解读|康桥悦生活“抢跑”上市，小物企的内增外拓样本

（原标题：解读|康桥悦生活“抢跑”上市，小物企的内增外拓样本）

7月16日，康桥悦生活（02205.HK）正式在联交所主板挂牌交易。

风财讯了解到，康桥地产目前尚未上市，物业“抢跑”成功在过往市场中鲜少有之。

此次，康桥悦生活全球公开发售1.75亿股股份，其中，香港发售1750万股股份，获得超额认购约22.72倍；国际发售1.575亿股股份，获得0.55倍的超额认购。

按每股发售股份3.68港元计算，康桥悦生活获取的所得款项净额估计约为5.83亿港元，其中约65%用于战略投资及收购。

据悉，康桥悦生活上市首日，盘中股价快速拉升超7%，总市值超25亿港元。

走出母公司荫庇 外拓第三方业务

招股书显示，康桥悦生活是一家深耕于河南的综合物业管理服务提供商，是房地产企业康桥集团旗下物业公司。架构重组后，宋革委拥有95%的投票权，依旧是康桥悦生活的实际控制人。

截至2020年12月31日，康桥悦生活向238项物业提供物业管理服务，覆盖中国8个省28个城市，合同建筑面积约为3900万平方米，拥有112项在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米。

根据中指研究院的资料，截至2020年底，在中国百强物业管理公司中，按管建筑面积计，排名第78位；同一口径下，其在河南省内排名第二。

不可否认的是，以总在管建筑面积来看，康桥悦生活无疑是一家“蚊型”物企。

克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨告诉风财讯，“从行业角度看，规模是非常重要的基础指标，但不是唯一指标。规模的结构、规模的质量也在变得更加重要。”

招股书显示，康桥悦生活的项目收入更多的来源于独立第三方，而非康桥地产。

2018-2020年，独立第三方收入从1.65亿元增长至3.44亿元，年复合增长率为44.25%，总收入占比59.7%。

独立第三方收取的平均物业管理费逐年增加。2018-2020年，分别为每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。

按物业管理协议的签署方划分的在管物业留存率上，2018-2020年，独立第三方的物业留存率分别为90.9%、97.8%，以及98.4%。

物管费与留存率的双升，也证明着康桥悦生活较为强悍的外拓及服务能力。

值得一提的是，此次IPO所募资金，约65%用于战略投资及收购，约10%用于投资智能化运营及内部管理系统，约15%用于拓展业务，约10%用作营运资金。

通过收并购快速做大第三方规模，几乎是目前物企的通用法则。

不同的是，康桥悦生活对于收并购式的扩张，更有针对性。

康桥悦生活执行董事兼总裁戴卫告诉风财讯，康桥悦生活并不准备进一步拓展到全国，我们的重点放在三个地方，第一个是江浙长三角，第二个是大湾区，第三个是京津冀。

长三角、大湾区和京津冀，是国内经济最为发达的区域，投入重兵布局，康桥悦生活的未来，充满想象。

物管+增值服务双驱动

招股书显示，2018-2020年，康桥悦生活的总营收从2.29亿增至5.76亿，毛利从5400万增加到1.77亿。

据悉，其营收主要来自三大业务：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他。

更为具体的是，在收入贡献度上，物业管理服务和非业主增值服务，几乎平分秋色。

报告期内，物业管理服务的营收占比从57.9%下降至44.3%，非业主增值服务则从29.2%上升至40.9%。

非业主增值服务占比的增加，也直接拉升了康桥悦生活的整体毛利率。

财务数据显示，康桥悦生活的整体毛利率从2018年的23.6%增长了7个百分点（至2020年的30.7%）。

稳定增长的合同与在管面积，则为康桥悦生活的业绩提供了持续的增长支撑。

招股书显示，近三年康桥悦生活的合同建筑面积与在管建筑面积的比值分别为2.40、2.42和2.48。

在此之外，基石投资人的加持，则进一步推升了康桥悦生活未来增长的可能。

发售资料显示，康桥悦生活与碧桂园物业香港控股有限公司、郑州安图实业集团股份有限公司、58.com Holdings Inc．三家企业签订了基石投资协议。

基于发售价每股发售股份3.68港元及基石投资协议，三家已认购6746万股发售股份，相当于全球发售股份总数的约38.6%，占总股份的约9.6%。

一般而言，港股基石投资者的股份有6个月以上的锁定期，引入基石投资者则为市场提供了一个相对有公信力的参考。

更何况，基石投资者还是碧桂园。有业内人士认为，其与康桥悦生活在物业管理，科技开发与运用上，或许比纯粹的投资机构有更大的协同优势。