举牌210轮、拿地当天挖掘机进场，深圳首次集中拍地本土房企成赢家

（原标题：举牌210轮、拿地当天挖掘机进场，深圳首次集中拍地本土房企成赢家）

深圳首次集中供地落幕。尽管仅有6宗地块竞拍，却引来近25家房企报名。竞拍现场更是座无虚席，有不少房企前来围观。

意料之中，深圳本土房企成为了深圳首次集中供地的最大赢家。此次共有6宗地成交，起拍价105.76亿元，成交金额138.44亿元。现场竞拍较为激烈的3宗地块，宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块、南山T501-0101地块，宝安地块由佳兆业竞得，光明、南山两宗地块由龙光竞得。

集中供地下，各地块冷热不均的现象亦在深圳土地市场呈现。区别于上述三宗激烈竞拍，竞拍一开始，便有3宗地块底价成交，包括深圳人才安居集团11.51亿元摘得龙华A822-0422地块，楼面价为8705.85元/平方米，土地面积2.47万平方米，建筑面积13.22万平方米。

中铁十四局集团有限公司 武汉和纵盛地产有限公司 中铁十四局集团房地产开发有限公司联合体21.61亿元夺得深汕特别合作区赤石镇两宗居住地块，销售限价1.9万元/平方米。

拿地储粮，至少后期销售就有了保证。但是在深圳“双限双竞”的模式下，开发商利润越变越薄，对于此次拿地房企而言，如何盈利是一个课题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”的模式，深圳土地出让的门槛是最高的，这次达到地价上限以后产生的竞配建地块，开发商的盈利空间被极大的压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造、销售水平。

“部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润了。深耕本地的佳兆业和龙光拿地的决心很大，带旺了整个土地市场的热度，也与这两宗地块区位优势突出有关。”

市场观点均认为，龙光、佳兆业此次斩获的地块利润空间稀薄。

举牌210轮 龙光击退万科联合体

深圳首次集中供地最瞩目的当属龙光与万科 特建发联合体“拼抢”南山T501-0101地块。

招商蛇口仅在第一轮举牌，接下来龙光与万科 特建发联合体轮番举牌，双方持续拉锯近2个小时，双方互不相让。

因地价不设上限，价高者得。每次加价幅度仅1000万元，67亿元之后调价幅度提升至2000万元，该地块从47亿元的起拍价到69亿元的成交价，经历了约210轮举牌。

拍卖持续1小时后，已有半数人离开竞拍现场。主持人表示可以口头报价，全场一阵笑声。

现场有业内人士感叹，深圳已经好久没拍过这么久的地了，上一次印象中也是龙光拍下的商业类用地。

开发商投拓人士称，最后这块地的竞拍，是我第一次看到竞价台阶调低后又给调高的，看竞价举牌的策略，估计他们不是单纯从这块地来看得失。

此次南山可售人才房地块地块被“拼抢”，属于意料之外，原本市场预测此次宝安、光明两宗地块会较为火热。

华山会智库专家委员会主任刀兄分析称，龙光的战略就是做大深圳,最大货值也在深圳，龙光核心在深圳和佛山，部分在广西,属于区域深耕代表,这符合一线城市发展定位。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析，龙光摘得的南山地块，其实可操作性相对来讲是比较大的，体量（建筑面积）较大，还有一些商业配套，所以整体来讲可操作的空间相对大一些，这是竞拍多轮的重要原因。

关于争夺南山T501-0101地块考量，龙光地产方面回应风财讯称，项目所在的留仙洞片区，处深圳中轴核心，是深圳六大总部基地之一，以国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范为主，有南山北部“硅谷”美誉。该地块计容建面为29.2万平方米，是深圳此次集中供地中面积最大的一幅商住地块，颇为稀缺。龙光集团坚持聚焦深耕战略，长期看好深圳发展前景，持续加大投资布局。

出让公告显示，南山T501-0101地块住宅类型为可售人才住房，商住两用的地块，40年产权（居住部分70年）。人才住房必须严格按要求销售，总套数不少于960套，其中建筑面积65平方米的户型不少于750套，建筑面积80平方米的户型不少于210套，各类户型建筑面积允许上下浮动率按规定执行。

