融信中国毛利“腰斩”销售增速放缓 上海项目“挑客户”遭房管局约谈

证券之星地产 2021-04-09 17:13:50
关注证券之星官方微博:

(原标题:融信中国毛利“腰斩”销售增速放缓 上海项目“挑客户”遭房管局约谈)

自2018年跨入千亿阵营后,闽系房企融信提出主动降速、实现“有质量的增长“。然而放缓节奏以来,融信似乎仍旧难以平衡激进扩张带来的负面影响。

3月31日,融信中国发布2020年业绩公告。根据公告内容,截至2020年12月末,融信收入达483.03亿元,同比减少6.14%;毛利达53.12亿元,同比减少57.42%;净利润34.95亿元,同比减少40.71%;归母净利润为24.28亿元,同比减少23.02%。

虽然融信曾在2月25日晚间发布业绩预警,称预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降,但公告中“腰斩”的毛利和下跌的各项指标依然让人吃惊。

高价地块“上瘾”拖累毛利

事实上,融信毛利、净利润走低在2020年半年报披露时已现端倪。

财报显示,截至2020年6月末,公司毛利约为31.40亿元,同比下滑50.63%;毛利率由去年同期的23.9%降至14.91%;净利润约为16.45亿元,同比下滑53.12%;归母净利润约为11.11亿元,下跌43.22%。

对此,融信首席财务官张立新解释称:“公司对政府的限价政策理解不够透彻,2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高,虽然地块地位置都很好,但因为限价原因,最终的售价远低于预期的价格,导致部分项目毛利率偏低。”

至于2020年年终毛利的速降,融信管理层也在业绩会上解释称,除了高价地的集中结转的原因还有部分收购项目,在收购节点销售的部分毛利率相对较低导致的。

融信偏爱高价地块不是新鲜事。2016年,融信经过百轮竞价,以110.10亿元总价、100315元/平方米楼板价、139%的溢价率夺得上海静安中兴社区两幅地块,堪称“地王”,名声大噪。

而融信2016年全年共拿地21宗,耗资484.45亿元,是公司销售额的近乎两倍。

高价地块并没有带来预期中的回报。据了解,融信中兴路地王项目由于迟迟拿不到合理的预售价格,首批房源直至2020年上半年才入市,单价为12.98万元/平方米。

据融信管理层透露,对该项目计提了4.8亿元的减值准备。2020年上半年,融信结转的规模约为70亿元,约占总收入的30%,此部分毛利率大概在10%左右,这直接拉低了公司的整体毛利率水平。

而此后虽然融信放慢在土地市场的步伐,却也没少光顾高价地块,在疫情影响仍未完全消退、调控力度逐渐收紧的2020年更是如此。

2020年8月,融信联合旭辉以45.23亿元总价、54814元/平方米楼板价、40.55%的溢价率夺得上海闵行七宝一宗宅地;同月,融信经过81轮激战,以48.71亿元的总价、38762.72元/平方米楼板价、35.53%溢价率夺得嘉定南翔纯宅地;12月,融信联合招商、保利以52.129亿元总价、72000元/平方米楼板价再度拿下静安区中兴路地块。

年报数据显示,2020年,融信新增50个土地项目,新增土储面积约872万平方米,权益面积401.83万平方米,权益拿地金额284.4亿元,同比增长74.2%。

而就在4月9日,截至证券之星地产发稿时,融信又以7.65亿元总价竞得湖州一宗宅地,楼面价6798元/㎡,溢价率62.77%。

或许是受拿地的影响,融信的负债不可避免地扩大了。来自财报数据,截至2020年末,融信长期借款为469.21亿元,同比增长5.51%;短期借款同比大增33.32%至249.39亿元。

负债扩大 出售总部、加速销售求生

但按照“三道红线”的标准来看,截至报告期末,融信净负债率同比增长12.9%至82.8%,现金短债比为1.2,扣除预收款后的资产负债率为69.9%,从去年的“黄档”转至“绿档”,在安全线内。

