建业地产：走不出的中原，降不了的负债

（原标题：建业地产：走不出的中原，降不了的负债）

日前，建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”，00832.HK）公布了2020年财报。虽然两年前就喊出要“走出中原”，但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。也正是因为未能全国投资，使其核心盈利指标因为区域市场的调整而出现下行。

严重依赖河南市场

虽然早就在喊“走出中原”，但建业地产却仍就坚持“蜗居”河南。

年报数据表明，2020年建业地产实现销售金额1026.42亿元，同比增长1.5%，整体销售业绩和2019年基本持平。

从结构上来看，重资产的合同销售金额为人民币683.40亿元，同比减少约为4.8%；轻资产的合同销售金额为人民币343.03亿元，同比增长约为16.9%。轻资产所占比例由2019年的29.01%提升至33.42%。

虽然新晋为千亿房企，但是在第三方研究机构看来，它还没有真正进入“千亿俱乐部”。根据克而瑞公布的2020年度百强房企销售排行榜单数据显示，建业地产销售金额为712.1亿元，排在第57位。如果按建业地产自己公布的销售规模来进行排名，能够挤进前50位。

两年前，董事长胡葆森在2018年度业绩会上表示，将会有条件地走出河南，然而到现在为止，“走出中原”仍然只是停留在口头上。从区域结构来看，建业地产仍旧选择深耕大本营河南省，2020年河南的销售贡献占到了建业地产销售的99%，其中郑州合同销售额为人民币153.0亿元，占总销售额的22%。而河南省外的销售额仅5亿元，全部来自海南。

而在未来两年内，业绩高度依赖河南区域市场的局面依然得不到改善。截至2020年末，建业地产土地储备5411.33万平方米。从项目分布情况来看，建业地产共有243个项目，其中240个位于河南，3个位于海南。可见，大本营河南地区未来预计仍然是其业绩的主要贡献来源。

虽然建业地产目前仍旧是河南区域市场的龙头老大，但它却无法做到高枕无忧，因为竞争的压力在悄然上升。从市场占有率来看，随着河南市场的竞争日益激烈，2020年建业地产在河南的市场占有率达10.78%，较2019年小幅下降0.4个百分点，为2016年以来市场占有率首次出现下滑。

资产负债率超90%

在国内房企中，鲜有资产负债率超过90%的公司，但建业地产就是其中一家。

年报数据显示，2020年度，建业地产资产负债率仍然高达91.10%，已经连续两年保持在90%以上的高位水平。

而实际上，近年来建业地产资产负债率一直不断攀升，偿债压力一直不轻。在最近5个财年，2016年度的资产负债率最低，但也达到了84.21%，高于行业平均水平。随后该指标一路走高，并在2019年度突破90%关口，达到91.25%的峰值。

在所有负债中，流动负债占到了大头。数据显示，截至2020年末，建业地产流动负债合计达到1306.39亿元，占比高达87.49%。即便是负债水平较高的头部企业如碧桂园，流动负债占负债总额的比例也不到85%，比建业地产要低。而财务稳健型房企如中国海外发展，该数值更是低至61.37%。

据悉，建业地产准备分拆子公司上市，此举释放出的信号，分明透露出对资本市场、对融资的渴望。

核心盈利指标下行

在行业毛利率整体向下的大背景下，偏安一隅的建业地产也被“拖下水”，核心盈利指标出现不同程度的下滑。

年报数据显示，2020年，建业地产实现主营业务收入433.21亿元，同比增长40.75%，主要系交付面积增加所致。在房地产行业毛利润率整体下行的背景下，其毛利润率也从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1个百分点。

亿翰智库认为，建业地产毛利率下滑主要有以下两个方面的原因：（1）由于受到疫情的冲击，建业地产在部分城市采取销售去库存策略，盈利空间有所下降；（2）车位销售的毛利润率由2019年的46%下滑至30.7%，拉动整体的毛利润率下行。

此外，净利润率也明显下滑。2020年报数据显示，年度溢利为21.02亿元，同比下降13.0%；净利润率降至4.9%的低位，较2019年度下滑了3个百分点。

但根据平安证券近期发布的研报数据显示，通过对样本房企长期跟踪监测结果显示，截至今年3月末，虽然地产行业净利率同比小幅下降2.3个百分点，但均值仍然达到13.5%，这显然要比建业地产净利润率水平高出不少。

而实际上，最近两年建业地产净利润率水平一直处于下降趋势中。历史数据显示，在2018年度，建业地产净利润率为9.6%，已是近三年来最高水平。

而对于建业地产净利润率水平持续走低这一现象，业内分析人士认为，在一定程度上与业绩过于依赖河南市场有很大的关系。相对来说，河南区域市场主要以刚需为主，产品溢价率不高，难以获取更高的利润。

想要改变这种现状，走出中原并积极布局高能级城市，或许是其中一个选择。