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上海中招新政将满月:有的学区房降价超过百万元

来源:中新经纬 2021-04-15 17:29:18
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(原标题:上海中招新政将满月:有的学区房降价超过百万元)

家住上海浦东区的郭东(化名)最近每天都能接到5、6个房产经纪人的推销电话,“有时候一大早就打,还没起床就被电话吵醒了。上来就说哪里又有优惠了,某某小区出了性价比很高的房源,价格可以谈之类的话。”对比一个多月前看房时业主强硬的态度,郭东感觉到,上海的学区房有点降温了。

从紧张到犹豫 房产经纪人天天电话推销

郭东是一个1岁多孩子的爸爸,考虑到孩子还小,想着过几年再买学区房,但这种想法很快被学区房价格的疯狂上涨打断。从2020年下半年开始,上海的学区房价格一路上扬,一些受关注度较高的区域售价出现较大涨幅。郭东一家也慌了神,开始四处看房。

就在他们考虑入手学区房的时候,3月16日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,其中,最值得关注的莫过于“名额分配综合评价录取”制度,名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

这个旨在推动教育均衡的政策,给学区房的燥热泼上一盆冷水。中新经纬客户端此前报道,在中招新政发布后一周,一些着急置换的业主主动下调报价。

不过,在上述政策出台后的这一个月,尤其是近两周,郭东感觉到房产经纪人和业主都有点着急了。“之前看房时,业主的态度比较强硬,议价空间不大,经纪人也说价格谈不了多少。但这段时间接到的经纪人电话,都是说哪里又有优惠了,某某小区出了性价比很高的房源,价格可以谈之类的话。”

一套房下降超百万元 中介称“谁先松动卖谁的”

浦东梅园片区,对口的是建平西校、福山外国语小学、冰厂田幼儿园等优质学校,是浦东区较受关注的学区之一。因为对口上述学校数量的不同,片区内的小区可分为单学区、双学区及三学区。

而以郭东为代表的购房群体,开始变得犹豫。郭东对中新经纬客户端说:“中招政策出台后,各种解读都出来了,不少人觉得会对学区房价格产生影响,毕竟去年这波涨得太快了,都怕高位接盘。我们一家觉得可以等等,毕竟孩子不急等着上学。”

张平(化名)是梅园片区一家房产经纪门店的经纪人,他对中新经纬客户端表示,这段时间的房价有所下降,比如,对口双学区的一居室,此前的售价都在700多万元,现在有一套已经降到660万元。“3月上旬,这套房子还是700多万,我们跟房东说报价太高,不好卖,房东也诚心出售,就谈下来了。”

梅园六街坊对口前述三所学校,即便是拥有这种房源的业主,也选择下调报价。张平称,他们独家签了六街坊的一套双南、中间楼层的两居室,面积约52平方米,目前报价808万元,3月份这套房源的挂牌价还是920万元、910万元。而且,价格还能再谈。

降价这么多,是不是房源有瑕疵?张平说:“我保证,这套房没有产权上的瑕疵,产证、户口都有看的。这个小区还有一套51平方米、866万元的房子,我为什么不推荐这套,肯定是选择性价比高的房源给客户。”

张平经常在朋友圈发布公司的房源信息,从最近一个月发布的信息看,不时会有“高性价比”“房东急卖”“手慢无”等字样。

李铭(化名)也是梅园片区的房产经纪人,对于当前片区内的市场状况,他说:“现在是谁松动了就先卖谁的,你看三学区的两房,还有挂920万、930万的,但不好卖呀。我们3月中旬成交了一套905万的两居,现在同户型的呢,实际成交价在820万、830万。目前是一个僵持状态,房东也不降,客户也不买,成交量就下来了。”

“我们能成交的(房源),是房东稍微降一点的,也不说降很多,至少降到2020年10月份的水平,相当于今年没涨吧。”李铭说。

上海闵行区的春申板块,是一个房龄较新、且有学区加持的区域,房产经纪人孙惠(化名)介绍称,2020年该片区两居室的学区房价格从500多万元上涨至800多万元。中新经纬客户端在房产交易平台看到,春申景城湖滨晨韵小区一套85平方米两居室的挂牌价为857万元,孙惠称,今年春节的时候,业主的挂牌价是899万元,后来他们跟业主商量后,下调至857万。

“这套房子还有议价空间,就看能议多少。对比小区同户型房源,目前有一套挂牌价839万元的,比之前降了差不多20万元。”孙惠说。

调控频发,学区房能降温吗?

据易居研究院智库中心研究总监严跃进观察,近期上海学区房的价格有所松动,至少政策一管控,价格会松动一点。当然,也不能说松动太多,毕竟优质的教育资源在那里。他对中新经纬客户端说:“近期监管部门对于房地产市场的调控依然严格,多多少少会使得此类领域出现降温。从后续来看,学区房价格或许会在今年二季度有所下跌。”

但他也指出,教育资源包括师资资源、生源资源,这些资源若不均衡,还是容易引起炒作。资源分配不均的问题得不到解决,学区房的价值就会继续存在。

李铭已在梅园片区工作多年,据其观察,调控政策在短期内影响较大,“三四个月能涨一两百万,也能降价一两百万,但指望三四年后的学区房价格比现在低,是不可能的。我在这一片干了好几年了,就是这么一路走过来的。”

学区房市场在过去一段时间受到追捧,是整个上海房地产市场火热的缩影。从2020年下半年开始,上海新房、二手房的成交量稳步提升,到2020年底至2021年年初达到高峰。上海中原研究院数据显示,今年3月份,上海新建商品住宅成交10338套,二手住宅成交39407套,依旧维持高位。

从年初开始,上海不断有调控政策出台。1月21日,上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,通过一系列“组合拳”调节住房需求,其中提出,对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税。3月3日,上海市住建委等三部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,提出对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。

对于上海楼市未来一段时间的表现,严跃进预测,市场总体会趋于平稳,尤其是二手房,后续将会降温,这也体现了较好的政策导向。


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