按照规划，该地块总规定建筑面积29.1万平方米，包括地上规定建筑面积281750平方米，其中：办公15万平方米，商业1.5万平方米，酒店4万平方米，住宅（人才住房）7.21万平方米，地下规定建筑面积1万平方米（均为地下商业）。

该地块周边近两年开盘项目屈指可数，2020年开盘项目有【尖岗山壹号花园】均价约8.8万/㎡；【远洋天著】均价约8.4万/㎡，开盘售罄；其他二手房楼龄都较老。

华山会智库专家委员会主任刀兄表示，地块整体估100亿元货值，虽有一定利润空间，但住宅比例低，操盘难度大，去化难度大，需要成本管理。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，其实深圳很多地块都会受到限制，因为双竞双限是深圳宅地拍卖的一个比较重要的原则。即使有些地块没有双限双竞的要求，也会对未来的销售价格作出限制，所以变相来讲就是压制盈利空间。龙光拍的南山西丽地块，是有商业配套的，而商业配套是没有限价的，这也就是我们所说的操作空间相对较大的原因。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦分析，南山西丽地块为本次六块地中位置最佳，地块最大，建面最多，容积率最高的。除人才房外，还有不少可售的商业部分。目前深圳土拍竞争激烈，新房限价严格，通过拍地获得土地收益已经普遍较低了，这块地也是如此，按溢价45%的封顶价算，这块地69亿也算是以封顶价成交了。但房地产调控越来越严背景下，物业收入越来越成为开发商收益的重要组成部分，开发商也会考虑后续物业收入。

区别于南山可售人才住房地块的激烈程度，光明凤凰城地块仅竞价几分钟价格便从7.5亿元拍到10.88亿元的最高限制地价，随后转入竞初始配建面积环节。

最后，龙光以10.88亿元击退联发，摘得光明凤凰城地块，溢价率45.07%，楼面地价36757元/平方米，建成后商品房销售均价不得高于 48900元/平方米（不含室内装修）。

有观点认为，此次龙光拍得的光明地块，盈利空间依然稀薄。

佳兆业拿地当天挖掘机进工地

此次深圳首次集中供地的另一赢家当属佳兆业。

经过9轮竞价，3分钟，佳兆业以总价25.44亿元，配建面积31200平方米拿下宝安西乡A122-0372地块，溢价率45%，楼面地价69967元/平方米。建成后商品房销售均价不得高于 83265 元/平方米（不含室内装修）、套内建筑面积在90平方米以下的房源不低于70%。

宝安西乡A122-0372地块位于宝安区西乡街道尖岗山，周边还有越秀和樾府以及泰禾院子，是宝安的豪宅区。该宗地用于建普通商品房，土地面积约2.11万平方米，建筑面积约6.74万平方米，其中住宅占6.52万平方米。

风财讯获悉，昨天（5月13日），刚刚拿下宝安西乡A122-0372地块，佳兆业的挖掘机就进场，并挂出横幅，“热烈庆祝佳兆业尖岗山项目顺利开工。”

佳兆业发布消息显示，地块区域优势明显，成交价格合理，符合公司预期。并指，该项目是佳兆业布局宝安区的第二个住宅项目，也是集团深耕深圳的重要项目。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦分析，尖岗山地块楼面价7万元每平米，销售限价8.3万元每平米，盈利空间有限，拍下即入场开工，预计很快就可入市。

聚焦房企“拼抢”地块之余，深圳首次集中供地的意义亦有所凸显。

李宇嘉认为，尽管供地少，但比较均衡。深圳第一批供地规模比较小，但后续会明显的增加，特别是在第二批和第三批。 本次供应的6宗地，分别位于宝安西乡街道、光明凤凰街道、龙华民治街道、南山西丽街道和深汕合作区的赤石镇。而且每一宗地都有配建公共住房的要求，甚至还有单独的人才住房用地，这样大力度的增加公共住房，在国内首屈一指。从新增供应来看，正在向二次房改中公共住房占主导的方向来演进。

“深圳此次供地，还有一个很大的特征。增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改确定的2018-2035年增加1,00万套公共住房的目标迈进。意味着深圳新一届政府上台以后，对于住房供应结构调整的决心和力度更大了。包括在打击小产权房工业用地转住宅功能上，明显的提升了改革的力度，希望能够给住宅用地增加更多的可用空间，确保二次房改的目标实现。”