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中梁控股融资迷局:下跌的美元债与自融猜疑

证券之星地产 2021-08-04 11:24:15
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中梁控股债券价格在过去两周大幅下降,机构分析称,主要因为市场担忧其短期融资需求加上CFO离职传闻。

中梁控股的麻烦事不止于此,6月24日,该公司发布公告称,联席总裁李和栗因其他个人事务,将辞任执行董事、联席总裁,其职位由何剑接任。5月,有消息传出,中梁地产旗下济南梁鼎置业公司6.78亿元商业承兑汇票或将无法全额兑付。近日,该公司又被曝出涉嫌借助通过杨剑控制的私募基金忠信资本自融。无法否认,中梁的融资及人事动荡让人担忧。

这家以高周转著称,被成为“小碧桂园”的黑马地产公司,在融资上非常激进。在上市前,中梁大量利用信托产品和私募债等融资渠道,截至2018年底,中梁有109个信托或资管计划尚未偿还,总额达到约147亿元。上市后的不到两年时间里,中梁又发行了12笔美元债,金额超20亿美元,其对资金的渴求可见一斑。

自融疑虑

中梁曾创造出三年增长6倍的奇迹,2015年中梁的合约销售额仅仅为168亿,2017年,该公司在2017年猛增到649亿元,并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元。

中梁惊人的扩张步伐离不开信托资金的支持,资料显示,截至2018年底,该公司信托融资占到了其当时借款总额的54.5%,金额达147亿元。坊间传闻,当时除了长期依托信托、债券等传统渠道之外,中梁还大量采用民间融资的方式获取资金,中梁控股的几乎每个项目都有20%左右的民间融资。

不止于此,随着房地产信托受到更加严格的监管,中梁还亲自发基金。根据公开资料,徐忠信在2017年注册成立了忠信资本,忠信资本后续成立了多家专业资产管理公司,累计发行基金超过70个,投资项目超过170个,管理资产接近400亿。实际上,2015年8月,忠信资本旗下的融资平台梁商资本就已成立,其法定代表人张华,公司经营范围包括资产管理,投资管理,实业投资。

工商系统中,梁商资本占股70%的大股东,是上海忠信徐企业管理有限公司。在基金业协会的备案信息中,梁商资本的实际控制人,正是杨剑。梁商资本不仅是忠信资本最大的融资平台,而且备案有21只私募基金,杨剑在其中占股高达70%,这也是判断忠信资本实控人为杨剑的有力证据。

此外,据忠信资本官网,其产品多数投资中梁控股旗下地产项目,包括“安徽国宾府项目”、“苏州首府壹号院项目”、“安徽江督府项目”、“苏州独墅御湖项目”等,在页面上,均不带“中梁”字样,但这些项目确实都是中梁的项目,杨剑自己的资产管理公司投向了自家项目,涉嫌自融。

大量的非银融资,导致中梁控股融资成本高企。2016至2018年间,中梁控股未偿还借款总额的加权平均实际利率分别达到了9.4%、7.9%与9.9%。不过,2020年,中梁加权平均债务成本约为8.5%,较2019年的9.4%下降0.9个百分点。

截至2020年末,中梁控股的净负债率65.8%,非受限现金短债比达到1.1倍,资产负债比79.9%,列为黄档,公司剔除合约负债1209.09亿后,有887.27亿流动负债,同期现金及银行结余仅为342.32亿元。

大发美元债

近期,中梁控股连续赎回美元票据, 5月20日,回购1.53亿美元2021年到期优先票据;7月6日,购回500万美元票据;7月26日,购回2笔优先票据,累计本金总额650万美元;7月27日,购回600万美元2021年9月票据;7月30日,购回300万美元2021年9月票据。即使如此,中梁控股的美元债近期依旧录得大幅下跌。

在此次连续赎回美元票据前,有消息称,中梁地产旗下济南梁鼎置业有限公司6.78亿元商业承兑汇票将陆续到期,欲兑付“得打8折”。 上海中梁迅速回应称,所涉已到期的商业承兑汇票,已按期100%承兑,不存在打折或逾期情况。

济南梁鼎置业公司公告称,山东国茂投资开发集团有限公司通过伪造企业承兑保函、材料设备购销合同等虚假材料,将济南梁鼎用于质押的商业承兑汇票擅自对外流传。山东国茂及相关人员已涉及刑事犯罪,梁鼎置业作为受害人已向公安机关报案。

