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卖子“回血”、利润5年来首次出现下滑,蓝光发展艰难“自救”

证券之星地产 2021-04-19 14:20:28
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(原标题:卖子“回血”、利润5年来首次出现下滑,蓝光发展艰难“自救”)

想要保持从千亿队伍中不掉队,2021年,对于蓝光发展来说似乎是尤为重要的一年。

毕竟在2020年,蓝光发展的日子不好过:高层离职、卖出医药、转让物业……开年以来,又有市场消息称蓝光大裁员,部门裁员30%-50%,更有消息称,公司总部要撤离上海。

虽然蓝光否认了裁员的消息,“双总部”的说法也一直使用,但种种迹象无不反映出出其现下处境的艰难。

根据蓝光发展2020年年报的数据,报告期内,公司实现营业收入429.57亿元,同比增长9.6%;实现利润总额49.47亿元,同比下降11.51%;实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元,同比下降4.53%。这是近5年来,蓝光利润、归母净利润出现首次下滑。

同时,截止2020年12月31日,蓝光经营活动产生的现金流量净额约为-61.27亿元,投资活动产生的现金流量净额约为-47.90亿元。

面对困境,蓝光管理层在业绩会上提出将提升项目经营兑现能力、公司经营红利能力、保证公司财务稳健等以实现破局。

值得注意的是,在“提升项目经营兑现能力”一项中,蓝光提出将加快销售,提升存货周转速度,首开项目做到去化率70%以上,年末资源滞重率控制在3%以下。

图片来源:路演中

房企普遍强调高质量的时代,居然又有企业重提“高周转”。

销售放缓 营收指标不尽人意

年报数据显示,2020年1-12月,蓝光房地产业务实现销售金额1035.36亿元,销售面积1205.07万平方米,其中合并报表权益销售金额710.61亿元,权益销售面积908.99万平方米。

蓝光自2019年跨入千亿阵营,虽然没有达到此前提出的1100亿目标,但今年勉强保住了自己的位置。

数据来源:蓝光发展2016-2020年年报

从公司分区域销售情况来看,2020年,滇渝、华东、华北区域表现相对优异,成都区域销售金额为153.92亿元,同比下滑18.67%;华中区域销售金额为217.91亿元,同比下滑1.06%;华南区域销售额为116.58亿元,同比下滑7.22%。

图片来源:蓝光发展2020年年报

华中区域未达标项目团队、城市公司被通报

图片来源:网络

成都、华中、华南地区拖累了整体销售,不仅如此,蓝光在起家的大本营成都逐年丢失市场份额的情形还在加剧。

销售增速的下滑对营收造成了影响。根据蓝光2016-2020年年报数据计算,公司历年营收增速分别约为15.12%、25.53%、27.17%、9.6%,2020年为近5年来最低。

逐渐走高的成本也在侵蚀着利润。截止2020年12月末,蓝光的营业成本约为332.56亿元,为历年来之最;相比之下,公司销售费用却同比降低8.75%、研发费用降低14.58%,财务费用大幅降低55.03%。年报中解释称,财务费用主要系汇率变动导致汇兑损益增加所致。

是什么原因让蓝光的营业成本创下历史新高?分行业来看,主营业务中,由于占比较高房地产业务2020年成本提高17.59%,无形中推高了成本;分地区来看,成都区域营业成本同比增加65.68%、华东区域营业成本同比增加 74.98%、华南区域成本同比增加260.57%,所以引发了成本的大幅度抬升。

图片来源:蓝光发展2020年年报

图片来源:蓝光发展2020年年报

利润受挤压的情况下,蓝光的毛利率也下降5.61%至21.06%。公司六大区域中,仅有华北区域的毛利率有所增长,其他区域均出现不同程度的下跌。

蓝光发展首席财务官欧俊明在业绩会上表示,除了大环境的因素外,公司毛利率主要受到三个方面的因素影响。一是2020年,为了加大去化力度,蓝光加大了对车位的销售,但低毛利的车位也反过来影响了蓝光整体的毛利率;此外蓝光部分低毛利的项目到了结转年度,拉低了公司的毛利率水平,如合肥等区域的项目;当然,蓝光部分贡献不错的项目因确认较晚,未能及时入账。

欧俊明也称,从公司目前新拿地的项目来看,未来毛利率很难再回到30%以上,且由于公司一直强调高周转的拿地方式,因此毛利率较高的项目获取几率也不大,“从趋势上看,我们要确保实现20%-25%的毛利率区间。”

负债难降、现金流紧绷

与营收、利润、毛利相比,摆在蓝光面前更严重的问题显然是负债。年报数据显示,截止2020年末,公司总资产达到2582.64亿元,总资产负债率为82.04%,净负债率为88.57%,扣除预收款后的资产负债率为73.03%,现金短债比为1.06。蓝光“三道红线”达到两项,由橙档转为黄档。

