绿城中国毛利率在下滑，足球在内的非房业务减值亏损8.56亿

（原标题：绿城中国毛利率在下滑，足球在内的非房业务减值亏损8.56亿）

2020年是绿城中国狂奔的一年，不仅完成了代建板块的分拆上市，业绩也实现了高增长。

绿城中国年报显示，过去一年，其顺利完成2500亿元销售目标，录得总合同销售额2892亿元，同比上一年增长43%，累计总合同销售面积约1385万平方米，全年目标达成率116%。

去年在疫情的影响之下，销售规模增幅能够超过40%的房企不多，而凭借着这份成绩单，绿城中国也得以重回十强行列。克而瑞地产研究中心发布的《2020年中国房地产企业操盘榜TOP200》中，绿城中国位列第8位。

不过，纵使绿城中国近两年在中交领导班子的带领下努力冲刺规模，但投资者似乎并不买账。去年绿城中国年报发出后，其股价大跌14.6%，今年场景重现，3月23日，绿城中国股价单日跌幅达到12.48%。

业绩会上，高管们再被问及股价表现欠佳的问题，绿城中国董事会主席张亚东表示，以绿城中国去年的股价表现来看，股价和销售是相匹配的，对于未来的股价特别有信心。但他又坦言，会适时去研究回购计划，根据现金流等方面的情况做出妥善安排。

毛利率在下滑

张亚东说过，近几年绿城中国处于“康复期”，很多历史遗留问题还需要时间解决，往后三年是“健身期”，再过三年，可能就能到达“快速起跑期”。按照这个说法，2020年绿城中国正处于“健身期”。

年报披露的数据也如张亚东所说的那样，绿城中国已经走过康复期。2020年，绿城中国取得收入657.83亿元，较2019年的615.93亿元，增加6.8%；实现利润57.63亿元，较2019年的39.35亿元增加46.5%；公司股东应占利润37.96亿元，较2019年的24.80亿元增加13.16亿元，上升53.1%。

去年业绩会上，两位小股东抛出“业绩爆雷”问题，直指绿城中国盈利能力不足，在2017年至2019年连续进行大额减值计提，损害了股东利益。从年报来看，在2020年，这一问题仍未得到明显改善。其年报显示，绿城中国共计提13.34亿元，非房地产日常开发相关业务减值亏损8.56亿元。

2019年开始，绿城中国的股东应占核心净利润增幅就呈现出大幅缩水的态势，而根据其2020年年报，若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提等影响，去年绿城中国的股东应占核心净利润应为39.93亿元，同比2019年的43.36亿元下降7.91%。

绿城中国方面称，这一数据的下滑为毛利率下滑所致。2020年，绿城中国的毛利率为23.7%，较2019年的25.4%下降1.7个百分点，其中物业销售毛利率下滑至23.5%，较2019年的24.8%下降1.3个百分点。

进一步深究毛利率下滑的原因，绿城中国执行董事耿忠强认为，毛利率下降是整个行业的趋势，绿城中国主要是因为受限价影响，品牌溢价未能充分体现。此外，土地红利在逐步减少。

作为一家浙系房企，绿城中国始终重仓浙江地区，尤其是“大本营”杭州，以及另一大“粮仓”宁波。但近几年来，长三角地区楼市限价严苛，在某种程度上压缩了绿城中国的利润空间。

耿忠强透露，目前绿城中国已售未结转金的销售金额为2532亿元，其中权益金额为1383亿元，整体毛利率在20%左右。

转“绿档”还需三年

新的一年，绿城中国将销售目标定在了3000亿元。在绿城中国高管们看来，这是一个相对安全的数字，既保证了规模的持续增长，也兼顾了财务的安全。

张亚东指出，房地产市场已然走到顶点，进入了相对的稳定期，当稳定期持续一段时间以后，房地产的整体规模或许会逐渐降低。所以，在未来的市场发展中，绿城中国更看重的是自身所处的位置，在2021年应该会和去年基本持平。

不过，如同张亚东在业绩会上所说，3000亿元的目标定得比较保守的。去年，绿城中国大肆补仓，为接下来的冲规模做好准备，年报披露，2020年，其新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%，预计新增货值3288亿元，同比增加60%。

张亚东还表示，今年绿城中国的可售货源超过4000亿元，若按照以往去化率70%计算，可以获得将近3000亿元的销售。除此之外，绿城中国当年拿的土地还能转化至少300~400亿元货值。据悉，今年绿城中国计划拿出800亿元资金用于拿地。

“我们内部对这个目标经过多方面的测算，现金也做了合理安排，我们要确保‘三道红线’的模型。” 耿忠强说。

需要注意的是，绿城中国尚未完成降档。截至2020年12月底，绿城中国净负债率为66%，现金短债比为2.0，低于“三道红线”要求，而剔除预售帐款的资产负债率为71%，超出“三道红线”划定的70%标准，目前处于黄档位置。

关于踩中一道“红线”，耿忠强坦言，由于绿城中国自有资金的规模比较小，所以要优化这个指标存在一定的难度，比较乐观的是，“三道红线”政策以来，去年年初时剔除预售帐款之后的负债率指标是73%，年底为71%，虽然仍是小幅过线，但有了一个向好的态势。

不同于其他踩线房企急于降档的心态，绿城中国认为，在两道红线达标的情况下，其在行业中存在一定的优势，至于完全将至“绿档”，管理层表示目标是到2023年完成。