姚劲波公开讨伐贝壳 隐藏了安居客营收放缓、百亿负债的秘密

证券之星地产 2021-04-13 10:20:23
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(原标题:姚劲波公开讨伐贝壳 隐藏了安居客营收放缓、百亿负债的秘密)

房地产中介江湖再起波澜。

4月10日,市场监管总局对阿里巴巴垄断行为作出行政处罚后,58同城CEO姚劲波在个人官方微博账户发文,呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元(4%标准),并建议将此款项打入国家公积金账户,以降低公积金贷款利率减轻老百姓购房负担。同时,他表示,58安居客今年将作为挑战者全面进入新房领域。

58将矛头对准贝壳不止这一次。早在2018年6月,58集团就联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等国内领军房地产服务企业发起“全行业真房源誓约大会”,剑指贝壳找房。

而在4月8日,由58同城控股的安居客正式向港交所递交招股书。根据艾瑞咨询数据显示,按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移动月活跃用户量计算,安居客及58房产是中国最大的在线房产平台;

于2020年第四季度,平台的平均移动月活跃用户量总计为6700万。根据艾瑞咨询数据显示,按2020年收入计,安居客是最大的新房及二手房在线营销平台。

姚劲波透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权,为安居客实际控制人。他选择在此时公然讨伐贝壳,多多少少有点为安居客上市造势的意味。值得关注的是,安居客的营收、负债问题并不乐观。

营收降速、负债百亿

安居客招股书显示,公司2018-2020年收入分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元,毛利分别为57.47亿元、67.61亿元及72.88亿元,年内利润分别为19.07亿元、23.06亿元及19.54亿元。

其中,2019-2020年间,安居客的营收、毛利增速明显放缓,利润甚至出现负增长。主营业务的增速缓慢是拖累公司营收增长的主要原因之一。招股书显示,作为主要收入来源的在线营销服务2020年营收仅为77.8亿元,较同期增加了4.83亿元。

图片来源:安居客招股书

逐渐走高的成本也在侵蚀着利润。年报显示,2018-2020年间,安居客的销售及营销开支从26.55亿元增长到35.95亿元,一般及行政开支从3.01亿元增长到3.17亿元,研发开支从6.05亿元增长到8.79亿元,金融资产的信贷亏损拨备从2564万元暴增到1.34亿元。

图片来源:安居客招股书

年报还显示,2019-2020年间,安居客应占以权益法入账的投资损失从3300万元增加211.2%至2020年的人民币1.03亿元。安居客表示,主要由于旗下的爱房2020年收购前产生的损失净额较2019年增加。

财务成本方面,2019年安居客的财务成本仅为120万元,而2020年增长到2.07亿,扩大近169倍。对此,安居客解释称,主要是由于分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支。

但安居客为大股东58集团背负的不止这么多。据披露,为了给部份私有化提供资金,58同城与上海浦东等四家银行签订融资协议,四家银行向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。

这其中,有12.38亿美元、及21.95亿元人民币的债务,以及相关的利息落在安居客身上。截止2020年底,安居客长期有息借款高达105.24亿元,其中,替58同城背负的贷款为101.57亿元,关联方借款3.67亿元。

安居客的负债率也由2019年年末的17.49%飙升至2020年年末的92.74%,负债总额由2019年年末的22.72亿元飙升至2020年年末的156.6亿元。

流量依赖、虚假房源“顽疾”

相较安居客的营收状况,2018-2020年间,贝壳营收分别为286.5亿元、460.1亿元、704.8亿元,尤其2020年的营收是安居客的8倍之多,近两年增速维持在50%-60%之间。

利润方面,贝壳同期分别为-4.7亿元、-21.8亿元、27.8亿元,2020年扭亏为盈,增长幅度反超安居客。

而在房产交易领域,2018-2020年间,安居客的营收分别为6948.5万元、2.63亿元、2.28亿元,占比5%不到。

2020年,贝壳的新房交易营收则首次超过了存量房交易营收,营收占比达53%。具体来看,前者营收为379亿元,同比增长87.1%;后者营收为306亿元,同比增长24.4%。新房交易逐渐成为贝壳的“主营业务”。

更重要的是,在新房业务板块,2020年,安居客的新房平台爱房交易总量(GTV)是653亿元,较2019年增长282%。同期,贝壳新房业务GTV达1.38万亿,是前者的21倍。

贝壳为何能“完胜”安居客?从营收上看,安居客95%以上的收入依然来自在线营销服务,也就是流量买卖业务。即通过向外部网站购买流量,然后导给房产经纪人/品牌、地产开发商,向它们出售广告促销服务,然后从中赚取流量差价。

虽然在短期内,其流量买卖业务凭借经纪人的刚性需求,依然能持续运转,但该业务近年增长乏力,流量买卖的差价也在逐年收窄。根据招股书数据计算,其单个用户营收贡献由2018年的151元/人下降到2020年的117.8元/人,代表购买流量主要费用的广告和营销开支增长了45.4%,导致公司的营销费用激增。

流量的“卖价”低了,获客成本上升了。在流量红利枯竭的下半场,于垂直领域突围而起的公司大多形成了交易闭环,以追求单笔交易的收益能成倍提升,典型如贝壳。安居客如果继续依赖流量买卖,注定要“掉队”。

而在虚假房源的问题上,安居客也解决得不彻底。2017-2020年安居客已被通报或约谈7次之多。2020年7月2日,北京市住建委通报称58集团旗下58同城、安居客2家网站未完成房源展示的专项整改被通报批评。

在新浪消费者服务平台黑猫投诉上搜索发现,安居客共有839条结果,投诉集中在中介跑路、虚假房源骗取信息费、一房多发等问题上,甚至有用户称,在平台上发布了真实的房源,但却显示违规无法申诉、且无法退回保证金。

在追赶第一名的路上,姚老板显然光靠喊话、成立同盟是不够的。

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