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富力物业赴港IPO主体浮出 李思廉与张力平分股权

来源:乐居财经 2021-04-19 17:32:37
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(原标题:富力物业赴港IPO主体浮出 李思廉与张力平分股权)

“最快也要一年”,6年前透露分拆物业上市计划时,李思廉给出了大概的时间进度。

只是,年复一年,2015年和它同期表达分拆想法的碧桂园,其物业在港上市已有三年,而富力物业迟迟没有消息。

起了大早,还在赶集的路上。6年间,港股上市物企数已从当时的两三家已增至45家。不过,在今年,富力搁置了许久的分拆物业上市计划有了新动作,富力物业IPO似乎近了。

4月16日,富力地产旗下的广州天力物业发展有限公司(简称“天力物业”)实际控制人发生变更,从“李思廉”变更为“富力物业服务集团香港有限公司”(简称“富力物业集团”)。

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“将物业资产装入香港公司,是在港股上市的惯常操作流程”。资料显示,富力物业集团成立于今年的2月9日,目前间接持股企业16家。

“曲线”上市

整合旗下物业公司两年,富力物业IPO版图的雏形才初显。

2019年底,李思廉与富力的另一位创始人张力,各自出资50%成立合资公司——广州富星投资咨询有限公司(简称“富星投资”),并以其作为整合平台,开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。(可阅读乐居财经专题策划《李思廉与张力的第二次创业 | 起底隐形物企》)

当时,就有传言李、张二人要准备推富力物业上市了。只不过相隔一年多,富力物业才有了实质性的上市动作。

目前,富星投资旗下有三大物业公司,分别为天力物业、华信物业、恒富物业,其中天力物业又拥有9家子公司,均为100%控股。

富星投资成立的当月,就快速收入了富力地产旗下的两家物业公司。前后相隔7天,富星投资先后从富力地产的附属公司各自对价500万元收购了大同恒富物业服务有限公司(简称“恒富物业”)、天津华信物业管理有限公司(简称“华信物业”)。

出售的三家物业公司,当时管理着总计224个富力地产的物业项目,总建筑面积约为7000万平方米。

天力物业是富力物业集团拥有的重头资产。去年4月,李张二人通过富星投资也将其进行了私有化处理,代价3亿元收购其全部股权。

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天力物业财务资料

天力物业创立于1997年,在富力地产成立三年后落地,二者几乎是共生共长。从富力地产剥离之前,天力物业由广州富力地产股份有限公司(简称“富力地产”)持股90%、广州鼎力创业投资有限公司(简称“鼎力投资”)持股10%。而鼎力投资又由广州富力地产持股90%、富力地产集团有限公司持股10%。

富力地产接连出售物业公司,当时业内人士分析表示,短时间内连续三宗收购同类资产的关联交易,是富力地产有意将物业剥离,后续或更多是进行平台整合,为独立上市做准备。

不过,富力物业的上市,没有选择容易好走的路,反而选了一条“曲线”上市之路。

“把上市公司的物业公司出售给了关联方,物业再上市就不属于分拆上市。正常来说,物业公司直接从上市公司内分拆IPO更容易。”曾有港股券商分析师表示。

打包“物管+商管”?

在其2019年底初步搭建物业整合平台后,关于富力物业的上市传言一直都有,猜测的内容也是多样。

去年8月,富力物业举行了“富物商企”品牌发布会,推出全新商服子品牌,引发行业关于富力物业“物管+商管”打包上市的猜想。

在天力物业的业务线中,有很大一部分是向商业地产项目提供物业服务。而早在2017年3月,富力就已经官宣了整合集团下属物业公司,组建富力物业服务集团,将物业服务和社区商业、互联网、物联网、智慧社区全面打通。

去年11月底,有媒体消息称,多名富力地产内部员工透露,天力物业正计划上市,正招聘相关职员,包括能够独立负责上市公司账务的财务岗。

不过,2020年前后有18家物企成功登陆港股上市,却未等来富力物业的招股书。

富力物业一向低调,一直也未对外透露业务运营、营收盈利的任何信息。据富力集团官网显示,富力物业服务集团总接管面积约1亿平方米,管理项目超320个。

在富力地产2015年中期业绩发布会,李思廉曾表示,“相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”

当年的那场发布会,李思廉言及富力地产全国物业管理费,全年吞吐量有10亿元,其中单珠江新城就有数亿元。

“我们在珠江新城管理着十几个项目,商业物业管理费平均超过30元(平方米),差不多一平方米就等于住宅物业十平方米或以上了,所以产生的效益很大。”

不过,从去年四月富力出售3家物业公司公告的财务资料来看,恒富物业、华信物业,以及天力物业的经营状况并不稳定。

在2018年,三家公司仅恒富物业正面盈利1.81万元。截止2019年10月底,恒富物业出现亏损,华信物业扭亏为盈,而亏损额大于盈利额;且同期这两家公司尚有负债净值分别为745万、186.63万元。截止2019年末,天力物业实现税后盈利5418万元,而同期其综合负债净值为1.74亿元。

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“物业管理业务具有轻资产、劳动力密集和服务导向的特征,与本集团的核心业务相比,其需要不同的管理技巧、能力以及发展战略,当前物业管理业务对公司整体利润贡献有限。”2020年,富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元,营业额为858.9亿元,净利润为91.5亿元。

从2015年透露计划,再到2019年着手资产腾挪,酝酿了5年多的富力物业分拆上市,这一次能否尘埃落地,就差公告招股书这“临门一脚”的关键动作。


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