怨过不下去了。但我相信,没有一个冬天不会过去。只是凛冬真的来临时,阳光城还能不能挺过去?

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