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阳光城“换挡”,开启十年质变

来源:时代财经 2021-04-16 10:15:00
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(原标题:阳光城“换挡”,开启十年质变)

开盘即涨2.5%,这是阳光城公布业绩次日,资本市场给到的直接反馈,投资者显然给这家闽系房企投出“信心票”。

4月14日,阳光城集团发布了2020年度业绩报告,成绩依旧稳健。过去一年,阳光城实现销售金额2180亿,实现营业收入822亿元,同比增长34.60%;归母净利润52亿,同比增长29.85%。在以利润为导向的经营战略下,阳光城业绩保持高速增长。

更难能可贵的是,阳光城提前实现了“三线四档”由橙档降至黄档的目标,净负债率于2020年末降至94.90%,同比2019年末下降43个百分点。在4月15日的业绩会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,公司将长时间保持“黄档”经营,计划在5年内达标成为“绿色”企业。

2020年,阳光城在年初提出的六大工作目标均交出完美答卷,它完成了战略投资人的引入、提升了资本市场认可度、销售取得2000亿+、投资取得3000-5000亿货值、品质工程再提升以及10万+顺利交付。

新的一年,阳光城希望销售金额能突破2200亿,并完成引战时的业绩承诺;在投资上严格遵守“三收三支”,以销定投,推动“万亿旧改”战略;同时,保持黄档,向绿档靠近,继续降低融资成本;在新赛道上实现拓展,分拆物业于H股上市。

规模稳固双千亿,降档提前达标

在2019年规模迈上两千亿台阶后,阳光城进入了提升经营效率的阶段,它要追求更多指标项的安全,革除过去高增长阶段留下的痼疾。

保持规模的稳步增长,并提升效率成为阳光城的经营主线。年报显示,2020年,阳光城实现销售金额2180亿,销售面积1529万平方米,销售稳固在双千亿的规模,完成了年初制定的销售目标。其中,浙江大区2020年销售首次突破400亿;在品牌和品质的加持下,2020年阳光城超7成项目价格优于竞品,近8成项目去化优于竞品。

销售规模的连年增长也让阳光城的营收“水涨船高”,其在2020年实现营业收入822亿元,同比增长34.60%;归母净利润52亿,同比增长29.85%。在以利润为导向的经营战略下,业绩保持高速增长。

为保证持续稳健的发展,阳光城自2017年起便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路,这与中央的“三道红线”政策主张不谋而合。2020年,阳光城提前半年实现了“三道红线”由橙档降至黄档,净负债率于2020年末降至94.90%,同比下降43个百分点;现金短债比1.53,保持高于1。

此外,阳光城有息负债总额为1060亿,在前三年有息负债规模保持平稳的基础上,降负债又实现了突破;同时有息负债保持良性结构,短长比为3:7,非银占比继续降至20.34%。得益于基本面的持续改善和降杠杆成效,阳光城在过去一年中获得境内外评级机构多家上调评级。

阳光城CFO陈霓表示,在2021年,阳光城的融资还是围绕着三个方面:一个是总额控制,第二是调结构,第三是降成本。阳光城希望通过这套“组合拳”实现财务成本和结构的优化,扩大安全边际。

值得注意的是,阳光城降本增效成果显著,通过采取线上线下结合的销售模式,并基于先进的精字化系统做到精准营销,实现累计客户资源650万+、累计贡献销售额200亿+,同时营销费用及营销费率双双下降。2020年阳光城营销费用同比降低6.5%,营销费率同比下降1.28个百分点。

得益于业绩的稳步增长,2020年阳光城加权平均净资产收益率(ROE)达到20.76%,平均每股收益1.20元,创历史新高。继2019年度将分红比例首次提高至20%后,今年阳光城进一步将分红比例提高至30%,实现每10股派发现金红利3.81元(含税),较2019年增加了一倍。

