苏新美好服务招股书：63%在管面积来自苏高新集团

（原标题：苏新美好服务招股书：63%在管面积来自苏高新集团）

观点地产网讯：8月30日，苏新美好生活服务股份有限公司披露招股书。

观点地产新媒体了解，招股书中，苏新美好生活服务介绍其是深耕长三角地区，尤其是苏州的领先的综合性城市服务及物业管理服务提供商之一，主要为公共基础设施提供多样化的城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。

截至2021年6月30日，苏新美好生活服务已在遍布中国两个省的三个城市订约为77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为约720万平方米，其中，76个项目的在管总建筑面积超过约660万平方米.

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务录得总收益分别为3.88亿元、4.36亿元、4.37亿元、2.01亿元及2.21亿元，年内或期内利润则分别约为3620万元、4360万元、4810万元、2080万元及2390万元。

苏新美好生活服务与苏高新集团关系紧密。

招股书中表示，苏新美好生活服务已与苏高新集团建立长期和密切的战略关系。自1994年成立以来，苏新美好生活服务一直向苏高新集团所开发物业提供商业和住宅物业管理服务。于往绩记录期间，苏新美好生活服务向苏高新集团或其合营企业或联营公司开发的大部分物业提供物业管理服务。

截至2021年6月30日，苏新美好生活服务项目中40个在管物业乃由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的63.0%。

此外，于2018年、2019年及2020年，苏新美好生活服务对独立第三方所开发物业的中标率为85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务向由独立第三方物业开发商单独开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别约占商业物业管理服务总收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分别约占住宅物业管理服务总收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

于往绩记录期间，苏新美好生活服务的大部分收益来自商业及住宅物业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，分别占总收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中最主要的是商业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活服务来自商业物业管理服务的收益分别占同期总收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，苏新美好生活服务分别向34个、34个、37个及38个商业物业提供基本商业物业管理服务，在管总建筑面积分别为200万平方米、210万平方米、240万平方米及240万平方米。

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，我们的整体毛利率分别为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%。我们的整体毛利率受各业务线的毛利率以及业务组合波动的影响。我们的整体毛利率於往绩记录期间有所提高，是各业务线毛利率提高以及我们业务线不同贡献的综合影响所致。

毛利率方面，于2018年、2019年及2020年，苏新美好生活服务的毛利率保持相对稳定，分别为22.5%、22.0%及23.0%。

其中物业租赁服务的毛利率最高，由截至2020年6月30日止六个月的70.5%提高至截至2021年6月30日止六个月的86.4%，主要是由于2021年停止为租户减免440万元租金（作为应对COVID疫情的缓解措施）。

苏新美好生活服务表示，其物业租赁服务的毛利率高于城市服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务的毛利率，主要是因为其他三条业务线更属劳动密集型，销售成本一般较高，尤其是劳工和分包成本。