全部踩线，“三道红线”下富力翻身难

（原标题：全部踩线，“三道红线”下富力翻身难）

专注“去杠杆”一年，富力地产净资产负债比率下降69%，同步降低的还有总营业额和毛利率。

3月25日，富力地产发布2020年度业绩报告。报告显示，公司2020年实现入账营业额858.9亿元，同比下跌5.43%。

2020年，富力地产实现毛利润203.9亿元，同比下跌31.52%，毛利率为23.7%；净利润91.5亿元，相比去年同期下跌9.38%，净利率为10.6%。

距离2018年还是“华南五虎”的富力风风火火地跨过千亿门槛，已经过去两年，但不论是对比2018年的1311亿元，还是2019年的1382亿元，如今其规模已经接近“横盘”，停在了1300亿级。年报显示，2020年富力权益销售金额为1387.9亿元。

规模“横盘”外，降负债也是富力不得不面对的问题。

尤记得2020年中期业绩会上，富力地产董事长李思廉放话，到2020年年底，富力地产净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。截至2020年底，经削减大量债务及补充权益资本后，其净资产负债比率由2019年底的199%减少至130%，下降比率达69%。

如今看来，降净负债的任务已“超额”完成，但其付出的代价却不可谓不大。

“壁虎断尾”降负债

2020年，“三道红线”成了众房企头顶的一座大山，全年“主要专注于减低财务杠杆风险以改善本集团的信贷状况”的富力依旧踩中三条红线，归为“红档”。

截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率同比下降69个百分点至130%；非受限现金短债比为0.4，同比微增0.03。

为了实现“去杠杆”、降负债，富力大手笔抛售资产，犹如壁虎断尾。

年报显示，富力转让其位于广州富力国际空港综合物流园项目的部分权益。该项目占地1470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约889820平方米，配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。最终，黑石关联的基金以市场估值63亿元购买整个资产的70%权益。2020年四季度，富力地产出售若干项目的部分权益共变现约40亿元。

富力地产透露，对于有大量资金投入的现有及未来项目，其将寻求达成更多策略性合作，在继续发展该等项目的情况下降低资金需求。截至2020年底，富力已削减债务达374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。

除此之外，富力还完成了集团层面的股份增发。其于2020年完成发行新H股补充权益资本，按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股，募集资金总额为25.24亿港元。

甩卖资产成了富力的救命稻草。达标心切的李思廉表示，如果价格合适，将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权。其预计2021年净负债率降达标，到2022年底，“三道红线”全部达标。

毛利率下跌

据财报数据，2020年富力地产的营业额相比去年同期减少49.22亿，销售成本却相比2019年上升44.62亿。

在上述双重作用下，2020年富力地产毛利润为203.9亿元，同比下跌31.52%，毛利率为23.7%，同比下降9个百分点，净利润减少9.38%至91.5亿元，净利率为10.6%。

富力将这一变化归结于“2020年的经营环境充满挑战”，其调整均价以加快销售速度，影响了毛利率。但是同样的销售环境下，并不是所有大中型房企都面临着“毛利下降之虞”，不如说，政策调控使得富力自身的问题更加凸显。

2020年半年期业绩会上，李思廉曾表示，富力在下半年可售资源中以旧城改造为主，“相信可以保障富力地产的毛利率。”

截至3月25日，富力于旧村及城市更新地区取得的土地储备建筑面积超过4000万平方米。

然而，城市更新项目需要更长的转换时间，富力透露，其将继续寻求其他发展周期较短的土地储备补充机会。