专访长江实业郭子威｜二十年与城共变 企业成长中的乘势与借力

（原标题：专访长江实业郭子威｜二十年与城共变 企业成长中的乘势与借力）

二十年，足以看遍一片城区、一家企业和一群人们的变化，看到这些变化中的相互成就。

2001年，“上海市城市总体规划（1999年~2020年）”开启了上海成长最快的二十年，而真如则和徐家汇、江湾-五角场、花木一起，作为市级公共活动副中心，成为“加速器”上重要的四个部分。

十年之后，真如之外，各有千秋。

长江实业初入上海打造的高尚领域项目亮相引起热议，这是香港规模最大的龙头地产开发商之一的长实，在上海住宅领域落下的第一笔。

数十年功力，也正在此一笔。

2019年长江实业在上海普陀的高·尚领域和嘉定的湖畔天下，两大项目全年累计销售房源逾1270套，销售金额近100亿元，其中高·尚领域问鼎上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

2020年疫情期间，高·尚领域和湖畔天下产品全年销售超过700套，总销售额逾50亿元，成绩斐然。

风财讯获悉，目前，高尚领域项目正推售“领寓”顶层及首层特色户，湖畔天下在继续发展中，后续还有相应的计划。这既是延续传统，更是顺应大势。

近日，长江实业地产投资有限公司董事郭子威在高·尚领域的售楼中心接受了凤凰网风财讯的专访，娓娓道来长江实业对未来地产的思考与践行。

【长江实业地产投资有限公司董事郭子威接受凤凰网风财讯专访】

买房就像买股票

“上海人买东西会考虑是不是物有所值，房地产更是如此。”

所谓的“物有所值”，不是单纯的指价格便宜，而是增长潜力。

郭子威打了一个比喻，买房就像炒股。买的时候价格太高，往上涨的压力就大了。

上涨空间到底有多大，一看入市时机、二看成长能力、三看企业的经营能力。

郭子威谈长实入市时分享称，最开始，嘈杂脏乱的曹杨路水果市场和铜川路水产市场，构成了真如核心带。这使得真如和徐家汇、五角场、花木的商圈林立相比，发展模糊且有些神秘。

“但我觉得这是非常好的机会，这种现状才会有改变的空间，虽然对销售团队来说是一个挑战，但很可能会产生意想不到的、可观的盈利数据。”

毕竟利润追求之外，长江实业还有着更高的使命。

“区政府和我们都希望能够通过这个项目，把周边的整个价值拉动起来。”

郭子威直言，长实从来不会或者很少选择已经发展成熟的地点，因为无论是从挑战性还是盈利角度来看，收获未必会很多。

事实证明，通过开发，一步步将项目从想象变成现实，项目成长也拉升着区域周边的价值。

长实的进入有所成就，这让更多房企看到了真如的潜力。

2017年前后，中海、宝龙、绿地等资金实力强劲的房企相继在真如高价拿地，板块价值在短短三年间陡然释放。

可以说，选址，成了长实上海项目成功的第一步。

而开发商的综合实力要强，是成功的第二步。

郭子威告诉风财讯，综合性项目，有实力的开发商，好的管理，再加上合适的价格，“3+1”才可以对购房者产生更强的吸引力。

顺势而为，巧借外力，是成功的第三步，更是极为关键的一步。

何为势？

一是房价未来一段时间会很平稳。

“开发商要现实一点，短期要有资金回笼的安排，长期要做一个保值。”

二是Z世代正在成为未来的购房主力。

“他们会综合考虑套内、材料、环境，也很重视管理，保安、保洁也很重要。”

三是大户型需求正在提升。

“疫情改变了居住需求，购房者会更加注重居住环境，也更加偏向于大户型。”郭子威表示，三胎政策的出台对三居也更加利好。

“3+1”才能对购房者产生强吸引力

据悉，高·尚领域的总建筑面积约117万㎡，其中包含住宅、写字楼、商场、酒店等。

“它是大型城市综合体项目，这对购房者来说是一个很特别的吸引点。”

