观点直击 | 德信服务: 我们对招股很有信心（实录）

（原标题：观点直击 | 德信服务: 我们对招股很有信心（实录））

 楼市回暖，增加物业管理需求，紧接越秀服务登场后，于6月28日，浙江省综合性物业管理服务提供商德信服务集团举行全球发售新闻发布会，进行了首露面。

出席发布会的管理层包括德信服务董事长胡一平、执行董事兼总裁唐俊杰、总裁助理陈昕及首席财务官赵晖。

今年年中市场再迎来一家物管股，胡一平对招股很有信心：“德信服务深耕于长三角地区，通过超过16年的发展确立了在长三角的重要市场地位，并且将业务拓展至全国多个新一线、二线的城市。”

他指，上市经过了长时间的策划和周详的考虑，并对资本市场环境的判断，“物业管理的中长期行业价值逐步得到社会认可，国家部委也陆续发文支持行业的健康发展，地方政策也密切跟进，互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，所有这些都表明物业管理行业将迎来价值创造的好时机”

“中国物业管理市场规模非常大，增长快，是一片广阔的蓝海，对上市后持续的健康发展充满信心。”胡一平如是称。

德信服务集团有限公司成立于2004年，管理业态涵盖中高端住宅、商业办公物业、产商文旅物业、城市公建物业等，是一家大型的综合性专业物业服务企业。

总裁唐俊杰则表示，有别于其它分拆于母公司的物业服务企业，自2004年物业公司成立以来，就秉承市场化的基因独立发展壮大。

“2005年我们就开始为非德信集团的其它第三方提供物业管理服务。”截至2020年12月31日，在管175个项目当中有106个项目为非德信集团开发的独立第三方物业服务项目，整体占公司在管面积的比例为64.9%。

“可见，我们具备强大的独立业务开发能力，不完全依赖母公司的支持。”

观点地产新媒体获悉，本次德信服务上市地点是香港联交所主板，发行股票为全新股，预计发行不超过2.5亿股，其中香港发售股份占10%，国际发售股份占90%。IPO发行价格为每股2.66港元到3.44元港元，发行规模预计6.65亿港元到8.8亿港元。募集资金用途方面，65%将用于扩大公司的业务规模，以及通过多渠道提高公司的市场份额；10%将用于多元化及扩张公司服务产品，10%将用于信息技术和公司内部管理系统。

赵晖则指，定价主要从公司本身的价值、资本市场整体环境、投资者接受程度和二级市场的空间，最重要的是公司自己的发展空间。

从过去财务数据看，德信服务于2018年净利润是2200万元，至2019年达到了5100万元，2020年则比2019年翻了两倍，达到1.06亿港元，“我们有充分的信心，在进入资本市场后，增长性会表现得更好。”

据了解，德信服务制定了非常坚实的发展目标：“一方面我们有非常稳固的每年由德信集团提供的在管项目来源，以及市场化拓展方面一直是德信服务的优势和强项。”

所以陈昕有信心加入到资本市场大军以后，公司有更强的品牌效应，有更多的社会资源，能够使得在行业竞争、市场竞争当中有非常出色的表现。

唐俊杰续指，公司会继续维持与德信集团进行长期、稳定的业务合作，并获得德信集团开发项目的物业管理服务，从而不断地积累管理经验，完善管理机制，提高运营能力。

同时，仍会继续利用强大的市场外拓能力，通过市场招投标、合资合伙、市场收并购等方式不断获取独立第三方的物业管理项目。

具体而言，除了在长三角及浙江市场进行持续深耕以外，计划在武汉、郑州、成都、西安、贵阳以及佛山等具有巨大潜力的城市进行持续扩张。

此外，德信服务也将多元化及扩大物业组合及服务产品，预期实施631的物业组合，即住宅60%，商业综合体及写字楼30%，其它物业10%的结构。

公开资料显示，德信服务将于6月29号到7月8号进行公开发售，香港时间7月8号定价，并预计在7月15号正式挂牌上市，建银国际为本次发行的独家保荐人。

以下为德信服务全球发售发布会问答实录节选：

现场提问：目前已经有多家物管公司上市和递表，为什么公司选择在目前这个时刻上市？

胡一平：首先，德信服务深耕于长三角地区，我们通过超过16年的发展确立了在长三角的重要市场地位，并且将业务拓展至全国多个新一线、二线的城市。

第二，本次上市经过了长时间的策划和周详的考虑，基于我们对资本市场环境的判断，并且分析了公司所具有的竞争优势以及广阔的市场发展前景，我们选择在香港主板上市，我们对招股很有信心。

第三，我们也观察到外部环境的变化，比如新冠疫情的影响下，物业管理中长期行业价值逐步得到社会认可，国家部委也陆续发文支持行业的健康发展，地方政策也密切跟进，互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，所有的这些都表明，物业管理行业将迎来价值创造的好时机。

所以我们认为，中国物业管理市场规模非常大、增长快，是一片广阔的蓝海，我们对企业登陆资本市场后持续的健康发展充满信心。

现场提问：目前已经上市的物管公司，绝大多数是从房地产母体分拆出来的，母公司本身开发的规模几乎已经决定了这家企业营收的规模。管理层怎么看对母公司德信集团依赖的问题？以及在未来业务拓展有什么计划可以分享一下？

唐俊杰：德信服务是一家优秀的综合性物业服务提供商，我们有着自身鲜明的特色。与其它分拆于母公司的物业服务企业不同，自2004年物业公司成立以来，我们就秉承着市场化的基因独立发展壮大，早在2005年就开始为非德信集团的其它第三方提供物业管理服务。

