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百强房企一季度销售同比大增 严厉调控下毛利率与回款承压

来源:财联社 2021-04-09 10:26:33
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(原标题:百强房企一季度销售同比大增 严厉调控下毛利率与回款承压)

受去年基数较低等因素影响,今年一季度房企销售额同比出现大幅上涨。

中指院数据显示,今年1-3月TOP100房企销售额均值为307.8亿元,增长率均值为104.1%;其中销售额超千亿元的房企5家,较去年同期增加2家,超百亿房企76家。TOP100房企权益销售额均值为228.2亿元,权益销售面积均值为163.8万平方米。

“去年二月和三月受疫情冲击,商品房销售基本处于冻结状态,因此今年一季度销售增速较高。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水称。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示,一方面是去年同期基数较低,另一方面也是自去年下半年开始,全国房地产市场逐渐走出之前的低谷,呈现上行趋势,使得房企销售速度加快。

各梯队继续分化

2021年1-3月,不同阵营房企的业绩继续分化。

中指院数据显示,一季度销售额越过千亿元以上的超级阵营共5家,销售额增长率均值为45.6%;500亿-1000亿元阵营共10家,销售额增长率均值为100.1%;200亿-500亿元阵营有33家企业,销售额增长率均值为108.2%;100亿-200亿元阵营为28家,销售额均值为131.3亿元,同比增长104.5%。

另据平安证券研究报告,百强房企三月单月销售额12226亿元,同比增长 59.2%,较 2019年同期增长31.8%;今年1-3月销售额累计同比增长84.1%,较2019年同期增长45.7%。

其中,TOP21-30房企三月份单月销售额及一季度累计销售额同比分别增长112.8%、141.8%,增速居各梯队首位;TOP1-10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100单月销售额分别同比增长27.5%、63.9%、82.3%、95.9%。

从单个房企情况来看,碧桂园今年1-3月实现销售额 1976 亿元,同比增长38.7%,销售规模领跑房企。重点监测的25家房企中,旭辉集团、中南建设、中梁控股、金地集团前三个月销售额增速均超过100%,分别达157.4%、121.9%、110%和108%。

李茂喆认为,从今年全国楼市走势来看,预计呈现前快后稳的走势。“受去年同期基数较低影响,一季度销售同比增速明显;随着去年下半年同期基数的增加,以及全国范围楼市调控逐渐收紧,今年下半年楼市热度或逐渐平稳。而对于头部房企来说,销售额创新高的概率会比较大。”李茂喆表示。

平安证券分析师杨侃则认为,百强房企三月的销售相比2019年仍保持了较高增速,不过随着基数效应逐步消退,以及热点城市调控及购房信贷资金审查趋严,加上房企加大推盘力度回笼资金,销售去化或将逐步承压。

资金回笼速度料将放缓

虽然一季度业绩增幅不小,但对今年全年的销售业绩,房企所定目标仍较为谨慎。

在前不久的年度业绩会上,不少房企宣布了今年的销售目标,销售增幅在10%-15%不等。例如,碧桂园表示未来三年的年均销售要增长10%,恒大将2021年的销售目标定为7500亿元。

不少房企在业绩会上透露,去年的让利促销之举对销售增速起到一定作用,今年会继续加快销售,并将回款列为销售考核重要指标。

中国奥园就表示,为应对“三条红线”,公司会把回款率作为整个绩效考核一个重要导向。弘阳地产也表示,“去年公司处于绿档,未来也将以这几项指标为指引,以销售回款、现金流作为发展基准,管控好财务风向指标。”

值得关注的是,开发商2020年遭遇毛利率普降的局面,进入2021年这种局面或将持续。

“毛利率普降是一个趋势,一方面土地成本大幅上涨,另一方面房屋销售面临限价问题。”一家中型房企CFO告诉记者。

国泰君安一位分析师表示,虽然房企有意通过推进旧改项目入市等方式来提升毛利率,但受限价、竞争激烈等因素影响,旧改项目本身毛利率水平也不如从前了。

另外,受多地贷款政策趋紧影响,多位业内人士预计,今年房企的资金回笼速度将有所放缓。

刘水认为,随着贷款审核更为严格,银行在延长审核时间的时候,房企销售回款时间也相应被延长;另一方面,贷款利率上调,会一定程度抑制商品房需求的释放,使房企的销售节奏放慢,从而影响销售回款。

一家中介机构分析师也表示,利率上行、信贷审批变严,将在一定程度上抑制市场需求,间接影响房企的销售回款。同时,放贷周期的延长会使房企回款受到直接影响。


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