而长实的开发和管理实力，无疑给了购房者买入的信心。

大项目，有开发和管理能力的开发商，再加上板块价格优势，“3+1”对购房者会产生强吸引力。

风财讯了解到，目前高·尚领域推售仅剩余一些特色户型，即住宅的最顶层或者是最首层。

一高一低，各具特色。

顶层特色户型建面约212-321平米左右，最具特色的是配备有天台和游泳池。首层复式特色是设有地下部分，地上建面约103-164平米、地下建面约92-148平米。

“我们打算在6月份左右推出最后一波，上面4层，地库2层，总共有6层建筑面积约386-406平米的沿街商业产品。”

该产品的特色是在于每一套都有独立的入口，沿街可以从一楼直接进出，可以做品牌专卖店、咖啡店、企业总部、也可举办私人宴会等小型活动。

“它有40年产权，总共推出15套，希望可以在7月份开始销售。”

【高·尚领域】

房价平稳是未来大势 开发商要长短期配合

古人言，以事适时，其功大顺势而为。

在郭子威看来，房价平稳是未来很长一段时间的大势，尤其是超级大城市。

“房价是城市发展很重要的环节，不断上涨只能制造纸面财富，也会对往后的发展形成阻碍，对人才的吸引力会不断下降。”

诸葛找房数据显示，2020年高房价收入比TOP10城市主要分布于长三角、珠三角，以及海峡经济圈。其中，深圳房价收入比攀升至48.1，居全国最高。北京和上海房价收入比分别为30.8和30.7。

这意味着，如果在北上深三大超级城市买一套房，那需要普通家庭至少30年的总收入。

和这一数据鲜明对比的是人口流入。

从第七次人口普查数据来看，一线城市的流入速度正在放缓，北京和上海尤甚。

数据显示，与2010年第六次人口普查的人口年平均增长率相比，北京和上海分别下降了2.6及2.7个百分点。

值得注意的是，疫情导致美国等国家货币超发，商品价格上涨几乎无可避免，土地价格也会随之上升。

“开发商短期要有资金回笼的安排，长期要保值的准备。长短之间互相配合，才是对开发商来说最佳的开发项目考虑点。”

疫情叠加三孩政策 三居大户型需求提升

2020年一场突如其来的疫情，正在悄然改变着人居需求。

“疫情让购房者的心态发生了很大的变化，一个是对居住环境更加重视了，另一个是更加偏向于大户型了。”

春江水暖鸭先知。疫情明显得到控制后的9月，长实在售的两个项目，成交量几乎以5-10倍在上涨。

“当时我就发现，购房者更加偏向于三居的大户型了。”

三孩政策的出台，或许会再度放大这种倾向。

2021年5月31日，中共中央政治局召开会议并指出，为进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

郭子威坦言，三孩政策对房地产肯定是有利的。

“政策出台之后，二胎就会变成很合理的，从这个角度看，反而三居大户型是最佳的。”

同时，三孩政策对两居或许是一个很好的销售窗口期。

“国家鼓励三胎的话，本来没打算生小孩的年轻夫妻，可能会发生转变，这对两居也是有帮助的。”

【湖畔天下】

2013年，以三居户型为主的临湖高层公寓“菁英汇”面世，在开盘两小时内被抢购一空。彼时，其所在的南翔菁英湖被称为刚需板块。

经过近些年的深耕发展，南翔菁英湖已成为城市中产乐于选择的宜居板块，周边大型商业印象城，社区商业五彩城等配套环绕，地铁11号线陈翔公路站的开通更是大大提升了该区域的价值。

当被问及销售额预期，郭子威坦言，“销售额很重要，但形象也很重要。我们更希望，通过这两个项目，在上海市场建立企业独特的形象。”