为了降负债,蓝光不惜在2020年7月将旗下医药板块公司迪康药业以9亿元交易对价出售给汉商集团;2021年2月,又将旗下物业公司蓝光嘉宝以48.5亿元的价格转让给碧桂园。

不过相比房地产开发,物业与医药显然是高毛利业务。蓝光2020年年报显示,报告期内物业板块毛利率为40.16%,同比上升2.2%;医药板块毛利率更高,为57.85%,同比下滑10.69%。

为什么要转手?蓝光发展副董事长兼总裁迟峰表示,从去年开始,公司的战略就非常聚焦,专注于主业地产开发,其他的都要做减法。同时,他透露迪康药业价格卖得还不错,净资产增值率达到160%。蓝光嘉宝的出售时间节点也非常好,在对的时间遇到了对的合作伙伴,所以非常顺利。

蓝光曾一度提出要以“地产+医疗”双引擎驱动发展,如今除了医药,物业也卖出,不知蓝光高层是否能真的赞同“非常顺利”这一说法。

但两项交易合计回笼资金60亿元,无疑给蓝光紧绷的现金流一丝喘息的机会。年报数据显示,报告期内,除了经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额双双为负外,筹资活动产生的现金流量净额约为155.35亿元,同比大增123.01%。年报中解释称,筹资活动产生的现金流量净额增加主要由于本年融资增加所致。

此外,4月6日,蓝光发展又公告称控股股东杨铿向广东合惠金服科技有限公司上海分公司质押股份2.38亿股,用于支持上市公司生产经营。

蓝光陷入资金饥渴,部分源于扩张需求。根据年报,2020年,蓝光新增房地产项目60个,总建筑面积约962万平方米,新增项目数量新一线、二线及强三线占比八成,华东区域占比四成。中指院发布的房企拿地排行榜显示,2019年,蓝光发展的拿地金额为303亿元,排名32;2020年公司拿地金额则为375亿元,增长23.76%,排名也上升至24。

蓝光2020年有息负债总额因此增长26.89%至722.44亿元,短期借款总额攀升至63.17亿元,一年内到期的非流动负债为216.59亿元,同比增长50.87%。

蓝光还在2020年发行多笔美元债,利率普遍高于10%,最高达到11%,整体平均融资成本为8.20%,处于行业高位。

为了平衡债务,蓝光在年报中提到2021年计划土地投资总额不超过350亿元,相比2019年年报中披露的2020年计划土地投资总额不超过 400 亿元,降速明显。

蓝光管理层也在业绩会上提到了加快存货周转速度,但通过搜索,蓝光近年来项目维权不在少数,难道好了伤疤又忘了疼?

“地产二代”上位高管离职

系列动荡背后,蓝光这艘巨轮将驶向何方?2020年12月,蓝光发展发布的内部文件显示,董事局主席杨铿之子杨武正接任蓝光老将余驰,担任公司常务副总裁、首席运营官,分管投资体系、经营体系,“舵手”已经换人。

公开资料显示,杨武正持有美国雷塞尔大学金融本科学历和英国华威大学金融硕士学历,曾任蓝光投资控股集团有限公司董事、董事长助理、四川蓝光发展股份有限公司董事长助理兼投资发展中心副总经理。

而伴随着“地产二代”上位,蓝光多位高管出走。2020年4月,服务公司14年的张巧龙辞任公司副董事长、董事;王万峰辞任公司副总裁;在这两位“二把手”辞任之后,公司人力“一把手”在8月也向公司提出离职申请。

值得注意的是,由于扣非利润规模未达到股权激励考核目标,蓝光高管2523.48万份股权激励还被注销。

据了解,早在2018年初,蓝光发展授予时任总裁张巧龙、高级副总裁王万峰、首席运营官余驰等23名激励对象合计1.14亿份股票期权,行权价格为10.04元/股,分三期授予。公司为高管的股权激励计划设立业绩考核目标,即2018年、2019年、2020年扣非净利润分别不低于22亿元、33亿元、50亿元。

很明显,2020年扣非净利润仅为29.97亿元,远未达到50亿元的目标。而且,相较2018年1月股权激励推出时,蓝光发展股价已经接近腰斩。

蓝光管理层在业绩会上透露,公司2021年销售目标为1150亿,同比增长10%;

销售目标季度分解,上半年完成40%,下半年完成60%。2021年,蓝光还将新推货值在1700-1800亿,其中现有项目新推1100亿,2021年新投资、新供货大概100-200亿左右。

高管出走、营收放缓,降负债的重任尚未完成,想要达到目标,在行业格局激烈变化的当下,蓝光显然需要更多时日,才能走出风浪。


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