精准把握投资节奏,万亿旧改战略破局

在保持步履稳健的基础上,阳光城精准把握投资节奏,其在2020年上半年的土拍窗口期以低溢价在城市群和省会城市加速拿地,同时精准研判市场,加大了南方区域布局以优化新增土储结构。

2020年,阳光城全年共计支付总地价707亿元,其中权益地价402亿元,新增确权总货值1800亿元,一二线货值占比约70%,大福建、长三角、珠三角占比约63%。同时,阳光城拓展多种拿地方式,额外锁定货值约1289亿元,2020年共计新增土储3091亿元。

2020年,在阳光城拓展的多种拿地方式中,产业勾地工作取得突破,旧改项目稳步推进。朱荣斌在业绩会上透露,为实现旧改目标,阳光城完成了对投资的组织变革,将集团原投资中心拆分为投资发展中心与投资管理中心,投资发展中心组建了一支专业化的投资拓展队伍,负责全集团的城市更新和收并购业务。

为了推动万亿旧改战略落地,阳光城在2020年进行了一系列梳理,确定了参与旧改重点城市,明确旧改合作模式,搭建旧改平台,推动旧改跟投措施,并编制旧改实施计划。

2020年,阳光城广州茶滘、昆明高朱村、昆明西邑村项目已经实现确权;西安三家庄、兰州小雁滩项目获取旧改主体资格;广州元岗项目全部拆迁完毕。

多元化的土地获取方式让阳光城的土储稳步增长,截至报告期末,阳光城总可售面积4252万平方米,可售货值5627亿元。在城市能级分布上,一线城市占比26%,二线城市占比50%。在区域分布上,三大城市群合计占比51%,大福建占比13%,其他区域以分布在省会城市为主。

目前,阳光城的总土储战略性聚焦一二线城市带和最具发展潜力的成长性城市。在业绩发布会上,阳光城管理层预计2021年其整体可售货值约3260亿元,新供货区域集中于核心销售业绩贡献区域,其中福建、上海、浙江大区合计占比43%,其他区域以直辖市和省会城市为主,如重庆、南宁、昆明等。

对赌十年业绩,引入“超级队友”

阳光城过去一年浓墨重彩的一笔为引入泰康作为战略投资人,它也成为房地产行业下半场唯一一家成功引入险资战投的房企,入股比例高达13%。

引入“超级队友”后,两家企业将展开全面合作。在地产领域,主要包括项目拓展、代建代销、资金、物业等方面深度合作;在存量不动产领域,针对泰康保险已布局的项目,阳光在同等条件下拥有优先代建、开发的权利;在增量项目拓展上,将发挥在医养服务、产业资源等方面的优势,对于符合双方战略布局的重点区域,拓展合作;在资金方面,双方将共同设立不动产投资基金(专项或组合型产业基金),用于投资、孵化相关项目。同时在信用债、非标、资产证券化、公募 Reits 等领域开展合作。未来,双方将聚焦在环保、教育、地产、医疗、健康、养老等领域,发挥各自资源优势,全方位深化合作能级,相互赋能,共建高质量发展“护城河”。

在物业领域,双方将在物业管理、资本市场等方面开展深入合作,相互赋能,共同完善社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式,提供多元化增值服务,持续提高客户满意度、扩大行业影响力。

出于双方对未来发展的共同愿景以及阳光城当前的经营基础,阳光城也做出了10年的业绩承诺,即前5年(即2020年至2024年)归母净利润每年年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元;此后5年的承诺归母净利润数分别为101.72亿元、111.9亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.7亿元。

朱荣斌表示,十年的业绩承诺对阳光城的经营管理是一个严峻的考验。根据公司的发展目标,阳光城制定了公司未来10年的发展规划,即两个五年计划。

“第一个五年我们要坚持地产的主赛道,继续把主业做大做强。第二个五年,我们要拓展阳光城的第二赛道,在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生我们的新赛道,我们将在第一赛道失速之前进入第二赛道,并实现规模和利润的跨越。”


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