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大悦城:迷恋千亿规模,首次出现亏损

来源:览富财经网 2021-04-12 10:13:40
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(原标题:大悦城:迷恋千亿规模,首次出现亏损)

日前,大悦城控股集团股份有限公司(以下简称“大悦城”,000031.SZ)发布2020年年报。数据显示,过去一年,大悦城营业收入虽然实现了两位数的增长,但归属于上市公司股东的净利润却出现亏损。对于一家总市值曾一度达千亿的地产公司,如果想要重现往日荣光,需要从经营上发力,苦练“内功”。

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痴迷千亿规模

对于大悦城而言,千亿规模已经成为其心结。

2019年初,大悦城完成对大悦城地产有限公司的资产重组,同时提出,“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

但到2020年,大悦城的销售额不增反减。报告期内,其全口径销售额为694亿元,同比下降2.4%。

2021年是大悦城三年目标的最后一年。大悦城管理层在不同的场合下均传递了冲击千亿规模的信心。近日举办的业绩说明会上,大悦城管理层透露,公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。3月底,大悦城部分高层在接受机构调研时也表示,公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。

不过,大悦城想要在2021年实现千亿规模,难度其实也不小。根据2020年度694亿元的销售额测算,2021年实现千亿目标,其增速要达到44.09%。

在千亿规模尚未实现之前,大悦城开始憧憬2000亿规模。对于未来3-5年的销售规模,管理层表示:“从中长期看,土地上我们也是一直在增量的获取,未来的销售目标肯定是瞄准2000亿元的,我们也希望在十四五期间能够完成这个目标。”

按照目前的规模测算,未来大悦城需保持30%左右的年均复合增长率,才能在“十四五”的最后一年完成2000亿的销售目标。

首度出现亏损

作为“中粮系”房产业务板块,大悦城一度被寄予厚望,但在追求规模的路上,千亿目标未能达成之前,却先出现了亏损。

2020年报数据显示,归属于上市公司股东的净利润亏损3.87亿元,同比减少118.88%。早在今年年初,大悦城就曾发布2020年业绩预告披露,公司由盈转亏,预亏3.5亿元—4.5亿元。

需要注意的是,这是大悦城在并入“中粮系”15年后,首次出现亏损。

华泰证券研报指出,2020年大悦城全年业绩亏损,主要原因在于以下四个方面:

1、因在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备。测算数据显示,2020年度大悦城物业销售均价为2.2万元/平方米,同比下降9.3%,这与近年来城市布局下沉策略有关。

2、持有物业运营业务受疫情影响。数据显示,疫情影响导致大悦城持有型物业的租金及相关服务收入全年实现44.4亿,同比下降14%;

3、非并表项目出现亏损,导致投资收益项亏损13.7亿元;

4、结算结构影响导致报告期毛利率下滑。商品房销售结算毛利润率下降10个百分点至28%,主要是由于2016-2017年所拿高价地入市后受调控严重。

此外,因2016年~2017年高价拿地项目入市后受到调控限价等政策限制,盈利指标也受到了影响。其中,2020年大悦城实现毛利润120.9亿元,同比下滑12.8%;毛利率同比下滑9.6个百分点至31.4%。

不过,机构认为大悦城在2021年能够改变这种局面。华泰证券研报指出,展望2021年,2017年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,2020年下半年持有物业收入已恢复,预计2021年公司运营回到正轨。

出现人事变动

而在千亿目标尚未实现之前,大悦城经历了人事变动。

就在今年3月15日晚间,大悦城公告称,董事长周政因工作需要申请辞职,辞职后不再担任公司任何职务。此前,周政掌舵大悦城已经十年。十天后,大悦城总经理助理周鹏也提交了辞职报告。

就在3月17日,大悦城发布公告称,宣布由伟继任董事长。

在周政主政期间,大悦城市值曾一度达到千亿规模。历史数据显示,大悦城前身中粮地产股价最高曾达到24.09元/股,总市值高达1033亿元。但在随后的5年多时间里,股价一路下跌,直至周政离职的3月15日这天,总市值仅剩下172亿元,跌去了八成多。

而股价长期处于下跌过程中,也让中小投资者感到异常不满,纷纷在股吧中留言吐槽。

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期待销售规模冲上千亿,从而带动市值回升,这条路或许并不容易走。2020年上半年末,大悦城踩中两条红线,分别是:剔除预收款后资产负债率73.57%(红线规定不能超过70%),净负债率105%(红线规定不能超过100%)。而到了2020年年末,大悦城的扣除预收账款后的资产负债率仍达到71.76%,踩中监管红线,仍然受到监管约束。

“三道红线”融资新政出台之后,大悦城拿地速度明显慢了下来。数据显示,2020年下半年大悦城获取7个项目,新增项目计容建筑面积合计183.76万平方米。但在2020年上半年,获取项目11个,累计新增计容建筑面积合计273万平方米,同比增加165%。

可见,在“三道红线”的约束下,大悦城即便是想要冲规模,但也无法放开手脚。


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