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窥报29|弘阳地产:翻过“三道杠”留下一身隐债

来源:凤凰网 2021-04-12 14:41:40
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(原标题:窥报29|弘阳地产:翻过“三道杠”留下一身隐债)

2020年,弘阳地产依旧没能挤进“千亿俱乐部”。

3月29日,弘阳地产发布2020年财报。

报告期内,弘阳地产合约销售金额865亿元,同比增速32.8%,相比750亿元的预售目标,超额完成15%,进入行业TOP50。近三年销售规模复合增长率高达35%,高于行业平均水平;实现营收总额201.6亿元,同比增长32.9%;归母净利润16.6亿元,同比增长13.2%。总资产增加至1190.45亿元,“三道红线”全部绿档。

整体来看,盈利提升,财务稳健。

然而,细究之下,却暗影重重。

盈利虚弱、明股实债质疑声不断,曾焕沙的千亿目标何时能实现?弘阳规模狂奔的结局,是弯道超车,一跃成为头部房企,还是高超财技也再难掩盖的举步维艰与资金困局?


权益占比下滑,增收不增利

“以利润为导向”这句话在2020年的财报数据面前几乎变成了一句虚言。

报告期内,弘阳地产实现毛利润45.1亿元,较2019年上升18.2%,但毛利率却下降至22.4%,这已经是连续第四年下降了。

与之同等处境的还有净利率。

2020年,弘阳地产净利润同比上升13.4%至18.6亿元,但净利率却同比下降至9.2%,远低于行业TOP50的净利率均值。

无疑,弘阳陷入了“增收不增利”的怪圈。这场始于2017年的规模狂奔,并没能换来盈利的增长。

相反,高周转的发展战略之下,频繁的联合拍地导致了弘阳的权益占比不断下降。财报显示,2020年总土储2005.74万平方米,但集团应占的土储只有966.92万平方米,权益占比已不足50%。

在房地产政策不断缩紧的背景下,高溢价增储在不断压缩着弘阳的利润空间。

比如,2020年4月,弘阳就曾以83%的高溢价率拍下了江门市江海礼乐45亩土地。

除此之外,还有高息发债。

去年的1月,弘阳发行了一笔3亿美元优先票据,票面利率9.7%。半年后,再次发行了一笔金额为1.55亿美元的3年期同类优先票,其用处为“所得款项净额用于为若干将在1年内到期的现有中长期债务再融资”。

翻译成白话就是,借新债还旧债。

然而,自身造血能力不足,高息发债扩规模的弘阳,其偿债能力指标却异常的好。


巧过“三道红线”,隐性负债难解

报告期内,弘阳地产剔除预收款的资产负债率达69.4%,相较2019年底下降近5个百分点,顺利实现由“黄”转“绿”;净负债率为50.3%,大幅下降了20.1个百分点;现金短债比从2019年的1.4倍升至1.6倍,“三道红线”无一踩线。

在今年1月份,弘阳地产还发行了一笔3.5亿的4年期美元债,票面利率7.30%。这是弘阳历史上年期最长,发行利率最低,单笔规模最大的一笔美元债。

“三道红线”全部绿档,投资者认同度不断提升,这一切看起来是那么的完美。

然而,事实是,现金短债比猫腻暗含,明股实债痕迹越发明显。

在弘阳地产185.3亿元的现金中,其中受限现金28.6亿元,质押存款32.5亿元。也即是说,弘阳能够动用的资金只有124.2亿元,这其中还不包含本质上同样是债的,56亿元的一年期应收款和应付票据。

细细算来,弘阳地产的短期偿债能力并没那么好。

一般而言,在“三道红线”的要求之下,房企降杠杆有三种方式:增加货币资金、减少有息负债和增加所有者权益。因此,明股实债这种不仅增加了所有者权益,更加将负债隐形在表外的方式,成为了部分房企达标的选择。

财报显示,弘阳地产2020年的非控股权益为122.23亿元,比2019年同比上涨了193.9%,仅比母公司拥有人应占权益少29.57亿元,占权益总额的44.6%。非控股权益的大幅增加意味着弘阳对合作模式的依赖度提升。

然而,非控股权益应占利润却并未出现大幅增长。

2020年,非控股权益应占利润仅为1.94亿元,仅比2019年同比上涨了15.5%,而母公司拥有人应占利润为16.61亿元,是非控股权益利润的8.6倍。

值得一提的是,合营企业应占利润从2019年的9772万降到了-8503万元,下降了188倍。而联营公司应占利润也同样出现了下滑。

很明显,四成权益仅得到了一成的利润,而六成权益却得到了九成的利润,明股实债的痕迹过重了。


商业地产折戟,管理层大换血

在2019年业绩会上,已鲜少听到“商业”。

从经营数据来看,2020年弘阳来自房地产开发与销售的收入为196.16亿元,占比97.66%,而商业物业投资与经营占比2.21%,酒店业务对营收的贡献度更低,仅为0.13%。

同时,2017年曾焕沙提出的三年“千亿百店”的目标也未能实现,目前弘阳在建及运营的广场仅仅只有19座,远低于100座的目标数字。

弘阳千亿百店的梦想依旧是遥远的,但质量问题却已到了不得不正视的时候。

去年,弘阳旗下项目曾因墙体空鼓、脱落、渗水等多个质量问题遭到业主的集体维权。

除此之外,高管相继离职,裁员传闻不断,也为弘阳地产的发展蒙上了一丝阴霾。


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