新城控股：销售负增长，毛利率下滑，豪赌中西部地区能否助其“雄起”？

（原标题：新城控股：销售负增长，毛利率下滑，豪赌中西部地区能否助其“雄起”？）

在后王 振华时代，由“少东家”王晓松执掌的新城控股（601155），出现了增长乏力迹象。根据此前不久公布的2020年度财报，不仅销售出现负增长，毛利率、净利润率等核心指标增速也出现下滑现象。虽然新城控股加大了拿地力度，但布局重心从长三角转移至西南地区，而国内经济发达地区如长三角、珠三角的投资比重则出现下降，此举能否在未来扭转其下滑颓势，目前不得而知。

销售首现“负增长”

经历了此前几年的快速增长阶段之后，新城控股终于放慢了发展的脚步。

2020年财报数据显示，新城控股全年实现合约销售金额2509.2亿元，同比减少7.3%，实现销售面积2348.9万平米，同比减少3.4%。受新冠疫情影响，新城控股销售同比有所降低，但总体上表现还算说得过去，“擦边”完成年度2500亿元的销售目标。

需要注意到是，这是新城控股近年来销售额首次出现负增长现象。历史数据显示，2017年度、2018年度和2019年度，新城控股合约销售金额分别为1264.7亿元、2211.0亿元和2708.0亿元，同比增幅分别为74.82%、22.48%。

随着销售额的下滑，也让新城控股退出了TOP10行列。在克而瑞2020年中国房地产企业销售业绩排名榜中，其排名为第12位，与2019年的第8位相比，下滑了4个名次。成为2020年度TOP10房企中唯一一个“退步生”。

毛利率下降

与销售额一同下滑的还有毛利率和净利润率。

财报数据显示，2020年，新城控股实现营业收入1454.8亿元，同比增长69.5%；预收账款2027.9亿元，同比增加2.3%；实现净利润164.7亿元，同比增长23.5%。公司毛利润率23.5%，净利润率11.3%，较2019年同期分别减少9.1个百分点和4.2个百分点。

这还是新城控股在加强对费用管控的情形之下所取得的结果。数据显示，2020年新城控股管理费用率、销售费用率、财务费用率分别为2.8%、3.8%、8.4%，相比2019年分别下降1.7、1.3和8.7个百分点。

对于毛利率的下滑，新城控股方面也给出了自己的说法，其在《关于2020年度业绩说明会召开情况的公告》中表示：“除了行业的因素，前几年公司规模快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市，没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足，管控能力尚待加强。”当然，新城控股也没忘了给投资者打气：“但是，随着在这些城市的深耕，团队能力的提升，目前盈利水平基本可控。2020年获取的项目86%位于高潜力城市，毛利率已有一定程度改善。”

只不过，新城控股毛利率水平的下滑幅度并不小。历史数据显示，2017年度、2018年度和2019年度，其毛利率分别达到35.56%、36.69%和32.64%，连续三年均保持在30%以上，与万科、保利等头部企业相差无几，但在2020年度，万科、保利两家公司的毛利率水平仍旧保持在30%一线时，新城控股却掉了队。

豪赌中西部未来如何

降低了长三角、珠三角和环渤海都市圈的土储力度，反而大举进军中西部地区，此举到底能够为新城控股带来怎样的结果，目前无法做出准确的判断。

从总土地储备情况来看，2020年新城控股总土地储备5456.0万平方米，同比增加20.6%。反映企业土地储备面积多少的指标存续比为2.4，能够支撑新城控股2至3年的发展。从这点来看，新城控股土地储备较为充足。

分区域来看，2020年新城控股投资布局较2019年有所聚焦，新增土地储备以中西部和长三角地区为主。其中，中西部地区新增土地储备2420.8万平方米，占比42.9%，较2019年同期增加11.2个百分点；长三角地区新增土地储备1663.5万平方米，占比29.5%，较2019年同期减少8.1个百分点；环渤海地区新增土地储备1145.1万平方米，占比20.3%，较2019年同期减少1.3个百分点；珠三角地区新增土地储备414.6万平方米，占比7.35%，较2019年同期减少1.7个百分点。

2019年7月，新城控股实控人王 振 华因猥亵幼女案被迫卸任，其子王晓松临危受命接任董事长，并担任总裁。随后，新城控股经历了一系列人事动荡，包括前董事、联席总裁陈德力和董事兼联席总裁袁伯银亦一前一后相继辞职。目前，王晓松又辞去总裁职务，由公司董事兼联席总裁梁志诚接任。

随着人事的变动，新城控股的经营方面也发生了一些细微的变化，而此番减少在长三角、珠三角的投资力度，豪赌中西部地区，显然就是其中变化之一。只不过，此举能否产生实质性的效果，并使得新城控股的毛利率得到提升，重返TOP10行列，只有时间才能给出答案。