众安集团分拆旗下物业赴港IPO 物企上市潮热度难退

（原标题：众安集团分拆旗下物业赴港IPO 物企上市潮热度难退）

物管板块的较高估值对于房企吸引力仍很强，又有一家房企分拆旗下物业赴港IPO。

日前，众安集团（00672.HK）旗下物企众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）拟分拆上市，并向港交所递交了招股书。

“从估值来看，由于轻资产的业务属性和高成长的行业属性，物管公司享有更高的估值。因此，房企有充足的动力分拆物业板块并支持物管公司的发展。”兴业证券分析师宋健表示。

据悉，众安智慧生活成立于1998年，是一家地方型物业公司，其所有在管建筑面积均位于浙江及安徽。根据中指院的资料，众安智慧生活在2021年中国物业服务百强企业中排名第50位。

招股书披露，截至2021年6月15日，众安智慧生活共有92个合约项目，总合约建筑面积约1430万平方米；共管理75个项目，在管建筑面积约1140万平方米。

2018年-2020年，该公司收入分别为1.55亿元、1.80亿元和2.31亿元，复合年增长率约为22.0%。

于往绩记录期间，众安智慧生活很大部分物业管理服务协议来自众安物业品牌开发的物业。于2018年、2019年及2020年，由众安物业品牌开发的物业产生的收入分别占物业管理服务总收入约78.9%、79.0%及76.1%。

“自成立以来，我们一直寻求通过自然增长及寻求策略性收购及投资机会来扩大我们的业务，我们不断努力使收入来源多元化并减少对众安集团的依赖。”众安智慧生活方面表示。

招股书显示，其来自独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积比例由2018年36.0%提高至2020年的44.7%；于独立第三方物业开发商开发物业所获得的物管服务收入比例由2018年约21.1%增至2020年的23.9%。

2018年-2020年，众安智慧生活毛利分别为0.44亿元、0.59亿元、0.87亿元，复合年增长率约为40.0%；净利润分别为0.18亿元、0.29亿元和0.47亿元，复合年增长率约为60.3%。不过，该公司在招股书中指出，“随着我们管理更多由独立第三方物业开发商开发的物业，我们的盈利能力可能会发生波动。”

从众安智慧生活近三年的盈利水平来看，刚好满足港交所最新的盈利要求。

根据港交所披露的文件显示，主板上市申请人于三年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：三年累计盈利不低于8000万港元。实施日期为2022年1月1日。

“港交所提升盈利规定，其有意提升上市企业的质量。而对于中小型物企而言，随着上市门槛的提高，未来上市难度将加大，因此中小型物企均想尽快上市以打通融资渠道，来为以后扩张做准备。”一位长期跟踪物业行业的分析人士表示。

“上市所得款项净额将用作战略收购及投资”，众安智慧生活方面称，“我们的目标是收购或投资于六至十个左右的潜在目标。”

其进一步表示，“尽管面临来自其他市场参与者对优质目标公司的竞争，就我们的战略收购及投资计划而言，市场有足够数量的合适目标公司。”

宋健认为，未来3-5年是物管行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物企之间的分化也将加剧。“物管公司普遍制定了未来 3-5年的高速扩张计划，由于业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争。”