祥生集团：卷入退地风波，背后原因令人深思

（原标题：祥生集团：卷入退地风波，背后原因令人深思）

8月11日，祥生控股(集团)有限公司（以下简称“祥生集团”）发布公告澄清，称“未与宋都及其附属公司签署任何协议或文件”，并表示与宋都股份退地风波毫无瓜葛。关于这两家公司之间的纷争，法律自有定夺，姑置不论。而在这起风波的背后，却分明折射出当下房地产行业生态已经悄然生变的事实。

发布公告澄清

8月11日，祥生集团就外界关注的有关杭政储出【2021】8号地块（以下简称“8号地块”）使用权的纠纷事宜发布公告。具体内容如下：

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据了解，这份公告与由宋都基业投资股份有限公司（以下简称“宋都股份”）引发的一起退地风波有关。

公告中，祥生集团表示：在宋都公司竞得8号地块后，本公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。8号地块系由宋都公司以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5,000万元预约申请保证金。

同时，祥生集团表示，因为宋都股份指责自己违反诚实信用的原则，导致公司的名誉现受影响。最后，祥生集团还强硬回应道：本公司将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

纷争缘起何处

双方针锋相对，缘于一次最终未能实现的合作。

8月10日，宋都股份发布公告，对7月26日上海证券交易所《关于对宋都基业投资股份有限公司有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函》做出回应，直指祥生集团违反诚实信用原则。

宋都股份在公告中称，2021年5月7日，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司（以下简称“杭州绍辉”），以17.83亿元的土地成交价竞得8号地块土地使用权。

随即，杭州绍辉与祥生集团浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。

当晚，祥生集团相关人员至宋都股份现场洽谈合作事宜，2021年5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

但仅过了一天，画风突变。2021年5月13日，祥生集团突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

宋都股份表示，退地原因是原本的合作方祥生集团违反诚实信用的原则，单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。

宋都股份还称，近日公司已委托常年法律顾问单位上海锦天城（杭州）律师事务所向祥生集团寄送《律师函》，要求祥生集团承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

不过在宋都股份发布的公告中，确实没有提到与祥生集团签署过合作协议。

由于合作不成功，宋都股份放弃前期竞得的8号地块，而相关部门也不予返还其缴纳的5,000万元保证金，因此收到了上交所的问询函。

根据宋都股份发布的一季报数据显示，其净利润为3684.81万元（未经审计）。也就是说，这5000万元保证金被没收，意味着今年上半年基本上“白干”。

为何放弃？

宋都股份的苦，都摆在了明面上，它着急上火，不难让人理解。而令人有些费解的是，面对主动送到嘴边的肥肉，祥生集团却为何选择放弃了呢？

据了解，在2021年5月7日、8日两天，宋都股份在土地市场上大肆挥金，不仅竞拍到了8号地块，同时还拿下了临政储出【2021】4号地块、临政储出【2021】12号地块、富政储出【2021】10号地块以及富政储出【2021】9号地块等其他4宗地块。5宗地块土地出让款金额总计为45.84亿元。

而问题是，宋都股份账上的资金已经不多。2021年一季报数据显示，其现金流量净增加额仅6.78亿元，但一口气吃下这么多土地，对它的资金周转带来了不小的考验。

在亿翰智库公布的2021年1-7月中国典型房企销售业绩TOP200榜单（全口径），祥生集团在今年1-7月，以789.6亿元的销售额，排名第29位。而在这份榜单中，宋都集团仅以146.87亿元的销售额，排名第104位。于是，宋都股份向这家千亿级公司递过去了橄榄枝。只是，结果有些出乎宋都股份的意料。

据公开数据显示，截至2020年12月31日，祥生集团拥有现金及银行结余超243亿元，公司发展稳定、资金状况良好、土地储备充足达2332.8万平方米。从表面上看，祥生集团并不缺钱。但实际上，在2020年，祥生集团新增贷款280.80亿元。截至2020年末，短期债项和其他短期负债1124.59亿元，依然需要承受较高的短期债务压力；负债总额达到1437.03亿元，资产负债率达到89.96%，明显高于79%左右的行业均值。

此外，截至2020年底，祥生集团净负债率为136.4%，距离监管层要求的不超过100%依然有一定差距。同期，祥生集团剔除预收账款的资产负债率为82.4%，仍然踩中“两道红线”，为“黄档”房企，顶着有息负债规模增幅不超过10%的巨大压力，融资会越来越难。

亿翰智库指出，获取土地时，企业可能都会有一定的预期存在，或能帮助企业实现盈利，或打响品牌，或巩固既有区域的布局深度，或成功进驻到新的城市中，实现布局突破，因此会更愿意去获取土地，但在获取土地之后，在融资端遭遇阻碍，后续资金已经无法再支撑项目的开发、建设，而且这种资金的窘境可能短期内也无法得到有效解决，再留着土地只会不断付出时间成本和资金成本，对企业来说并没有什么利好可言，所以这个时候也可能选择退地以减轻负担。

宋都股份退地肯定是出于这方面的考虑，而祥生集团在与宋都股份接触之后又临时变卦，谁说又不是钱闹的？