实地地产也发生过类似的情况,实地地产子公司因未兑付山西富兴的一期商票再次吸引了市场关于实地财务状况的关注。

截至5月7日,涉及未兑付商票款为5700万元,对于其中70%应付款项,实地地产承诺积极兑付,剩余30%。实地称因为山西富兴涉嫌诈骗,该部分涉及案件,会在出现结果后依法处置。

值得注意的是,实地的商票危机并未解决,持票人再次登门广州富力盈凯大厦的实地集团总部。实地集团总部21楼玻璃大门紧闭,多位持票人席地而坐,地上摆着“实地还钱”字样。

面对公司债券的大幅下跌,中梁控股通过回购票据,向外界传达流动性充沛的信息。只是,在业内人士看来,这更像是债务的置换,即借新还旧。5月21日,中梁控股集团有限公司发布公告称发行3亿美元于2022年到期的8.5%绿色优先票据。

实际上,中梁在上市后的不到两年时间里,发行了十多笔美元债,平均每一个多月便试图从资本市场筹钱。

得益于美元债及非银融资渠道,曾经过度依赖信托的融资结构确实得到了改善,于2020年底,中梁境内银行贷款、境内非银行借款、境外优先票据、境外银行及其他借款、境内ABS分别占比51%、28%、16%、4%和1%。相比上一年,中梁2020年的境内非银借款占比下降了12个百分点。

负债暴降背后

中梁前期高速扩张带来了高企的负债率,具体而言,中梁在2016年净资产负债率一度达到1790.2%,截至在2017年年底,其资产负债率则高达339.5%,为了上市做准备,2018年,中梁将数字降到了58.1%。2019年年末,中梁控股剔除预收款后,公司的资产负债率仍高至80.79%。

极速下降的资产负债率引来了中梁控股明股实债的猜疑。中梁控股2016年至2020年,其少数股东权益占比分别为140.9%、90%、61.8%、58.2%、63.9%,长期超过六成。

然而,中梁控股少数股东损益却不能与之匹配。2015至2017年,其少数股东应占净利一直处于亏损状态,2018至2020年,其少数股东应占净利比例则分别为23.56%、38.71%、42.99%,从未超过50%。

近期市场又开始担忧中梁控股“隐身”合作房地产项目背后,疑似掩盖真实负债。其中,福建三木集团开发的翡丽云邸项目背后,浮现出了中梁控股的身影,根据官方信息,该项目备案名称为森梁置业翡丽云邸住宅小区。

“三木中梁·翡丽云邸”项目公司实际是由三木集团和中梁控股共同出资,其中三木集团持股51%,中梁控股持股49%,持股比例并未反映到工商股权结构中。今年5月,光大信托还针对此项目发了一笔规模3亿元的信托计划,其中就有中梁企发和三木集团为发行人提供担保。但除了阳光城、光大信托与购房者,没有人知道它参与了项目开发。此外,光大推出的这款产品资金明明是投向了地产,但光大信托却把它归入“固定收益-工商企业”类。

也就是说,即使把森梁置业并入中梁控股的报表,该项目产生的负债都不会在中梁控股的债务一栏体现。

在公司上市前后,中梁控股大量转让子公司股权给信托公司或者关联方。例如,根据2018年8月15日协议,该公司以2143万元的对价向五矿信托出售于吉安中梁泰置业有限公司持有的30%股权。根据2018年12月19日协议,公司以零对价向商震先生出售其于梁宝(杭州)互联网科技服务有限公司持有的50%股权。类似的转让案例有18宗,这引起了市场对其表外负债的疑虑。

除了债务及融资,上市以来,中梁的另一问题是楼盘质量问题,可谓是投诉不断,到2021年,中梁控股旗下楼盘仍然不断曝出质量问题。2020年8月,浙江台州玉环的“中梁·玖号院”地下室漏水成“水帘洞”,存在严重的质量和安全隐患;2021年4月30日,中梁控股旗下浙江武义位于当地芳华路“中梁壹号院”在建项目,在交房前一个月,发生地下室坍塌,坍塌面积约300平方米。

资金渴求下,中梁控股此前发行的一笔ABS被终止了,6月2日,深圳证券交易所发布公告,首誉光控-中梁地产购房尾款资产支持专项计划的项目状态更新为“终止”, 债券类别为ABS,拟发行金额3.9亿元。

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