22城供地“两集中”，百强房企如何应对挑战？

（原标题：22城供地“两集中”，百强房企如何应对挑战？）

2021年初，22座重点城市先后出台供地“两集中”政策（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）。这是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施后，房地产调控在土地市场的又一重要措施。在此背景下，房企应如何应对。

TOP30房企重仓22城

杭州最受青睐

实际上，出台“两集中”政策的22城，均为核心一二线城市，是经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。

据中指院统计数据显示，2020年，上述22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%；销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%；住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。

与此同时，上述22城亦是TOP30企业重仓布局的城市。

中指院数据显示，2020年，TOP30企业在上述22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。

从具体企业的拿地规模来看，2020年，保利发展在22城拿地金额最高，达到1300亿元；万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超900亿。

从具体企业的22城拿地金额占比来看，滨江集团最高达到94.7%，远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%。

“上述企业在22城战略布局较为集中，未来将成为22城的重要参与者。”据中指院相关负责人介绍，而在22城中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受百强TOP30房企青睐。

从具体城市拿地金额来看，2020年，百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高，达到1881亿元，占其在22城总拿地金额12.8%；北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元。

市场周期或被重塑

合作开发比重或进一步上升

在业内人士看来，“两集中”的供地政策或将重塑房地产开发市场周期。

招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。

“面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。”中指院相关负责人表示， 22城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。

据一位头部房企投拓相关负责人透露，以往企业通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期，后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。

“集中供地客观上还将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。”上述人士称，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

就企业而言，除在上述22城之外，仍有空间。

“为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。”中指院相关负责人称，集中拿地资金压力较大，同一时间段操作数个项目，对经营人员提出了很高的要求。因此，企业可以加大相互合作，既能分散资金压力和项目风险，又能实现互利共赢。