世纪金源服务招股书失效 年内首次物业IPO折戟

（原标题：世纪金源服务招股书失效 年内首次物业IPO折戟）

7月20日，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）招股书失效。

该份招股书在2021年1月20日递交，至今届满六个月，世纪金源服务未重新递交，达成失效。

世纪金源服务曾在新希望服务和德信服务之后递表港交所，如今两家已经成功上市，世纪金源服务惨遭IPO折戟。

据风财讯统计，2020年以来17家在港IPO的物业服务企业，多数为一次性通关，成功登陆港交所。曾经有过波折的宋都服务、星盛商业也都在二次交表后成功上市。

由华泰国际担任独家保荐人的世纪金源服务失败，为近两年较少的情况。

世纪金源服务前身为福州金源物业，1992年成立，由福建商人、世纪金源集团董事长黄如论创立。

黄如论年轻时远下南洋，在菲律宾发家创办公司，后延伸到香港、新加坡、马来西亚、西班牙等地，回国后进入房地产领域。

先后在福州、南昌等地打造了地标。其后在昆明打造的世纪金源大饭店、超大房地产项目昆明世纪城；在北京投资170亿元开发北京世纪城，建设60多万的北京世纪金源购物中心，成为当时世界最大的单体商业建筑。

“动辄征地数千亩、投资百亿、做造城大盘”一度成为世纪金源集团的标签。

这也成为世纪金源服务的一个标签，在招股书中，公司以“大盘模式+机器人”博得资本市场关注。

世纪金源服务目前运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务，基本围绕为世纪金源集团提供配套的物业管理。

这使得，世纪金源服务对母公司的依赖度很高。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%，并贡献其物业管理服务总收入的97.6%、89.3%和82.9%。

另外，由于母公司的大盘常配备大型商业等非住宅物业，金源服务的增值服务贡献率在行业处于高位，2020年前三季度达到19.5%，较2018年的25.2%有所降低。

截至2020年9月30日，世纪金源服务的物业管理服务覆盖50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米，规模中型。2018年、2019年毛利率分别为32.1%和31.8%，远高于百强均值。

这些是大盘模式的优势，但也因为项目往往过大，管理能力相形见绌。

例如，世纪金源服务在管住宅物业成立业委会的仅有27个，很多大盘几乎没有成立业委会。

这使得世纪金源服务物业管理费收缴率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分别为99.1%、95.3%和92.4%。