房企掀起轻资产拆分上市潮 “换种方式讲故事”能否成为资本市场新宠?

证券之星地产 2021-06-04 09:20:06
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(原标题:房企掀起轻资产拆分上市潮 “换种方式讲故事”能否成为资本市场新宠?)

资金压力之下,除了拆分物业板块上市募资,房企正在推动更多轻资产板块走向资本市场。

来自证券之星地产不完全统计,TOP50强房企中,有5家成功让轻资产平台上市,有7家正在计划上市或已经在上市进程中,2家通过收购成功借壳,还有1家已经退市。

房企选择上市的平台业务范围也很广泛,包括代建、商管、营销等。

商业、代建是主力

公开资料显示,2020年7月10日,国内“代建第一股”绿城管理在港交所上市;10月19日,卓越集团旗下商业物业管理平台卓越商企登陆港交所;12月9日,主营业务同样为商业及物业的华润万象生活成功在港上市;2021年5月31日,中原建业分拆上市。

而在更早前,行业50强外,2019年12月30日,宝龙商业在港交所挂牌;2020年1月19日,星河集团旗下星盛商业向港交所递交招股书,以“纯商业运营服务第一股”抢滩港股市场。

与房地产公司相比,商业、代建企业上市能获得更好的资本表现。上市前夕,就有消息称绿城管理国际配售部分获得数倍超额认购;上市当日,绿城管理开盘报价2.65港元,涨幅达6%,盘中大涨30%。

卓越商企上市后也得到了资本市场的热捧,开盘当天盘中一度涨逾11%,总市值超过130亿元。华润万象生活上市第一天表现亮眼,不仅股价高开42%,总市值逼近700亿港元。

房企为何偏爱商业、代建业务?以往房企的商业板块需要依附于住宅,由于商业属于自持重资产,开发和运营过程中资金沉淀量大,并承受着较大的运营压力,商业项目本身的发展容易遭到边缘化。

但随着房企由开发商向综合运营者的转变,商业地产迎来高光时刻。众多房企已设立了独立的商业板块来运营,如万科旗下印力集团、碧桂园旗下文商旅集团、旭辉成立商业地产管理总部、金科成立商管公司和社区商业部等。

同时,中指院研究报告显示,随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展,国内代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米(对应合约额约为7.3万亿),复合年增长率为23.5%。

金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣曾在公开场合表示,开发管理能力优秀的品牌房企,也存在管理能力相对过剩,可以进行管理能力输出和变现的机会,这就是代建市场能够存在的一个底层逻辑。而正是因为看到代建是轻资产业务,具有相对低风险的收益空间,并且代建业务可在资本市场分拆上市等多重原因,众多主流品牌房企对代建业务愈加的关注。

未来或迎更大的拆分潮

除了商管与代建业务外,房企欲上市的平台还包括营销、产业园、景观及装修服务等。

如2020年6月24日晚间,雅居乐宣布,拟分拆旗下从事绿色生态景观服务,以及智慧装饰家具服务的雅居乐雅城集团上市,如今已是二次交表。2021年4月22日,消息称碧桂园正推进品牌营销业务线条子公司化,未来或不排除向资本市场靠拢的可能。5月13日,中南集团旗下产业园区开发及运营商中南高科向港交所递交招股书,拟在香港主板上市。

东亚前海证券首席分析师金文曦向证券之星地产表示,房企未来将轻资产业务拆分上市是大概率事件,大势所趋,只有通过拆分,才能最大程度地体现公司市值。而房企可以拆分的业务板块有很多,从物业到商管,再到代建,总体来说也符合国外地产公司大的逻辑。

同策研究院资深分析师肖云祥表示,其实越来越多的房企开始“染指”轻资产业务,主要是轻资产业务的开展将对现有房企地产开发业务的趋势形成补充,而且轻资产业务更有广阔的市场空间。房企选择让轻资产业务上市,是资本市场对轻资产业务的友好度更高,在当前的市场环境下更容易“讲出好故事”,比如物业管理行业,部分物业管理企业的市值甚至超过了地产母公司。

而轻资产通过上市可通过直接融资获得便宜资金,同时可从更本上优化融资渠道。在资本的作用下,也更利于公司向高质化和规模化发展。再者,房企通过将轻资产业务分拆上市,也有助于母公司优化资本结构,降低资产负债率。最后,轻资产业务的开展,对于母公司而言是自身运营能力的提升,对公司提升综合实力有促进作用。

不过,并不是所有房企轻资产业务上市都会受到热捧。中原建业上市首日,开盘价报2.190港元,较最终发售价跌27%。

金文曦分析称,代建对比传统的物业管理而言,市场估值不高,同时代建有一定周期属性。相较于绿城管理来说,中原建业区域性较强,全国品牌知名度没有前者高,同时业务模式较为单一,主要依靠商业代建一个赛道,因此市场对它的预期也就不会很高。

同样在资本市场“遇冷”的还有金茂酒店。2020年10月5日,金茂酒店以私有化方式从港交所退市,总上市天数仅有2287天。

对于退市的原因,金茂酒店也进行了公告:一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响,私有化符合长期发展;二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低,该情况已持续较长时间;三是目前是变现投资的好机会。业内人士认为,交易流动性低是重要影响因素。

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