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车建新的救赎,红星美凯龙出让地产公司股权后再卖子

证券之星地产 2021-06-04 14:55:00
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(原标题:车建新的救赎,红星美凯龙出让地产公司股权后再卖子)

6月2日,红星美凯龙发布公告称,出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权转让给远洋资本旗下天津远川投资有限公司,交易对价约23.12亿元。

至红星美凯龙被传出资金链紧张以来,远洋已两度向红星美凯龙伸出援手。3月28日,有传言称,红星美凯龙与远洋资本完成签约,将旗下红星地产打包出售给远洋资本,接盘价格约为200亿元人民币,这一重磅消息刷屏了地产圈。最终,远洋资本仅仅以10.3亿元的价格向红星美凯龙买下红星地产18%股权。

而此次转让的物流子公司通过夹层公司持有11个物流地产项目,总建筑面积规模约85万平方米,项目分布于合肥、石家庄、天津、重庆、贵阳等七个城市。

对于红星美凯龙,回笼资金的意愿可以说十分迫切,其在公告表示,本次出售控股子公司股权及债权所得款项将用于红星美凯龙补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。

接近远洋资本人士对证券之星地产表示,远洋资本可能会进一步收购红星地产股权,直至控股。

美凯龙危机

去年9月,红星美凯龙的秋季大会上,车建新说,贯穿红星美凯龙34年发展历程始终的,就是“危机感”三个字。事实上,摆在车建新面前的是一道又一道的难题和一个又一个真实的危局。

3月31日,红星美凯龙发布2020年度报告显示,公司报告期内实现营业收入142.36亿元,较上年同期下降13.6%,归属于上市公司股东的净利润17.31亿,同比减少61.37%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.62亿,同比下降55.53%。

这份年报,为美凯龙拉响了警报。受疫情影响,其旗下部分卖场经营不善,甚至倒闭、停业,导致净利润“腰斩”。同时,公司数百亿债务压顶,资金压力巨大。

美凯龙也表示,持续上升的资产负债率在一定程度上削弱了公司的抗风险能力,制约了公司的融资能力,使公司面临较高的财务风险。

截止2020年末,美凯龙可用的货币资金为65.11亿元,但负债已经达到804.50亿元,其中流动负债的金额为316.39亿元,其中一年内到期的非流动负债高达118.97亿元。

美凯龙最核心的模式是连锁家居卖场,就是向进驻商场内经营的商户收租,这在整个家居消费链上一直是属于“中间商角色。一种声音是,车建新扩张的速度太快了,尤其是庞大的商场业务沉淀了大量资金,而美凯龙的自营及租赁业务回款较慢。

截止2020年末,公司经营了92家自营商场,273家委管商场,通过战略合作经营11家家居商场,商场总经营面积2205.57万平方米。2020年,自营及租赁收入为66.82亿元,占营业收入的比重超过45%。这些商场运营成本较大,并且美凯龙依然对外投资,这对资金提出了比较高的要求。

美凯龙也曾提出向轻资产转型,美凯龙的发展战略由“地产+家居”转变为了“轻资产、重运营”。2020年的秋季大会上,美凯龙把家装业务放在首位,主要发展家装和新零售业务。

然而,公司转型的成果寥寥,美凯龙2020年主要发展的家装业务实现营业收入12.24亿元,占总营业收入仅约8.59%。此外,从2012年开始,美凯龙对O2O模式进行探索,8月上线红美商城,2015年建立大数据中心。2016年,美凯龙花了重金请来苏宁易购执行副总裁李斌担任红星美凯龙CEO,但其很快又离职,美凯龙的互联网转型也效果甚微。

盲目扩张

木匠学徒出生的车建新,在20出头的年纪便开始创业,从最初的自己做家具,到1991年创办江苏省第一家家具专营店“红星家具城”,再到全国各地建设家居城,一手编织了庞大的红星商业帝国。

红星美凯龙虽然做的是家居零售,但由于其走的是“地产+家居”路线,在外界看来,红星美凯龙更像是一家地产企业。其上市公司的业务在整个集团板块中仅占一部分,最大的板块业务是从事房地产业务的红星地产。

过去几年,红星美凯龙凭借着家居卖场扩张勾地,在三四线城市频繁落子,而所到之处,均搭配了一定比例的住宅开发用地,为其做大房地产业务提供支撑。

2018年,在一次品牌发布会上,车建新表示,红星地产正向千亿目标迈进。资料显示,2016年至2018年,红星地产销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元。2019年,该公司销售额为601亿元,2020年则为614亿元,未达到千亿规模。

自红星地产喊出千亿目标以来,拿地也激进起来。据中指研究院数据,红星地产2020年拿地面积为553万平方米,排名第32位,拿地金额为168亿元,排名第57位。

据悉,红星地产在全国布局超过50个城市、100多个项目,多位于二线以下城市,布局分散,平均每个城市两个项目,拥有土地储备1800万平方米。

由于三四线城市棚改红利已过且存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象,,目前,个别三四线城市和县城的楼市成交低迷,价格下降,乏人问津。若红星地产不能准确进行市场定位以及把握开发节奏,则会面临一定去化风险。

不仅仅是住宅业务,美凯龙的其他业务亦迅速扩张。截至2019年末,红星美凯龙投资公司数量已经达到94家,这些企业涉及领域以家居建材为主,但也不乏超越了产业链上下游领域,比如社区媒体、自动驾驶公司、生鲜平台等。

上市前,截至2017年6月30日,美凯龙在中国28个省份150个城市经营了214个商场,总经营面积约为1329.6万平方米。

三年后,美凯龙的商场数量增加至300多家,覆盖180多个城市。红星美凯龙在规模扩张的道路上盲眼狂奔。

此外,红星美凯龙在2019年成立了美凯龙爱家,涉足房产经纪领域,2020年下半年,美凯龙爱家大肆扩张,并拥有了300家门店,进入上海、北京、南京、合肥和苏州5个城市。

缺钱的美凯龙不仅在卖资产回笼资金,也在加紧融资。2020年3月,美凯龙拟定增募资37亿元;今年3月10日,红星控股成功完成2021年公司债券(第一期)的发行,规模为30亿元;4月19日,美凯龙发布公告称,拟申请发行登记额度不超过9亿元的保险资产管理机构债权融资计划。


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