截至2020年12月31日，我们在管的175个项目当中有106个项目为非德信集团开发的独立第三方物业服务项目，整体占在管面积的比例为64.9%。由此可见，我们是具备强大的独立业务开发能力的，不完全依赖母公司的支持。

就业务拓展计划，我们将继续维持与德信集团进行长期、稳定的业务合作，并获得德信集团开发项目的物业管理服务，从而不断地积累管理经验，完善管理机制，提高运营能力。

同时，继续利用强大的市场外拓能力，通过市场招投标、合资合伙、市场收并购等方式不断地获取独立第三方的物业管理项目。还将充分发挥服务集团旗下高新技术企业的技术优势，为开发商和政府提供包括硬件和软件在内的智慧社区综合解决方案，成为未来智慧社区的方案解决商、服务提供商和项目的实施商。

现场提问：本次招股的定价准则和定价的范围可不可以介绍一下？招股价及市盈率是不是已经反映了公司的市场价值？

赵晖：从业绩期间的表现来看，公司的成长性是卓越的，刚才我也提到一些具体的数据，2018年净利润是2200万，2019年净利润达到了5100万，2020年则比2019年翻了两倍，达到1.06亿。

我们有充分的信心，在进入资本市场后增长性会表现得更好。

谈到定价，主要会从公司本身的价值、资本市场整体环境、投资者接受程度和二级市场的空间考虑，最重要的是公司自己的发展空间，初步定在发售股份价格2.66港元到3.44港元每股。同时，我们认为公司未来前景及发展策略更为重要，深信公司能为股东带来更大利益，公司会按照正常程序进行定价评估。

现场提问：市场关于物管公司行业的竞争看法比较多，有规模优势之说，也有科技服务之说等等，公司认为物管行业未来竞争的聚焦是什么样的方向？

陈昕：最近几年物管行业的发展一日千里，一方面因为有了资本加持以后，整个行业的奔跑速度更加快了，第二是因为很多智能科技的应用，使得整个行业朝着更有科技含金量的纵深方向在发展。

同时我们也关注到，行业的广度被进一步打开，无论是商办、写字楼还是场馆、公建，或者是城市服务，整个市场容量还是非常巨大的，存在一个很大的行业整合的潜力和机会。

我们认为，德信服务成功有赖于关键的几点竞争优势，第一是产品端，我们已经建立了非常完善的服务标准，而且专注于满足服务对象需求的实现，进一步提供多样化的增值服务，使得我们的服务标准和产品能够有很大的升级。

在市场端来讲，德信服务有很大的特色和优势，一是有坚强的地产关联的稳定持续项目来源，同时有非常强大的独立开发业务能力，有双轮驱动的引擎。

还有一个很大的优势和亮点是科技含金量，我们有一家具有国家高新技术企业认证的科技子公司，成立于2015年，并且持续专注在社区场景的智慧园区解决方案的研发和落地。

我们也观察到，外部宏观政策使得我们的业务有更强的发展潜力和巨大的增长空间，这也会为发展提供很强劲的来源。

最后，行业还是依赖人才的竞争，在人力资源端，德信服务已经建立起了一整套高效的人力资源管理系统，在储备人才的建立方面，从校企合作开始，我们就开始招募管培生和应届毕业生加入到后备人才库当中。针对现有雇员，我们也提供了完整的具有梯级的培训计划。

高管层方面，我们有非常丰富、专业的管理团队，整个梯队建设相对来讲是非常完善的。

现场提问：近年来通货膨胀已经导致消费者的开支、薪酬以及其他的劳动成本整体持续上升，从而导致物业公司的成本也在逐年上升，公司对成本不断上升这方面有什么看法，怎么看待这个问题？

唐俊杰：虽然成本逐年上升已经成为行业的一种趋势，但是我们积极在成本上升和提供优质服务之间寻找平衡点。

基于降本增效的考量，一方面通过加强员工的技能培训，引进高素质人才，结合智能化设施设备的使用，实现业务场景智能化，从而减少用工，提高工作效率。

另一方面，继续加大在信息技术方面的投入，尤其在应用智慧化平台管理项目的设施设备的日常运维和报事报修，从而减少设施设备的故障率，降低维护成本。

同时，适度增加分包商的服务比例，既发挥了分包商在各自领域的专业知识和技能，又整体降低了运营成本，使得服务体验和业主满意度能够得到进一步提升。

现场提问：目前整个行业波动比较大，公司未来如何适应市场的不稳定性，以及会否担心被市场低估公司的价值？对未来的股价有什么样的期望？

唐俊杰：对大多数行业来讲，波动都属于一种正常现象，尤其是金融市场。因为受不同因素影响，出现短期波动应该也是属于正常的范畴。

香港是成熟而开放的资本市场，我们相信市场和投资者的判断。对香港股市的繁荣发展，我们持有充足的信心。

就物业市场长期发展而言，我们更专注于发展好自身的业务，相信基于自身独特的竞争优势和品牌影响力，在经验丰富的管理层带领下，能够对不断变化的市场状况做出快速的反应。凭借对市场的远见和对物业市场动态的深入了解，公司效益必将实现长期可持续的增长，为股东及其它利益相关者带来更大的收益。

公司的估值以及可能出现股价的波动，我们认为都属于正常的市场表现，是直接受二级市场投资气氛、行业景气、估值调整等因素的影响。

当中也会涉及到多个非企业关联可控的因素，所以我们的着眼点不在于预测股价的走势，而是全力把企业自身做大做强，为股东创造最大价值。

相信公司的努力以及实力会在股价上明确地呈现，我们对上市后的表现和公司的长远发展充满了信心。