禹洲集团“表里表外”与高溢价地

证券之星地产 2021-06-29 17:34:24
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(原标题:禹洲集团“表里表外”与高溢价地)

去年4月,标普将禹洲地产股份有限公司的长期发行人信用评级下调至“B+” ,展望为“负面”。同时,由于从属风险降低,标普确认该公司的高级无抵押债券“B+”长期发行评级。

标普认为,禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗,原因是该公司在未合并的合资企业中有着广泛的敞口,而且由于未确认销售有限,收入增长可能会放缓。

然而,禹洲集团高级副总裁邱于赓喊冤,认为标普予公司的指标与其他公司不同,且较差的同业降级幅度更较公司小,形容是受到不公平对待,该评级并不太合理,故公司决定不再与其合作。

一语成谶,根据禹洲集团发布的2020年年报,禹洲营收同比下降55.2%至104.11亿元,年度利润同比下降94.25%至2.28亿元,母公司拥有人应占利润同比大跌97%至1.17亿元。

事实上,前些年禹洲以稳健着称,毛利率水平一直较高,业内还称之为“小中海”,但随着林龙安喊出千亿目标后,这些殊荣戛然而止。激进的拿地策略,让禹洲的毛利润逐年下滑。众多的联营合营公司以及可能存在的表外负债让一些投资者和机构感到困惑。

高溢价地

对于大幅下降的利润和营收,禹洲集团解释称,收入减少主要是由于受新冠肺炎疫情影响,上海的若干物业项目的开发进度及于武汉及唐山的物业交付有所延期,导致收入递延确认。

另一方面,禹洲集团首席财务官邱于赓表示,审计师并表要求比较严谨,协商决定将部分禹洲认为可以并表的项目放在联营合营公司里,这部分利润比较高的项目未能并表影响了最终毛利率。

这些对该公司收入的影响当然是客观存在的,只不过,高价地对禹洲毛利率的影响更加长久且深刻。2017年8月,禹洲集团董事会主席林龙安在接受媒体采访时表示,顺应大趋势,主打刚改;强化收并购,不拿地王;控制成本,维持可持续盈利;2020年,冲击千亿销售额。在实际操作中似乎变了形,在之后的几年里,禹洲高歌猛进,楼面单价不断攀升,拿地成本高企。

2017年至2020年,该公司土地储备总可供销售建筑面积约1184万平方米,2018年增加到1738万平方米,2019年达到2012万平方米,2020年进一步增加到2310万平方米。新增建筑面积均价由2018年的5000元每平升至2020年的每平方米11852元,增长高达137%,土储均价由2016年的5072元每平增至6876元每平。

禹洲集团的激进还表现在拿高溢价地和“地王”上,尤其在2017年前后。公开资料显示,2016年及2017年,禹洲集团在上海闵行、合肥瑶海区、厦门集美、漳州共竞得8宗地王地块,最高溢价超过380%,其中多数没有获得好的收益,甚至亏本。

据禹洲集团的年报,禹洲集团2016年新增14宗地块,分别位于厦门、福州、上海、合肥、杭州、苏州、南京、天津及武汉,新增土地储备的总可售建筑面积264.77万平方米,平均土地成本为约每平方米9872元,总归属地价合共约人民币168亿8860万元。

2017年新增23宗地块,分别位于厦门、福州、上海、合肥、杭州、苏州、南京、天津及武汉,新增土地储备的总可售建筑面积达3793493平方米,平均土地成本为约每平方米6787元,总归属地价约149亿600万元。

2018年斩获23幅位于泉州、福州、苏州、金华、南京、亳州、徐州、合肥、蚌埠、重庆、新乡、惠州及中山的地块,权益土地储备地价合共约80亿5268万元,总建筑面积逾346.1万平方米,平均楼面价为5000元/平方米。

而2019年,该公司新增35幅地块,权益土地储备地价合共约244亿4,048万元,权益归属总建筑面积265.69万平方米,平均楼面价为10023元/平方米。

表里表外

在业绩会上,禹洲集团称,有部分利润高的合营联营企业未能并表、未能确认收入,导致利润下滑,因此而可能存在的表外负债也是一些机构的担忧的地方。

标普在其评级报告中表示,禹洲的去杠杆化前景仍不明朗,原因是该公司在未合并的合资企业中有着广泛的敞口,而且由于未确认销售有限,收入增长可能会放缓。

穆迪也表示禹洲集团较低的收入确认规模反映其高度依赖合资企业,此举使得公司控制这些合资企业下运营的项目现金流gao的透明度会受到制约。

也就是说,庞大的合营联营企业规模和并表非全资子公司里的少数股东权益,可能暗藏的表外负债或进一步放大禹洲集团的财务杠杆。

实际上,最近几年禹洲集团的少数股东权益不断增加,2018年末少数股东权益为19.44亿,2019年增加2倍至58.24亿,2020年末进一步增加到96.73亿元,少数股东权益在净资产中的占比由2017年末的6.1%增至28.2%。

值得注意的是,这些合联营公司并不只是跟其他公司合作开发,从禹洲集团披露的主要合联营公司权益中,出现了部分信托、投资公司身影。

媒体披露,禹洲旗下合肥瑞远置业有限公司的其他股东,向上穿透后出现了金融机构中建投信托有限公司、天堂硅谷资产管理集团有限公司;

禹洲集团持股51%的公司浙江舜鸿房地产开发有限公司股东里,出现了杭州工商信托股份有限公司。

而且,该公司有联营及合营公司进出表的行为。2019年,禹洲集团从兴业信托手里收购苏州裕成房地产开发有限公司30%股权、持股比例达到65.7%,将苏州裕成房地产开发有限公司纳入表内。

2018年,禹洲集团收购了合肥泽翔房地产开发有限公司,合肥泽翔退出的股东是中信信托,原来持股50.41%。禹洲类似的操作还有很多,要知道,在并表之前,合营联营公司的债务并不体现在上市公司报表中。

克而瑞证券在其研报中指出,与同一实际控制人名下的禹洲金控香港、厦门港谊集团等多个主体平台形成的或有表外资产体系,可能进一步加剧地产平台后期融资难度。

6月16日晚间,禹洲地产子公司禹佳生活服务在招股书失效后,火速递交了第二版招股书。数据显示,这家与禹洲集团深度捆绑的物业公司,在2020年实现营收6.34亿元,同比增长16.68%;对应的归母净利润仅为0.83亿元,同比增幅为26.55%,在管总建筑面积约为1760万平方米。该公司2017年至2020年上半年期间,资产负债率分别达87%、88.2%、96.8%和96.4%。

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