融信执行董事兼高级副总裁曾飞燕在业绩会上表示,过去两三年,融信在内部精细化管理上花了很多心思和精力。去年融资成本有明显的下降,营销费和管理费也下降了50%,另外销售回款率达到80%,预计2021年达到90%左右。因此,相信通过几方面的管理,后面盈利能力的提升空间还是比较大。

不过“节流”亦需要“开源”。公开资料显示,融信2016年-2020年合约销售额分别为246亿元、502.35亿元、1218.8亿元、1413亿元、1551.73亿元,销售增速逐年下滑,2020年销售目标勉强达线。

同时,融信在资本市场“借新还旧”遇冷。2月8日,融信(福建)投资集团有限公司(以下简称“融信投资”)2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)发行结果公告显示,经发行人和簿记管理人充分协商和审慎判断,最终确定本期债券实际发行规模10亿元,票面利率为6.50%。

据了解,该债券此前计划发行规模不超过13.18亿元,所募资金将用于偿还已发行公司债的本金和利息,但最终募资完成度却不足八成。

不仅如此,4月1日,即融信发布财报后的首个交易日,尽管融信股价当日跌幅仅为0.37%,市值微降至90亿港元,但其沽空比率却较上一交易日大增近40个百分点至42.669%,创近期新高的同时,在港交所地产发展行业66只可沽空的证券沽空比率排名中高居首位。

或许是为了弥补资金的不足,2020年12月25日,融信出售了总部大楼上海虹桥世界中心项目,消息称将迁至七宝融信上坤中心。

根据融信中国发布3月销售简报显示,2021年前3月,总合约销售额约为人民币397.34亿元,同比增长117.9%;总合约建筑面积约为1,993,927平方米;平均合约售价约为每平方米人民币19,928元,销售有回温的迹象。

但近期有消息称,融信位于上海嘉定南翔的项目融信海纳印象因为“挑客户”被嘉定区房管局约谈。

据了解,该项目在4月4日突然开始认筹后,却对前往项目的购房者宣称“只接待预约客户,其他客户一律不得进入,如果联系不上销售就需要等9号再来”,然而项目认筹截止时间却是4月8日下午14点。

“挑客户”的不止融信海纳印象,位于闵行的融信世纪古美近期也被网友曝出存在“验资700万才能看房”、“追问是否全款买房”、“贷款不接受、公积金都不行”等蓄客调查的操作,甚至网 传项目已经秘密通知了全款客户提前进行登记。

而融信位于奉贤的项目融信海月四季却完全没有藏着掖着。据悉,3月18日开启认筹当天,大量当地中介在朋友圈发文宣告项目认筹信息。认筹结束后,还有当地中介反馈称“项目72㎡户型的认筹结束,95㎡的还可以继续认筹,别墅这次推盘不多,也不愁卖”。

融信的所作所为,仿佛就是为了告诉购房者,公平和尊重,只能在卖不动的项目里获得了。

据了解,约谈后,融信海纳印象开发商上海融嘉房地产开发有限公司已于4月7日发整改公告。公告中提及的“凡符合本市购房资格的认购人,均可在4月8日10时至14时到项目售楼处先行登记,相关认购材料可于4月11日17时前补齐”,相当于将认筹期延长了4天,给因受阻未能认筹的购房者更多的时间。


微信
扫描二维码
关注
证券之星微信
APP下载
下载证券之星
郑重声明:以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的在于传播更多信息,证券之星对其观点、判断保持中立,不保证该内容(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关内容不对各位读者构成任何投资建议,据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。
网站导航 | 公司简介 | 法律声明 | 诚聘英才 | 征稿启事 | 联系我们 | 广告服务 | 用户反馈
欢迎访问证券之星!请点此与我们联系 版权所有: Copyright © 1996-